拆迁补偿计入存货,关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税118文规定

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一、关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税118文规定

企业政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理，主要依据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）及《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）的相关规定。以下是对此问题的详细解答：

1. 递延纳税优惠：企业政策性搬迁收入可暂不计入当期应税所得，而是计入“专项应付款”科目，待实际使用资金时逐步转入应税收入。例如，企业获得搬迁补偿款，若当年未支出，则无需缴纳企业所得税；后续用于购置新设备时，按实际支出金额确认应税收入。

2. 资产重置特殊处理：企业利用搬迁收入购置或改良固定资产的，可依据现行税收法规计算折旧或摊销额，并在税前扣除。若企业无重置或改良计划，则需将搬迁收入与拆迁资产变卖收入合计，减去拆迁资产的折余价值和处置费用后的余额，直接计入当年应纳税所得额。

3. 时间限制：自规划搬迁次年起的五年内，企业取得的搬迁或处置收入暂不纳入当年应纳税所得额。若企业在五年内完成搬迁，则按照规定处理搬迁收入；若未完成，则需根据具体情况进行税务调整。

1. 固定资产处置：出售厂房、设备等固定资产时，按售价减去账面价值计算损益，计入应税所得。

2. 无形资产处置：转让土地使用权、专利技术等无形资产时，按转让收入减去成本摊销余额计税。

3. 存货处置：搬迁中处置库存商品按销售处理，确认销售收入并结转成本。

1. 账务管理：企业应设立专项台账记录搬迁收入和支出，确保资金流向可追溯。

2. 申报与备案：在搬迁开始年度向主管税务机关提交搬迁方案及相关文件，年度汇算清缴时填报《政策性搬迁纳税调整明细表》。

3. 风险防控：定期复核搬迁资金使用进度，避免因超期未使用导致全额纳税，并妥善保存政府批复文件、补偿协议等资料。

二、房地产开发回迁房的会计处理

房地产开发回迁房的会计处理需根据不同情况分别进行，主要包括资产确认、成本分配、收入确认及税务处理等方面。

1. 资产确认与初始计量：

- 自用回迁房：达到预定可使用状态时，依据评估价值或合同约定价值入账。会计分录为借：固定资产——房屋；贷：开发成本（房地产开发企业）或专项应付款（政府拆迁补偿等）。

- 销售用回迁房：房地产开发企业应将回迁房确认为存货。会计分录为借：开发产品；贷：开发成本。

- 投资性房地产：若用于出租等目的，可选择成本模式或公允价值模式计量。成本模式下，借：投资性房地产；贷：开发成本或专项应付款。公允价值模式下，借：投资性房地产——成本；贷：开发成本或专项应付款，并根据公允价值变动调整账面价值。

2. 成本分配与后续计量：

- 拆迁房成本分配：如成本已明确并支付，应计入固定资产或在建工程。分期开发项目需按建筑面积比例分配拆迁房成本。会计分录为借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费；贷：固定资产/在建工程。

- 后续折旧或摊销：自用回迁房和投资性房地产（成本模式）需按规定计提折旧或摊销。会计分录为借：管理费用/制造费用/其他业务成本；贷：累计折旧/投资性房地产累计折旧。

3. 收入确认与税务处理：

- 回迁房交付与收入确认：交付时，应视同以市场价出售给被拆迁人并确认收入。会计分录为借：预收账款；贷：营业收入——回迁房销售收入。符合收入确认条件时，转应收账款并确认最终收入。会计分录为借：应收账款；贷：预收账款。

- 税费确认：需确认增值税、土地增值税等税费。会计分录为借：税金及附加；贷：应交税金——应交增值税/土地增值税。

三、政府性拆迁搬迁完成了是不是当年就要申报所得税

政府性拆迁搬迁完成后，企业并非必须在当年申报所得税，而是需要根据具体情况，在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算。以下是对这一问题的详细分析：

一、企业所得税的申报原则

根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）等相关规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

1. 搬迁收入：包括补偿收入和处置收入等。补偿收入是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入；处置收入是指企业由于搬迁处置存货而取得的收入，以及处置各类资产（如固定资产、无形资产等）所取得的收入。

