谢瑞青律师
现为北京在明律师事务所合伙人、首席团队督导律师，第十二届北京市律师协会城市更新与征收拆迁法律专业委员会副秘书长。 自2013年初加入在明律所以来，已专注深耕于行政诉讼、征地拆迁领域超过十二年，其带领的团队业务足迹遍及全国三十余个省、直辖市和自治区，累计主办各类征收拆迁案件千余件，在长期实践中形成了严谨的工作态度与丰富的实战经验，尤其以“逻辑清晰、条理分明、有理有据、收放自如”的庭审和谈判风格赢得认可。
2018集体土地上市,拆迁安置房的土地性质是划拨还是出让,集体土地建设用地上市
一、拆迁安置房的土地性质是划拨还是出让
拆迁安置房的土地性质可能是划拨，也可能是出让，具体取决于建设背景和用途。以下是对这一问题的详细分析：
一、划拨性质拆迁安置房
1. 常见情况：划拨土地多用于公益事业或国家重点工程项目，如城市更新、棚户区改造等。拆迁安置房中，许多土地性质为划拨，旨在降低建设成本，保障被拆迁人的居住权益。
2. 交易限制：划拨性质的拆迁房在上市交易方面存在限制。一般需要满足特定条件，如取得房产证后一定年限（通常为5年），并补缴土地出让金，将土地性质转变为出让性质后，方可正常交易。
二、出让性质拆迁安置房
1. 产生原因：部分拆迁房土地性质为出让，这主要因为地块原本就规划为商业、商品住宅等经营性用地，或者开发商通过正常的土地出让程序取得土地后进行房地产开发，并将部分房屋作为拆迁安置房源。
2. 交易特点：出让性质的拆迁房在交易上相对自由。一旦取得房产证，基本可以按照普通商品房的交易流程进行买卖，无需额外补缴土地出让金（具体依各地政策而定）。
三、如何确定拆迁房的土地性质
- 要准确了解拆迁房的土地性质，必须查看相关的土地使用权证或其他官方文件。
- 如对土地性质有疑问或需进一步了解，建议咨询当地的自然资源主管部门或专业律师，以获取权威解答和指导。
二、什么叫集体证
集体证，通常指的是集体土地使用权证或集体房产证，这是与国有土地使用权证相对应的一种土地或房产权利证明。
1. 集体土地使用权证
- 定义与性质：集体土地使用权证是在依法使用集体土地的单位或个人必须办理的一种土地证书。它证明土地的使用权归属，但土地的所有权仍属于农民集体所有。
- 办理情形：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业时，应当办理集体土地使用权证。
- 使用限制：集体土地的使用权受到严格限制，不得随意买卖或非法转让。土地使用权可以依法转让，但必须符合土地利用总体规划，并经过相关部门的批准。
2. 集体房产证
- 定义与性质：集体房产证，或简称“集体证”，通常指的是修建在集体土地上的房屋所持有的产权证明。这类房屋不属于私产，不能上市交易，且居住者没有对房屋的完全独立产权。
- 法律风险：需要注意的是，集体房产证并不具备法律效力，不受法律保护。非法开发的房地产项目可能会印发所谓的“集体证”，但这种证件并非由房管部门核发，因此不具备法律效力。
- 与国有房产证的区别：与国有房产证相比，集体房产证在产权性质、使用权限、交易限制等方面存在显著差异。国有房产证证明的房屋产权属于国家所有，使用权人可以依法进行交易、抵押等；而集体房产证则受到诸多限制。
3. 国有证与集体证的区别
- 所有权：国有证全称国有土地使用权证，所有权归国家所有；集体证全称集体土地使用权证，所有权归集体所有。
- 使用人：国有证的使用人范围广泛，可以是任何单位和个人；而集体证的使用人通常是农村集体经济组织成员。
- 土地用途：国有证的土地用途多样，可用于居住、工业、商业等；集体证的土地用途则相对有限，主要用于村民或村集体生产、生活所需的用房。
集体证是集体土地或房产的一种权利证明，与国有证在所有权、使用人、土地用途等方面存在显著差异。在涉及集体土地或房产的交易、使用时，应充分了解相关法律法规和政策规定，避免产生法律风险。
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内容来源参考：头条-什么叫集体证,
内容审核：谢瑞青律师
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