北京业主被腾退,物业管理条例 第六条 业主身份是基于房屋所有权来确定的

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一、物业管理条例 第六条 业主身份是基于房屋所有权来确定的

《物业管理条例》第六条提到的“业主身份是基于房屋所有权来确定的”，这一规定明确了业主身份的确定依据。以下是对此规定的详细解读：

一、业主身份的确定依据

1. 基于房屋所有权：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这表明，业主身份的核心依据是对建筑物专有部分的所有权。只有拥有房屋所有权的人，才能被认定为业主，并享有相应的权利与义务。

二、业主身份的法律意义

1. 参与物业管理：作为业主，有权参与物业管理活动，包括制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会等（《中华人民共和国民法典》第二百七十八条）。业主身份的确定，是业主参与物业管理的前提。

2. 享有共有部分权利：业主对建筑区划内的共有部分，如道路、绿地、公共设施等，享有共有权（《中华人民共和国民法典》第二百七十四条）。业主身份的明确，有助于保障业主对共有部分的使用和收益权利。

3. 承担相应义务：业主在物业管理活动中，应履行遵守管理规约、交纳物业服务费用等义务（《物业管理条例》第七条）。业主身份的确定，也是业主承担相应义务的基础。

三、业主身份与物业管理实践

1. 业主身份的确认：在物业管理实践中，通常通过房屋所有权证明（如房产证）来确认业主身份。这是物业服务企业、业主委员会等与业主进行交往和提供服务的重要依据。

2. 业主身份的变动：房屋所有权的转让、继承等法律行为，会导致业主身份的变动。物业服务企业应及时更新业主信息，确保物业管理活动的顺利进行。

3. 业主身份的权益保护：明确业主身份，有助于保护业主的合法权益。当业主权益受到侵害时，如物业服务企业未履行合同约定、其他业主侵占共有部分等，业主可以依据相关法律法规维护自身权益。

《物业管理条例》第六条关于业主身份基于房屋所有权确定的规定，具有重要的法律意义和实践价值。它明确了业主身份的依据、法律意义以及在物业管理实践中的应用，为保障业主权益、促进物业管理活动的有序进行提供了法律依据。

二、小区地下空间权使用权归谁

小区地下空间权使用权归谁的问题，可以从以下几个方面进行解答：

1. 国家所有权原则：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。这意味着土地的所有权归属于国家，而使用权可以依法进行登记和转让。

2. 业主共有原则：在小区内，地下空间作为建筑物的一部分或附属设施，其使用权通常与地上建筑物的所有权一并转移给业主。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。这一原则同样适用于地下空间，除非该空间被明确划分为业主专有或属于城镇公共部分。

1. 建设用地使用权：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。在小区内，业主通过购买房屋，一并取得了包括地下空间在内的建设用地使用权。

2. 物权登记效力：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条和第二百一十五条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，小区地下空间权使用权的归属，也应以物权登记为准。

1. 专有部分的地下空间：如果小区内的地下空间被明确划分为某个业主的专有部分，如地下车库、地下室等，并且已经依法进行了物权登记，那么该部分地下空间的使用权就属于该业主专有。

2. 城镇公共部分的地下空间：对于小区内属于城镇公共道路、绿地等部分的地下空间，其使用权通常不属于业主共有，而是由相关部门或机构进行管理和使用。

小区地下空间权使用权的归属，原则上遵循国家所有权和业主共有原则。在具体表现上，业主通过购买房屋取得建设用地使用权，并以物权登记为准。在特殊情况下，如专有部分或城镇公共部分的地下空间，其使用权归属需根据具体情况进行确定。

三、最高法关于业主共有部分的司法解释

最高人民法院关于业主共有部分的司法解释主要体现在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中。以下是对该司法解释中关于业主共有部分内容的详细阐述：

1. 共有部分的定义：

- 根据该解释第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

2. 共有部分的使用与收益：

- 业主对共有部分享有共同管理和使用的权利。根据该解释第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。若擅自进行经营性活动，权利人还可请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。

3. 共有部分的维护与修缮：

- 虽然该解释未直接规定共有部分的维护与修缮，但根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，业主对共有部分负有维护、修缮的义务。业主应当共同参与共有部分的维护，确保其安全、正常使用。

4. 业主大会与业主委员会的角色：

- 业主大会是业主共同决定共有部分管理、使用等事项的重要机构。根据该解释第十二条，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

最高人民法院的司法解释对业主共有部分进行了明确的定义，并规定了业主对共有部分的使用、收益、维护等权利与义务。同时，业主大会和业主委员会在共有部分的管理中发挥着重要作用。这些规定有助于保护业主的合法权益，促进和谐社区的建设。

四、业主专用部位内的共有设施部分由谁负责管理

业主专用部位内的共有设施部分的管理责任归属问题，需要从法律角度进行明确。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这表明，共有设施部分并不属于单一业主所有，而是全体业主的共同财产。

1. 依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，业主对共有部分享有管理权，这包括共有设施部分。业主可以通过业主大会这一组织形式，共同决定有关共有和共同管理权利的重大事项。

2. 业主大会的决策过程需要遵循一定的表决规则，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于特定事项，如改变共有部分的用途等，还需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

1. 虽然业主对共有设施部分享有管理权，但在实际操作中，物业服务企业往往承担着具体的管理职责。物业服务企业根据与业主大会或业主委员会签订的物业服务合同，提供对共有设施部分的日常维护、修缮等服务。

2. 物业服务企业并不拥有共有设施部分的所有权，其管理行为需受业主大会或业主委员会的监督，并遵循相关法律法规和合同约定。

业主专用部位内的共有设施部分由全体业主共同负责管理，具体管理权通过业主大会这一组织形式行使。物业服务企业在其中扮演具体管理角色，但需受业主大会或业主委员会的监督。因此，对于共有设施部分的管理责任归属问题，应明确为全体业主共同负责，通过业主大会进行决策，并由物业服务企业具体执行。

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内容来源参考：头条-小区地下空间权使用权归谁,最高法关于业主共有部分的司法解释

内容审核：张琨律师

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