拆迁官司一般是行政诉讼,但不排除民事诉讼。因为民事诉讼在争取补偿等问题上更加有利,而行政诉讼的好处是举证有利于。同时补偿协议,其实是以合同形式体现的行政决定。所以从协议有争议一开始就纳入行政诉讼,有利于彻底解决纠纷。在房屋拆迁过程中,作为被拆迁人相对于房屋征收部门来说,通常是弱势的一方,拆迁官司也就是我们经常说的“民告官”。
拆迁官司一般是由最初作出行政行为的机关所在地的基层人民法院管辖第一审行政案件,所谓基层人民法院,就是各区县的法院。这样不仅离当事人近,节约费用也便于法院进行调查、取证。需要注意的是,如果以县级以上人民政府或者以国务院部门作为被告的拆迁官司,则第一审行政案件在中级人民法院管辖。除直辖市的各市都设有中级人民法院,例如北京市第三中级人民法院等。
拆迁官司怎么能到省里,通常情况下,在拆迁官司二审或者再审时才可以,才可能在地方省里高院或最高院进行审理。拆迁官司的诉讼流程:
1、调查取证。如果被拆迁人想通过法律程序维权,就需要了解自己的权利和法律责任,可及时咨询拆迁律师。律师可以协助被拆迁人进行现场调查和取证,包括房屋评估、拆迁安置方案、拆迁补偿等。
2、提交异议申请。如果被拆迁人对拆迁补偿存在异议,可以向房屋征收部门提出书面异议申请,要求重新评估拆迁方案。
3、谈判协商。房屋征收部门在收到申请后,会安排工作人员与被拆迁人进行初步协商。
4、调解协议。如果被拆迁人和房屋征收部门能够就拆迁补偿达成一致意见,可以签订调解协议。
5、提起诉讼。如果协商不成功,被拆迁人可以向法院提起诉讼,请求重新评估房屋价值或提高拆迁补偿。
6、庭审。在法院审理过程中,被拆迁人需要提供充分的证据证明自己的权益,专业拆迁律师会为被拆迁人进行辩护。
7、判决。如果法院判决有利于被拆迁人,房屋征收部门需要给予合理的补偿,并按照判决书重新评估拆迁方案。另外,如果被拆迁人对法院判决结果不服,可在法律规定的时间内,申请再审。
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安置房公摊面积,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
违法强拆维权,赔偿谈不拢的核心常常不是法律,是举证。房屋面积、结构、装修、室内物品、经营损失,每一项都要有依据,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。
自管公房拆迁,直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。房改房是按房改政策出售给职工的公房,购房之后产权归个人,但有的没办下证。三类房子的补偿规则差别很大,承租权不是空的东西。
拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
过渡费停发,征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。这意味着两件事:对方不履行,老百姓能向法院提起行政诉讼;协议内容受行政法约束,不能违反法定的补偿标准。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
评估价低于市场价,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
环保关停补偿,设备搬迁不是搬家公司报价。精密设备、生产线、行车、锅炉,拆装费、运输费、安装调试费、试产损耗要分开列。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。有的报告只评建筑物,土地价值一句"已包含"带过,这明显不合理。
无证房面积核算方式,农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房,实际上分三种:当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。
人头费人口补偿认定,安置人口名单一般在征收补偿方案里公布,公布之后有异议期。很多人错过了这个期限,等到签协议才发现少算人,再改就难了。人头费是民间说法,法律文本里对应的是安置补助费、人口安置面积或者安置房指标。