2. 搬迁支出：包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产处置支出等。

二、企业所得税的清算与申报

在完成搬迁的年度，企业需要对搬迁收入和支出进行汇总清算，并根据清算结果申报企业所得税。

1. 清算结果为正数：如果搬迁收入扣除搬迁支出后的余额为正数，应计入当年应纳税所得额，按照企业所得税法规定缴纳企业所得税。

2. 清算结果为负数：如果搬迁收入扣除搬迁支出后的余额为负数，即搬迁支出大于搬迁收入，则可以在税法规定的期限内递延确认损失，并在未来年度内进行税前扣除。

三、特殊情况与注意事项

1. 政策性搬迁的认定：企业需要确保搬迁符合政策性搬迁的条件，如因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因导致的整体搬迁或部分拆除。只有符合政策性搬迁条件的搬迁，才能享受暂不计入当期应纳税所得额的税收优惠政策。

2. 证据留存与申报要求：企业应保存政府批文、补偿协议、资产权属证明等材料备查，并在年度汇算清缴时单独列示搬迁收入与支出，并附相关证明材料。

3. 政策时效性与地区差异：企业需要关注最新税收法规更新，以及地区间可能存在的税收优惠政策差异。例如，部分地区对特定行业（如制造业）的搬迁补偿提供额外优惠政策。

四、房地产开发前期费 开发间接费用 期间费用的区别

房地产开发前期费、开发间接费用与期间费用的区别

房地产开发企业在项目开发过程中会涉及多种费用，其中房地产开发前期费、开发间接费用与期间费用是三个重要的概念。它们各自具有独特的定义、范围及会计处理方式，对于企业的成本控制和财务管理至关重要。

房地产开发前期费是指项目在开发前期所发生的各项费用，这些费用主要是为了获取土地、进行项目规划、设计以及办理相关手续等。具体包括：

1. 土地取得成本：如土地出让金、拆迁补偿费以及相关税费。

2. 规划设计费：聘请专业机构进行项目规划设计的费用。

3. 可行性研究费：对项目进行经济、技术等方面的可行性分析所产生的费用。

4. 地质勘察费：对项目用地进行地质勘察的费用。

5. 三通一平费：确保施工现场水通、电通、路通和场地平整的费用。

这些费用是项目开发前必须支付的费用，是项目启动的基础。

开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场发生的，无法直接计入某个具体成本核算对象的费用。这些费用虽不直接构成产品成本，但与项目开发紧密相关，需按照一定原则进行分配。根据《企业会计准则第1号——存货》及《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的相关规定，开发间接费用包括但不限于：

1. 管理人员的工资、职工福利费：开发项目管理人员的薪酬及福利支出。

2. 办公费：开发项目的日常办公开支。

3. 差旅交通费：因开发项目产生的差旅和交通费用。

4. 折旧摊销费：固定资产的折旧和无形资产的摊销费用。

开发间接费用的分配应遵循受益原则、配比原则以及合理性和公正性原则，确保费用分配的准确性和合理性。

期间费用是指企业日常活动中发生的，不能计入特定核算对象的成本，而应直接计入发生当期损益的费用。它主要包括：

1. 销售费用：涉及市场推广、客户服务等与销售活动直接相关的支出，如包装费、运输费、广告费等。

2. 管理费用：涵盖企业管理层薪酬、办公费用、行政开支等，如职工教育经费、业务招待费、技术转让费等。

3. 财务费用：主要涉及利息支出、汇兑损失等与资金运作相关的费用。

期间费用与产品成本无直接关系，不参与产品成本的计算，而是直接计入当期损益，影响企业的利润表。

1. 性质与范围：房地产开发前期费是项目启动前的必要支出；开发间接费用是开发现场发生的、需分配的费用；期间费用是企业日常运营中发生的、与产品成本无关的费用。

2. 会计处理方式：房地产开发前期费通常作为项目成本的一部分进行核算；开发间接费用需按照一定原则分配到相关产品成本中；期间费用则直接计入当期损益。

3. 影响对象：房地产开发前期费影响项目的整体成本；开发间接费用影响产品成本的准确性；期间费用影响企业的当期利润。

房地产开发前期费、开发间接费用与期间费用在定义、范围、会计处理方式及影响对象等方面均存在显著差异。企业应准确区分并合理核算这三类费用，以确保财务信息的准确性和可靠性。

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内容来源参考：头条-房地产开发回迁房的会计处理,政府性拆迁搬迁完成了是不是当年就要申报所得税

内容审核：张涛律师

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