深圳市集体土地权属争议,国有土地和集体土地权属争议的处置

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一、国有土地和集体土地权属争议的处置

国有土地和集体土地权属争议的处置，主要依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定进行。以下是对该问题的详细解答：

1. 协商解决：土地所有权和使用权争议，首先由当事人协商解决。这种方式灵活高效，能够迅速解决争议，避免长时间的法律纠纷。

2. 人民政府处理：协商不成的，由人民政府处理。具体来说，单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

3. 行政诉讼：当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

1. 保留证据：在处理过程中，应妥善保管与土地权属相关的所有证据材料，如土地承包合同、土地使用证、历史文件等。

2. 遵循法定程序：无论采取何种途径解决争议，都应严格遵循《中华人民共和国土地管理法》规定的程序和要求。

3. 不得改变土地利用现状：在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状，以避免争议进一步复杂化。

二、农村集体建房的房产证可以抵押贷款吗

农村集体建房的房产证在一般情况下不能抵押贷款，但在特定条件下可以。以下是对此问题的详细分析：

一、一般规定：集体土地使用权及房产原则上不得抵押

1. 法律依据：

- 《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，但法律另有规定的除外。

- 《中华人民共和国土地管理法》也强调，集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这间接限制了集体土地上房产的抵押。

2. 原因解释：

- 集体土地作为农村集体经济组织成员的基本生产生活资料，其使用权和房产的抵押可能影响到集体成员的居住权益和农村社会的稳定。因此，法律对集体土地及其房产的抵押进行了严格限制。

二、特殊规定：符合条件可抵押

1. 乡镇、村企业的建设用地使用权及其房产：

- 法律依据：《民法典》第三百九十八条指出，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

- 操作要求：此类抵押行为必须遵循法定程序，包括但不限于获得集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并办理相关抵押登记手续。

2. “三权分置”后的土地经营权及房产：

- 法律依据：《民法典》第三百四十一条和第三百四十二条明确了流转期限为五年以上的土地经营权可以设立，并可通过出租、入股、抵押等方式流转。对于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，并经依法登记取得权属证书的，其土地经营权及房产在符合条件下可以抵押。

- 适用条件：抵押人需具备合法的土地经营权及房产权属证明，且抵押行为需符合相关法律法规和政策要求。

3. 农民住房财产权抵押贷款试点：

- 背景介绍：目前，我国正在部分地区开展农民住房财产权抵押贷款试点，允许在符合条件下，将农民住房财产权作为抵押物申请贷款。

- 抵押条件：在试点地区，农民住房财产权抵押需满足一定条件，如拥有合法的住房产权证明、住房结构符合安全标准、住房产权无争议等。同时，需经过相关部门的登记和审批手续。

三、注意事项与建议

- 了解当地政策：由于农村集体建房房产证的抵押问题可能因地区而异，建议在实际操作前咨询当地土地管理部门、房地产登记机构或法律专业人士，以获取最准确的信息和指导。

- 确保合法合规：在尝试办理农村集体建房房产证的抵押时，应确保自身符合抵押条件，并严格按照法定程序进行操作。避免因程序不当或条件不符而导致抵押无效或引发法律纠纷。

- 评估风险与收益：在决定是否将农村集体建房房产证用于抵押贷款时，应充分评估自身的还款能力和抵押物的价值。避免因盲目借贷而导致无法偿还债务或失去房产的风险。

三、商品房交付后谁交城镇土地使用税

商品房交付后城镇土地使用税的缴纳者

商品房交付后，城镇土地使用税的缴纳者主要是依据土地使用权的归属来确定。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”

1. 土地使用权归属明确的情形：

- 如果商品房的土地使用权在交付后明确归属于某个单位或个人，那么该单位或个人即为城镇土地使用税的纳税人。这包括通过出让、转让、租赁等方式取得土地使用权的情形。

2. 土地使用权与实际使用人不一致的情形：

- 若拥有土地使用权的单位或个人不在土地所在地，且土地由代管人或实际使用人管理，则由代管人或实际使用人纳税。在商品房交付后，如果开发商仍保留土地使用权，但房屋已交付给购房者使用，且开发商不在房屋所在地，那么购房者作为实际使用人可能需要承担城镇土地使用税。

