集体土地上能建商住楼吗,遇到拆迁集体土地 房产证是商住楼 怎么评估

集体土地上能建商住楼吗,遇到拆迁集体土地 房产证是商住楼 怎么评估,集体土地上能建住宅吗

一、遇到拆迁集体土地 房产证是商住楼 怎么评估

在遇到拆迁集体土地上的商住楼时，房产评估是一个关键环节，它直接关系到被拆迁人的合法权益。以下是对该问题的详细解答：

一、明确评估目的与范围

1. 评估目的：拆迁集体土地上的商住楼评估，旨在确定被拆迁房屋在特定时点的市场价值，为拆迁补偿提供合理依据。

2. 评估范围：涵盖房屋的位置、面积、结构、用途（商住两用）等详细信息，以及土地使用权性质（集体土地）等相关因素。

二、选定评估机构与签订委托合同

1. 确定评估机构：由被征收人在规定时限内协商选择具有相应房地产评估资质的机构；若协商未果，则通过多数决定、随机选定等方式确定，具体遵循当地的相关规定。

2. 签订评估委托合同：明确双方的权利与义务，包括评估目的、对象、时点、费用等关键条款，确保评估过程的合法性和规范性。

三、前期调查与资料收集

1. 实地考察：评估人员需对被拆迁房屋进行实地考察，记录房屋现状，拍摄反映房屋内外部状况的照片，并妥善保存。

2. 资料收集：全面搜集被拆迁房屋价值评估所需的所有相关信息和资料，包括但不限于房屋产权证书、土地使用证、房屋平面图、建筑年代、结构类型、装修情况等，以及当地房地产市场行情和类似房屋交易案例。

四、评估方法的选择与应用

1. 市场比较法：适用于交易活跃的相似房地产市场，通过对比近期成交的类似商住楼价格，经适当修正后估算被拆迁房屋的市场价值。

2. 收益法：针对商住楼中具有稳定收益或潜在收益的部分（如商铺），通过预测其未来收益并折现，以确定其价值。

3. 成本法：当市场比较法和收益法不适用时，通过计算重建或重置成本来确定房屋价值，尤其适用于新建或近期翻修的房屋部分。但需注意，集体土地上的房屋在计算成本时，还需考虑土地取得成本等因素。

4. 综合评估：在实际操作中，评估人员可能会根据具体情况，灵活选择一种或多种方法进行综合评估，以确保评估结果的准确性和合理性。

五、现场勘查与测量

现场勘查是评估的关键环节，评估人员需实地查看被拆迁房屋，了解其实际状况，包括结构、装修及使用状况，并进行精确测量以获取准确的房屋面积数据。对于商住楼，还需特别关注商业部分和住宅部分的划分及使用情况。

六、评估分析与报告撰写

基于收集的资料和数据，评估人员将进行深入分析，运用所选的评估方法计算出房屋价值，并撰写详尽的评估报告。报告应阐述评估过程、方法、结果及其依据，并对商住楼中商业部分和住宅部分的价值进行分别说明。

七、评估结果的公示、审核与异议处理

1. 初步评估结果公示：评估机构需向房屋征收部门提交分户的初步评估结果，并在征收范围内向被征收人公示。期间，评估机构应安排注册房地产估价师对结果进行现场解释，如有错误应及时修正。

2. 交付正式评估报告：公示期满后，评估机构需提供整体的及分户的评估报告。房屋征收部门随后应向被征收人转交分户评估报告。

3. 评估结果异议处理：若对评估结果有异议，被征收人应在收到报告后10日内申请复核。原评估机构需在收到复核申请后10日内完成复核，并出具新的评估报告或书面告知复核结果。若仍有异议，可在收到复核结果后10日内向评估专家委员会申请鉴定。

八、严格遵循注意事项

1. 法律法规遵守：确保整个评估流程符合当地法律法规，特别是关于集体土地拆迁和商住楼评估的相关规定。

2. 保持客观公正：评估人员必须秉持客观公正的态度，不受外界因素干扰，确保评估结果的准确性和公正性。

3. 保护当事人权益：充分考虑被拆迁人的合法权益，特别是商住楼中商业部分和住宅部分的不同价值需求，确保其获得合理且公正的补偿。

4. 信息保密：对评估中涉及的商业秘密和个人隐私等信息应严格保密，防止信息泄露。

二、借欠条上写明欠款还不上用用房屋做抵押合法吗

在欠条上写明欠款还不上用房屋做抵押，这一行为的合法性主要取决于是否满足相关法律规定。以下是对此问题的详细分析：

1. 抵押权的设立：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这表明，用房屋作为欠款的抵押是合法的，但前提是必须依法设立抵押权。

2. 抵押合同的签订：根据《中华人民共和国民法典》第四百条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称、数量等情况以及担保的范围。因此，仅在欠条上写明用房屋做抵押是不够的，还需要签订正式的抵押合同。

3. 抵押登记：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条，以建筑物等财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这意味着，即使签订了抵押合同，如果没有办理抵押登记，抵押权也未能有效设立。

1. 可抵押的财产：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物等财产可以抵押。这表明，房屋作为建筑物，是可以被用作抵押的。

2. 不可抵押的财产：同时，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条，某些财产如土地所有权、宅基地等集体所有土地的使用权等不得抵押。因此，在设置抵押时，需确保抵押财产不属于这些禁止抵押的范围。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。这意味着，在欠条上直接写明欠款还不上房屋就归债权人所有是无效的，这种流押条款不被法律支持。

欠条上写明欠款还不上用房屋做抵押，这一行为本身并不违法，但前提是必须依法签订抵押合同并办理抵押登记。同时，还需确保抵押财产不属于法律禁止抵押的范围，并且不能约定流押条款。

三、老赖可以开公司么

老赖通常不可以开公司。具体分析如下：

1. 老赖的定义与限制

- 老赖，即被人民法院纳入失信被执行人名单的自然人。根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有特定情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。

2. 老赖开公司的限制

- 根据《中华人民共和国公司法》第一百四十六条，有下列情形之一的，不得担任公司的董事、监事、高级管理人员：……（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。因此，老赖作为个人所负数额较大的债务到期未清偿的自然人，不得担任公司的法定代表人、董事、监事、高级管理人员。

- 虽然法律没有明确规定老赖不能成为公司股东，但在实际操作中，注册公司时股东的身份证需要上交至审查部门进行备案，届时也会查出失信被执行人，因此老赖难以担任公司股东。

3. 老赖开公司的后果

- 如果老赖违反规定，以欺诈手段或其他非法手段注册公司或担任公司重要职务，将可能面临法律制裁，包括但不限于罚款、撤销公司登记、承担民事责任等。

- 老赖的行为还会对公司其他股东、债权人等利益相关者的合法权益造成潜在威胁，损害公司的信誉和商业价值。

老赖由于个人信用问题，通常不可以开公司，也不能担任公司的法定代表人、董事、监事、高级管理人员。这一限制旨在维护市场秩序，保护交易安全，促进诚信社会建设。

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内容来源参考：头条-借欠条上写明欠款还不上用用房屋做抵押合法吗,老赖可以开公司么

内容审核：贾燕丽律师

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