遇到拆迁不要慌，自家土地性质先明确

河南的L先生在某县城某街道建设有住宅一处，建房的土地是家里的老宅基地。L先生的房屋共5层，建筑面积约770平方米，另外L先生还建造了彩钢棚、围墙等附属物。L先生的房屋紧邻主干道，交通十分便利，周边邻居也多将一层房屋用于经营。在此得天独厚的地理位置条件下，L先生也将自家房屋一层用作仓储，二至四层用于其一家人居住，五层则作为住宅进行出租。L先生一家本来在这座北方小城里过着其乐融融的幸福生活，然而2019年的一则征地拆迁通知宛如狂风掠过平静的湖面，打破了L先生在这座小城的“慢生活”。根据通知内容，L先生的宅基地及房屋被纳入了棚户区改造项目的拆迁范围。L先生一直以为自己房屋所在的土地为集体土地，但是如果按照集体土地的征收补偿标准，L先生只能获取微薄的补偿，其当然难以接收这样的补偿结果。

此外，在征收项目实际推进的过程中，在没有任何通知的情况下，L先生涉案房屋的天然气供应遭到了中断。遭到断气后，L先生多次向燃气公司反映情况，但是也一直未能恢复供气。L先生一家的正常生活因此受到了严重影响。眼看着周边邻居陆续搬走，不远处楼盘也已经拔地而起，但拆迁方对自己家的征收补偿工作一直停滞，L先生愈发焦急。于是北京在明律师事务所的杨念平律师、席炎飞律师进行咨询，并委托了律师进行维权。

在与L先生深入交谈的过程中，两位律师对整个案件脉络有了清晰的把握，同时对该案件应当提起的法律程序也有了大致规划。

第一阶段，案涉房屋坐落土地的具体性质需要进行确认。随着城市化的不断发展，案涉的房屋已经位于县城的核心区域。而本项目中委托人仅掌握有一份极不规范的补偿安置方案，似乎是以国有土地房屋的流程开展征收活动。因此在前期沟通过程中，L先生一直声称自己是集体土地上房屋可能存在误判，征收工作人员也可能将错就错以集体土地的征收方案压低补偿标准。本案极有可能存在早年案涉土地已经征收但房屋并未及时进行拆除补偿的情况。对此律师针对性地设计了信息公开程序对本案土地性质情况以及征收项目的完整流程进行调查。此后当地政府作出的《政府信息公开答复》公开了案涉征收项目的征收决定、社会稳定风险评估报告等等信息，并明确案涉项目土地均为国有土地，不涉及土地征收。可见该棚户区改造项目的征收决定是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上作出的，那这也就意味着L先生的土地及房屋，都需要按照国有土地上房屋征收补偿的标准来进行。L先生这才算放下心来，原来是自己虚惊一场。

第二阶段，在确定了房屋所在土地的性质为国有土地后，接下来的办案方向也逐渐清晰，对于L先生的房屋程序应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，律师依照条例规定与本案征收环节的现实情况进行逐条比对，在每个征收环节的过程中维护被征收如的合法权益。在街道办、征收办、县政府收到律师函后，李先生家的征收补偿事宜终于再得到了重视，征收部门安排了对李先生家房屋的评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序规定，征收过程中如果拆迁方出具了房屋评估报告，被拆迁人可以及时进行复核、申请专家委员会鉴定。收到评估报告后，因为提起复核的期限仅有10日相当紧迫，律师立即协助当事人对评估报告的合法性进行审查，该份报告存在明显的违法情况，包括：欠缺必要内容不符合房地产估价报告的规范格式要求;在评估程序上，估价作业程序严重违规;估价报告中记载的评估结果，严重低于评估对象的实际价值，且存在项目遗漏的问题等等。律师随机撰写了复核申请文件并指导申请人进行邮寄，在评估公司草率维持了评估报告后，又立即准备了专家委员会鉴定申请。

于此同时，对于前期信息公开取得的回复，律师也进行了详细梳理，发掘出本项目存在的明显违法情况包括如下方面：涉案项目将集体土地征收和国有土地上房屋征收混同进行征收，显属违法。、由街道办进行社会稳定风险评估不具有合法性、三、案涉项目并未足额专款专户存储补偿安置费用。对此，律师主动出击，依照《征补条例》第六条、第七条的规定向市政府提起履行行政职责申请，要求对本项目中的违法行为进行查处，以此向征收主体和征收部门施压。

在评估复核程序和违法评估查处两线并行推进之下，征收方对于李先生家的补偿事宜愈发重视，在多次协商之后，在2022年9月底，L先生与征收办签署了协议，最终协议约定补偿得到住宅5套共计660余平米，外加84万元的货币补偿(当地房地产均价约4500元)。

回顾本案，在委托律师代理的短短三个月内，为何征收方对L家的补偿事宜态度有如此大的转变?律师和L先生究竟做对了哪些工作呢?明确自己家土地性质对本案有关键作用，尤其是在棚户区改造项目之中尤为重要。一些地区征收工作并不规范，集体土地及国有土地上房屋往往混同征收，加上征收工作人员素质参差不齐，对于被征收人土地性质时有发生误判的情况。按照集体土地征收框架，对案涉不动产进行征收，对于房屋等“地上物”补偿通常就要受到更严格补偿标准的限制，即根据不同结构房屋对房屋设置每平米评估价值的上限。在本地地处城乡结合部或者城中村，周边已经城市化建设的情况下，即便加上宅基地补偿费用或人员安置费用，最终的补偿结果难以体现涉征不动产的实际区位价值。国有土地上房屋的征收，则以房屋评估价值为基本原则，而房屋评估则要求反应征收公告作出时周边房地产的实际价值情况。因此集体土地及其上房屋和国有土地房屋两种不同的不动产的征收补偿的标准往往大相径庭。第二，要及时行使自己的权利，无论是何种不动产的征收都需要经过诸多特定环节，被征收人应当把握好各个环节，及时对于这些环节提起相应法定程序，尤其是对于评估报告的复核、鉴定的法定期限都相当紧迫，如有异议一定要及时行权。把握好这些关键环节，才能维护好自己的合法权益，当然每个案件都有特殊性，具体案件中需要视情况争取更多与征收方进行有效沟通的机会。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。