集体土地低效用地再开发,自然资源部关于低效用地再开发的规定

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一、自然资源部关于低效用地再开发的规定

自然资源部关于低效用地再开发的规定主要涉及对闲置或低效利用的土地进行再开发和合理利用的相关政策。这些规定旨在优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进经济社会可持续发展。

低效用地再开发应遵循依法依规、保护权益原则，确保再开发过程合法合规，并充分保障相关当事人的合法权益。同时，应坚持以用为先、分类处置原则，根据土地类型、使用状况和产生原因等因素，制定针对性的再开发方案。还需遵循盘活存量、节约集约原则，通过科学规划和合理布局，最大限度提高土地利用水平。

1. 限期动工：对于超过约定动工日期但未满一年的违约宗地，可向土地使用者下达《责令限期动工通知书》，要求在三个月内动工。若项目动工时，用地单位需书面通知国土资源部门进行现场确认。

2. 延长动工开发期限：通过签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。

3. 调整土地用途、规划条件：按照新用途或新规划条件重新办理相关用地手续，并核算、收缴或退还土地价款。

4. 由政府安排临时使用：在原项目具备开发建设条件前，政府可安排临时使用，临时使用期限最长不得超过两年。此举有助于避免土地资源闲置浪费，同时满足临时性用地需求。

5. 协议有偿收回：对于企业无法完成开发的土地，政府可与企业协商有偿收回，并纳入政府储备。收回价格可根据土地增值收益等因素进行确定，确保公平合理。

6. 置换土地：对于已缴清土地价款、落实项目闲置资金，且因规划依法修改造成的土地，政府可为国有建设用地使用权人置换价值相当、用途相同的国有建设用地。此举有助于解决因规划调整导致的土地闲置问题，促进土地资源合理利用。

7. 缴纳土地闲置费和无偿收回：对于未动工开发满一年但不足两年的土地，政府可按土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；对于因企业原因未动工开发满两年的土地，政府可无偿收回国有建设用地使用权。这些措施旨在加大对闲置土地的处罚力度，督促企业尽快开发利用土地资源。

自然资源部门应加强对低效用地再开发过程的监管，确保各项措施得到有效实施。同时，应建立健全相关保障机制，如完善土地市场动态监测与监管系统、加强部门协同配合等，为低效用地再开发提供有力支持。

二、低效用地认定标准及再开发实施细则

低效用地认定标准及再开发实施细则是一个综合性的体系，涉及认定标准、认定程序以及再开发的具体实施措施。以下是对这一体系的详细解析：

一、低效用地认定标准

低效用地的认定标准是一个综合性的评价体系，涵盖土地利用强度、土地产出效益、土地利用效率以及产业发展与规划等多个方面。具体标准如下：

1. 定性指标：

- 产业符合性：

- 属于国家产业政策中的禁止类、淘汰类产业用地。

- 与当地产业发展规划或政策导向不符，如已列入“退二进三”、“退二优二”计划的产业用地。

- 企业状态与环保要求：

- 企业处于停产、半停产状态1年以上。

- 已列入搬迁关停计划的企业用地。

- 不符合安全生产和环保要求的用地。

- 城市规划与合同履约：

- 已纳入房屋征收（拆迁）规划或计划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区用地。

- 不符合城镇总体规划、详细规划、城市设计要求的用地。

- 超过出让合同约定的竣工期限2年以上未竣工，或虽已竣工但投资强度达不到合同约定标准50%的企业用地。

- “亩产效益”评价：

- 被评价为“限制发展类”的企业用地。

2. 定量指标：

- 容积率：建设项目的容积率未达到约定或规定的要求，表明土地空间利用效率不高。

- 建筑密度：建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例低于规划标准，意味着大量土地未得到有效覆盖利用。

- 投资强度：单位土地面积上的固定资产投资额低于规定的标准，如某地区规定工业用地的投资强度应不低于300万元/亩，实际投资强度若明显低于此标准，则可能被认定为低效用地。

- 土地产出效益：亩均产值和亩均税收是衡量土地经济效益的重要指标。若企业的亩均产值或亩均税收低于当地规定的标准，如规模以上工业企业前三年平均亩均税收低于一定数额（如3万元），则可能被视为低效用地。

- 土地利用效率：

- 土地闲置超过规定期限，如国有建设用地闲置超过一年不满两年的，即视为低效用地。

- 开工率和竣工率较低，说明土地开发利用的效率不高，也可能被认定为低效用地。

二、低效用地认定程序

低效用地的认定程序通常包括以下几个步骤：

1. 调查摸底：通过土地登记档案、企业统计数据、实地勘查等方式，全面调查辖区内土地利用情况。

2. 初步筛选：根据认定标准，筛选出可能的低效用地地块。

3. 审核确认：由市、县人民政府组织自然资源、工信、税务等多部门联合成立低效用地认定工作小组，对初步名单进行审核，通过实地核查、听取意见等方式，最终确定低效用地名单，并向社会公示。

