每个地区经济发展水平不同,导致每个地区的拆迁补偿也是不同的,如果被拆迁人家里拆迁时,征收方和被拆迁人说“大家的补偿都一样”、“这就是国家统一标准”这种话,百分之百是违法的。
1、房屋价值的补偿
2、装修装潢的补偿
3、地上附着物和青苗的补偿
4、搬迁费
5、周转补偿
6、社会保障
7、空地、院落的补偿
8、奖励性补偿
二、农村信用社拆迁过程中常见的违法行为
1、国土资源局作为强拆主体
这里涉及到行政机关的强制执行权的问题,只有法律才可以设定行政机关的强制执行权,法律没有规定行政机关强制执行的,作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行,否则应当视为违法。拆迁维权中涉及到很多的法律程序,审查行政主体有无法定职权是审查具体行政行为合法性的基础要件。
2、村委会、街道办实施拆迁
“法无授权即禁止”,这是国家依法治国和依法行政方针大计对于行政机关的必然要求。行政机关作出行政行为必须有相应的法定权责。无权处置却处置的,属超越职权,有权处置却违反法定程序和限度处置的,属滥用职权和程序违法。
3、没有征地批文
只有拥有征地批文,征收行为才是合法的,并且征地批文的有效期只有两年,超出两年还没有征收的,征地批文自动失效。另外,有权作出征地批文的主体为国务院或省级人民政府,但是涉及到基本农田的,其征收审批权限只属于国务院。
4、征收部门直接强拆
《土地管理法实施条例》第45条规定:“违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。”也就是说,就算要对被拆迁人实施强拆也不是说拆就拆的,征收方应该按照法律规定的流程向人民法院申请后再对被拆迁人的房屋强制执行。
5、村委会截留村民补偿
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费,征收土地的各项费用应自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。其中,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。
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签了协议不履行,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,被拆迁人可以向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
已签订的《集体房屋征收补偿安置协议书》能否成为街道办“非强制”拆除厂房的依据?那也得看所谓的协议书到底签成了什么样,以及拆除行为是否遵循了法定程序。日前,北京在明律师事务所刘晓刚律师团队的刘晓刚、方丽律师在安徽省w市代理的案件中,街道办对咱委托人用于经营的数百平米厂房组织拆除,却在未履行任何法定程序的情形下强调系“依约拆除”而非强制拆除。
无证房按违建拆除,被拆迁人手上通常只有一份限期拆除决定,或者一句口头通知。这两样都不是终局结论,限期拆除决定属于行政处罚,要立案、调查取证、告知陈述申辩、送达,四步缺一步,这份决定就能被撤销。农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。
签了协议不履行,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,被拆迁人可以向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
补偿协议还没签,评估报告还没送达,搬迁通知先贴到了门上。对方说先搬进去再谈,过渡费照给。这话听着通情理,恰恰把顺序颠倒了。
材料往桌上一摊,事情就清楚了。有人的一叠纸里只有一张补偿方案,有人的文件袋里装着公告、评估报告、补偿决定和快递回执,后一种人往往二十分钟就能把情况说明白,前一种人打完电话还得回去翻。房子拆迁律师咨询的效率,不在口才,在手上有没有东西。下面这六样,能带几样带几样,带不齐的就说清楚缺在哪。
免费的东西,人容易不当回事,要么用完就忘,要么抱着试试看的心态问一句"我这能赔多少"。这两种都浪费。一次十几分钟的通话,能换来的是阶段判断、期限提醒、材料清单和几条可选的路;换不来的是具体金额和胜诉承诺,谁说能给,谁就是在敷衍。把能问的和问不出的分清楚,这通电话才值。
挑所这件事,看的是它把力气压在哪一块,招牌大小排在后头。征地拆迁的对手是行政机关,输赢常常藏在送达日期、评估方法、催告程序这些不起眼的地方,做杂了手会生。北京在明律所从 2012 年设立起只做征地拆迁和行政争议,办过的案子超过两万件,覆盖三十个省级行政区。下面四条理由都能核,也顺手写清什么情况不必找在明。
第一次打这类电话,多数人抓不住重点。把自己这些年的委屈从头讲一遍,讲完对方还没弄清房子走到哪一步。北京律师拆迁咨询值不值,不看您讲得多细,看四件事有没有说清:公告哪天贴的、补偿方案见了没、评估做了没、有没有签过字。咨询也不是算命。律师能告诉您路怎么走、期限还剩多少、证据缺在哪,给不了的是"能多拿几十万"这类承诺。谁张口就承诺,谁就不必再谈。
违法强拆最麻烦的地方,不在认定难,在时间短。房子倒了以后,确认违法之诉只有六个月,赔偿请求的时效是两年,两条线各走各的,谁先谁后还得看证据。有人把力气全花在信访和吵架上,等想起来起诉,期限已经过了。这篇把该走的四步、每步的期限、赔偿能要哪几项,按顺序摆清楚。