3. 土地使用权未确定或存在权属纠纷的情形：

- 在土地使用权未确定或权属纠纷未解决的情况下，由实际使用人负责缴纳城镇土地使用税。如果商品房交付后，土地使用权归属存在争议，那么在实际争议解决之前，由实际占用土地的单位或个人缴纳税款。

4. 土地使用权共有的情形：

- 当土地使用权为多个单位或个人共有时，各方应分别按其实际使用的土地面积占总面积的比例计算并缴纳城镇土地使用税。在商品房小区中，如果多栋楼房共用一块土地，那么各楼房的业主或开发商应按照其实际占用的土地面积比例来分摊城镇土地使用税。

- 租赁合同中的约定：在商品房租赁中，出租方和承租方可以在租赁合同中明确约定城镇土地使用税由哪一方缴纳。如果合同中有此约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么应按照合同约定来确定纳税义务人。

- 免税或减税政策：如果商品房所占用的土地属于免税范围，或者符合国家政策规定的减免条件，那么可以相应地免缴或减缴城镇土地使用税。具体减免政策需参照当地税务部门的相关规定执行。

商品房交付后城镇土地使用税的缴纳者主要依据土地使用权的归属和实际使用情况来确定。在大多数情况下，拥有土地使用权的单位或个人为纳税人。但在特殊情况下，如土地使用权与实际使用人不一致、权属纠纷未解决或存在共有情况时，纳税义务人的确定可能需要根据具体情况进行灵活处理。同时，租赁合同中的约定以及免税或减税政策也可能对纳税义务人的确定产生影响。

四、国有划拨土地能计取评估原值吗

国有划拨土地在符合特定条件并经过审批后，其价值是可以进行评估并计取评估原值的，但这一过程需严格遵循相关法律法规的规定。以下是对这一问题的详细分析：

一、国有划拨土地的基本性质与法律规定

1. 国有划拨土地的定义：国有划拨土地是指国家无偿将土地使用权划拨给使用者使用的土地，这种土地使用权通常不包含土地出让金。

2. 相关法律规定：

- 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需报有批准权的人民政府审批。这表明，国有划拨土地的使用权在转让时受到严格限制，必须经过政府审批。

二、国有划拨土地价值评估与计取原值的条件

1. 获得审批：

- 在对国有划拨土地进行价值评估并计取评估原值前，必须获得有批准权的人民政府的审批。这是进行后续操作的前提条件。

2. 评估目的与合法性：

- 评估目的应合法合规，如为了土地转让、抵押、作价出资等合法用途。

- 评估过程需遵循相关法律法规和评估准则，确保评估结果的公正性和准确性。

3. 缴纳出让金或处理土地收益：

- 若国有划拨土地经批准后转让，受让方需办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。此时，土地的原值可能包含出让金部分。

- 若政府决定不办理土地使用权出让手续，转让方需将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。在这种情况下，评估原值可能不包含出让金，但需考虑其他相关因素。

三、国有划拨土地价值评估与计取原值的具体操作

1. 选择评估机构：

- 应选择具有相应资质和经验的评估机构进行土地价值评估。

2. 提供评估资料：

- 需向评估机构提供完整的土地资料，包括土地权属证明、规划条件、使用现状等。

3. 评估方法与过程：

- 评估机构应采用合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等，对土地价值进行客观、公正的评估。

- 评估过程需遵循相关法律法规和评估准则，确保评估结果的合法性和准确性。

4. 审批与备案：

- 评估报告完成后，需报有批准权的人民政府或相关部门进行审批和备案。

- 未经审批和备案的评估报告不得作为土地交易、抵押等活动的依据。

四、法律责任与风险提示

- 未经审批擅自评估的风险：若未经政府审批擅自对国有划拨土地进行价值评估并计取评估原值，可能面临法律处罚和行政责任。

- 评估结果不准确的风险：若评估机构在评估过程中存在违规行为或评估方法不当，可能导致评估结果不准确，进而引发法律纠纷和经济损失。

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内容来源参考：头条-农村集体建房的房产证可以抵押贷款吗,商品房交付后谁交城镇土地使用税

内容审核：耿佳慧律师

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