三、低效用地再开发实施细则

低效用地的再开发旨在通过政策引导、市场调节、行政干预和法律手段等多种方式，推动土地的高效利用和可持续发展。具体实施细则如下：

1. 政策引导与规划调整：

- 规划用途调整：地方政府可根据城市发展需求和土地利用总体规划，灵活调整低效用地的规划用途，如将老旧工业用地转为商业、办公或居住用地，以提升土地价值。

- 优惠政策出台：为鼓励土地使用权人自行改造或合作开发，政府可提供税收减免、财政补贴等优惠政策，降低改造成本。

2. 经济手段激励与约束：

- 土地闲置费征收：对超过规定期限未动工的低效用地，按土地出让或划拨价款比例征收闲置费，促使加快开发。

- 土地出让金调整：再开发或改变用途时，根据新规划条件和市场评估价值合理调整土地出让金，并给予一定优惠，鼓励积极盘活。

3. 市场机制盘活：

- 土地转让与合作开发：允许土地使用权人在符合法规前提下依法转让，或与其他主体合作开发，通过资源整合提高开发效率。

- 引入第三方专业机构：针对技术、管理问题导致的低效用地，引入专业机构进行评估、诊断，并提供解决方案和技术支持。

4. 法律手段与强制处置：

- 收回土地使用权：对长期闲置、荒废且无正当理由未开发的低效用地，政府可依法收回使用权并重新出让或划拨。

- 行政处罚与督促整改：对违反土地管理法规的行为，依法给予处罚并责令限期整改，确保土地合规使用。

5. 公众参与与社区治理：鼓励社区居民参与低效用地改造过程，通过社区治理共同决策和管理土地使用，增强社区凝聚力和归属感。

6. 监测与评估机制：建立完善的土地利用监测和评估机制，定期检查评估土地利用情况，及时发现并处理低效用地问题，确保土地资源合理配置。

三、盘活利用低效用地政策

盘活利用低效用地政策，主要旨在通过一系列措施提高土地利用效率，促进土地的节约集约利用。以下是对盘活利用低效用地政策的详细解读：

1. 政策目标：

- 提高土地利用效率，避免土地资源的浪费。

- 促进经济社会的可持续发展，优化土地资源配置。

2. 主要措施：

- 限期动工：对于已出让但未按约定时间动工开发的土地，可向土地使用者下达《责令限期动工通知书》，要求其在规定时间内动工。若项目动工时，用地单位需书面通知国土资源部门进行现场确认。

- 延长动工开发期限：在特定情况下，可与土地使用者签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任，但延长动工开发期限最长不得超过一年。

- 调整土地用途、规划条件：根据实际需要，可按照新用途或新规划条件重新办理相关用地手续，并据此核算、收缴或退还土地价款。

- 由政府安排临时使用：对于暂时无法开发建设的土地，可由政府安排临时使用，待原项目具备开发建设条件后再进行开发，临时使用期限最长不得超过两年。

- 协议有偿收回：若企业无法完成开发，可与政府协商有偿收回土地，纳入政府储备。收回价格可根据土地闲置的原因（企业原因或政府原因）进行协商确定。

- 置换土地：对于因规划修改导致闲置的土地，可为国有建设用地使用权人置换“价值相当、用途相同”的国有建设用地，并重新签订土地出让合同。

- 缴纳土地闲置费：对于未动工开发满一年、不足两年的土地，按土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费。

- 无偿收回：若因企业原因未动工开发满两年，政府可无偿收回国有建设用地使用权。

- 其他方式：还包括依法依规、保护权益原则下的其他处置方式，如根据闲置土地和低效用地的宗地特性、产生原因等做到“一地一策”分类处置。

3. 法律依据：

- 盘活利用低效用地政策虽未直接体现在《中华人民共和国土地管理法》第四十四条中，但该条款关于农用地转用审批的规定，为低效用地的重新规划和利用提供了法律框架。低效用地的处置需遵循土地利用总体规划，并在法律允许的范围内进行。

盘活利用低效用地政策是一项综合性的政策措施，旨在通过多种手段提高土地利用效率，促进土地的节约集约利用。在实施过程中，应严格遵循相关法律法规，确保政策的合法性和有效性。

四、低效闲置土地处置办法

对于低效闲置土地的处置办法，主要遵循《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，特别是该法第三十八条关于闲置土地的处理方式。以下是针对低效闲置土地处置的详细办法：

1. 限期动工与开发延期：

- 对已超过约定或规定的动工开发日期但未满一年的土地，可向土地使用者下达《责令限期动工通知书》，要求其在三个月内动工。项目动工时，用地单位需书面通知国土资源部门进行现场确认。

- 若需延长动工开发期限，可通过签订补充协议重新约定动工开发、竣工期限及违约责任，延长期限最长不得超过一年。

2. 土地用途与规划调整：

- 根据新用途或新规划条件，重新办理相关用地手续，并核算、收缴或退还土地价款。

3. 政府临时使用与置换：

- 政府可安排临时使用闲置土地，待原项目具备开发建设条件后再进行开发建设，临时使用期限最长不得超过两年。

- 对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可为国有建设用地使用权人置换“价值相当、用途相同”的国有建设用地。

4. 缴纳闲置费与无偿收回：

- 未动工开发满一年、不足两年的，按土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费。

- 因企业原因未动工开发满两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

5. 其他处置方式：

- 包括协议有偿收回、法律法规和各地规定的其他方式。协议有偿收回时，需根据土地闲置的原因（企业原因或政府原因）确定收回价格。

在处置低效闲置土地时，应遵循以下原则：

- 依法依规、保护权益原则：确保处置过程事实清楚、程序合法、处置适当，并充分考虑和保护当事人的合法权益。

- 以用为先、分类处置原则：以促进土地重新利用为目标，根据土地特性和产生原因分类处置。

- 盘活存量、节约集约原则：按照节约集约用地原则制定处置方案，提高土地利用水平。

低效闲置土地的处置办法涉及多个方面和环节，需根据具体情况采取相应措施，以确保土地资源的有效利用和合理配置。

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内容来源参考：头条-低效用地认定标准及再开发实施细则,盘活利用低效用地政策

内容审核：王丹律师

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