深圳拆迁房还刷外墙,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

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一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据《民法典》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规。

一、保修期内的情况

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。若房屋交付未满5年且外墙开裂属于质量问题，如施工缺陷、材料不合格，则由开发商负责维修并承担费用。

2. 操作建议：业主应留存开裂照片、报修记录等证据，通过物业或书面函件向开发商主张权利。

二、保修期外的情况

1. 存在专项维修资金：

- 责任归属：根据《民法典》第二百八十一条及《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，外墙作为共有部分，保修期满后的维修费用可从住宅专项维修资金中列支。

- 操作流程：物业服务企业提出维修方案及预算，经专有部分占总面积2/3以上业主且人数2/3以上业主参与表决，半数以上同意后，向住建部门申请划拨资金实施维修。若资金余额不足，仍需业主补充缴纳。

2. 无专项维修资金：

- 责任归属：由全体业主共同承担维修费用，按专有部分面积比例分摊。

- 操作建议：业主可通过业主委员会发起维修基金筹集程序，或协商制定一次性集资方案。

三、特殊责任主体情形

1. 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。需提供现场照片、监控录像、专业机构鉴定报告等证明因果关系。

2. 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。业主可向街道办投诉或通过司法途径索赔。

二、房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责

房子交房十几年了外墙脱落，维修责任需分情况讨论：

- 责任主体：开发商

- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。

- 分析说明：若房子交房十几年已明显超出质保期，此情况不适用。但若在质保期内发生外墙脱落，且经鉴定为建筑质量问题，开发商应承担维修及赔偿责任。

1. 有物业且缴存维修基金

- 责任主体：物业服务企业（实际操作方），费用由全体业主通过住宅专项维修资金承担。

- 法律依据：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。外墙作为共用部位，其维修可从该资金中列支。

- 分析说明：若小区有物业且已缴存维修基金，物业服务企业应负责组织维修，费用从维修基金中支出。

2. 无物业或未缴存维修基金

- 责任主体：全体业主共同承担。

- 分析说明：若小区无物业或未缴存维修基金，外墙作为公共部分，其维修责任应由全体业主共同承担，可能需要通过业主大会决议分摊维修费用。

- 业主个人原因：若外墙脱落是因业主私自改造、装修等破坏行为导致，则该业主应承担维修及赔偿责任。

三、楼房外墙属于公共部分还是个人财产

楼房外墙属于公共部分，而非个人财产。以下是对此结论的详细分析：

1. 法律依据明确：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这表明，楼房外墙作为建筑物的一部分，若不属于业主的专有部分，则应归为共有部分。

- 进一步，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。楼房外墙作为建筑区划内的一部分，且通常不具备专有使用的特性，因此应被认定为共有部分。

2. 外墙性质分析：

- 楼房外墙是建筑物结构的重要组成部分，具有承重、保温、防水等功能，其存在和使用均涉及全体业主的共同利益。

- 外墙不是某一业主可以单独使用或处分的部分，而是需要全体业主共同维护和管理的公共部分。

3. 实践应用：

- 在小区管理中，外墙的维修、装饰等通常需要经过全体业主或业主委员会的讨论和决定，体现了其共有性质。

- 若外墙发生损坏或需要维修，相关费用通常也应由全体业主共同承担。

楼房外墙属于公共部分，由全体业主共有和共同管理。这一结论符合《中华人民共和国民法典》的相关规定，也体现了建筑物共有部分的法律属性和实践应用。

四、计算房屋面积时外墙是否包含在面积内

在计算房屋面积时，外墙是包含在建筑面积内的，但具体是否计入套内面积需根据墙体类型及位置判断。以下是对此问题的详细分析：

一、外墙面积与建筑面积的关系

1. 法规依据：根据《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）及《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013，建筑面积应包含建筑物外墙作为围护结构的面积。具体而言，建筑面积按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算，围护结构包括墙体（柱）、门、窗、幕墙等。

2. 计算方式：外墙主体结构内的建筑面积，按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，计算全面积；结构层高在2.20m以下的，计算1/2面积。外墙保温层也按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

二、外墙面积与套内面积的关系

1. 共用墙：指各套之间的分隔封墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（含山墙）。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。例如，两户相邻的共用墙体，其面积的一半分别计入两户的套内面积。

2. 非共用墙：即套内房屋使用空间周围的维护或承重墙体，通常是房屋内部独立空间的周围墙体。墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。如某户房屋内卧室四周的墙体，其全部面积均计入该户的套内面积。

3. 不算在套内面积内的墙体：房屋外墙的外侧部分，如用于装饰或保温等功能的墙体部分，不计入套内面积。

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内容来源参考：头条-房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责,楼房外墙属于公共部分还是个人财产

内容审核：白琳律师

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