拆迁房违建怎么定义的,房地产评估中违章建筑价值怎么计算

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一、房地产评估中违章建筑价值怎么计算

在房地产评估中，违章建筑的价值计算是一个特殊且复杂的问题。首先，需要明确的是，违章建筑本身因其违法性，在法律上并不具备合法的产权，因此，在正常的房地产评估中，违章建筑并不被计入评估价值。

1. 违章建筑的定义与处理：

- 根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。若当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

- 这表明，违章建筑是法律所不允许的，其存在是违法的，因此，在评估房地产价值时，违章建筑不应被纳入考虑范围。

2. 房地产评估中的处理原则：

- 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这意味着，在房屋征收或拆迁过程中，违章建筑不会获得任何形式的补偿。

- 因此，在房地产评估中，评估师应遵循这一原则，不将违章建筑的价值计入总体评估结果中。

3. 特殊情况下的考虑：

- 尽管违章建筑在法律上不被认可，但在某些特殊情况下，如违章建筑已存在多年，且对当地社区或居民有一定贡献或影响时，可能会存在某些非正式的协商或补偿机制。这些都不属于正式的房地产评估范畴，而是更多地涉及政府、社区和居民之间的协商与解决。

- 对于某些历史遗留问题或特殊政策背景下的违章建筑，其处理方式和价值计算可能会有所不同。但这同样需要依据具体的法律法规和政策文件来确定。

在房地产评估中，违章建筑的价值计算应遵循法律法规的规定，不将其纳入评估范围。评估师应严格依据相关法律法规进行评估工作，确保评估结果的合法性和公正性。

二、民法典关于房屋违建的规定

关于民法典中房屋违建的规定，主要涉及违建的处理方式、责任承担以及强拆程序等方面。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，若当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定，且该债务涉及违建，对方可以要求履行。但存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行等情形时，该要求可能无法得到满足。

2. 在违建情况下，若合同中有关于违约责任的约定，应按照约定承担违约责任。如《中华人民共和国民法典》第五百八十二条所述，质量不符合约定的，违约方需承担相应责任。

1. 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，因违建导致的损失，违约方应承担赔偿责任。赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失（依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条）。

2. 违建方还需承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条）。

1. 对于违法的建筑物、构筑物、设施等，行政机关在依法进行公告并限期当事人自行拆除后，若当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除（依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条）。

2. 在房屋征收过程中，若被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行（依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条）。

民法典关于房屋违建的规定主要涉及违建的处理方式、责任承担以及强拆程序等方面。这些规定旨在保护合同当事人的合法权益，维护社会秩序和公共利益。

三、最高法院规定房屋翻建是违建吗

翻建房屋是否属于违建，并非由最高法院直接规定，而是依据相关的法律法规来判断。具体来说：

1. 合法翻建：如果翻建房屋已经向相关部门申请，并且提交了精准的房屋信息，申请通过后方可进行翻建工作。在这种情况下，翻建房屋是合法的，不属于违建。

2. 违法翻建：若翻建房屋未依法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，或者在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，那么这种翻建行为就是违法的，所建房屋属于违建。

1. 《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2. 《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

在实际操作中，判断翻建房屋是否属于违建，需要综合考虑多个因素，包括翻建房屋的位置、规模、用途以及是否取得了相关的规划许可等。如果翻建房屋违反了城乡规划法或土地管理法的相关规定，那么就有可能被认定为违建，并面临相应的法律责任。

翻建房屋是否属于违建，并不是由最高法院直接规定的，而是需要根据具体的法律法规和实际情况来判断。因此，在进行房屋翻建之前，建议咨询当地的城乡规划主管部门或土地管理部门，了解相关的法律法规和政策要求，确保翻建行为的合法性。

四、最高院农村唯一住房以违建之名强拆案例可以强拆吗

农村唯一住房即使被认定为违建，也不能随意强拆，必须严格遵循法定程序，并综合考虑多种因素。具体分析如下：

一、合法强拆情形

1. 司法强拆：在合法的征收拆迁项目中，若政府已按标准提供合理补偿安置，但住房主人在规定期限内既不申请行政复议或提起行政诉讼，又不搬迁，市、县级人民政府可依法申请人民法院强制执行。此过程需确保已履行所有法定程序，如公告、听证等，并给予当事人充分的陈述和申辩机会。

2. 违章建筑处理：若农村唯一住房被认定为违章建筑，如未经批准在农用地上建设、未按照建设工程规划许可证规定建设等，相关部门有权责令限期拆除。在当事人未在规定期限内自行拆除的情况下，行政机关可依法强制拆除。但在此之前，必须进行调查取证，下达责令限期拆除通知书，并告知当事人其权利和义务。

3. 危房改造：在危房改造中，若房屋被鉴定为危险等级较高、无法居住，且当事人不同意修缮或重建，政府有可能采取强制措施进行拆除，以确保公共安全。此过程同样需遵循严格的法律程序。

二、违法强拆情形

1. 未遵循法定程序：如果行政机关在未作出责令限期拆除决定、未进行公告、未给予当事人陈述和申辩机会等情况下，就对农村唯一住房进行强拆，属于违法强拆。

2. 补偿不合理：在征收拆迁过程中，如果政府未给予被拆迁人合理的补偿安置，就强制拆除其唯一住房，也是违法的。

三、法律救济途径

如果农村住房被违法强拆，房屋主人可以通过行政复议或行政诉讼来维护自己的合法权益。

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内容来源参考：头条-民法典关于房屋违建的规定,最高法院规定房屋翻建是违建吗

内容审核：陈丽芳律师

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