殷浩律师
殷浩律师自2016年进入北京在明律师事务所后一直从事拆迁业务实务工作，迄今9年，目前为律所督导律师，行政法专业委员会副主任。从业期间承办征地拆迁案件600余件，尤其擅长处理集体案件和对接企业拆迁谈判。殷律师熟知各地的拆迁惯用手段和政策，乐于钻研学术，随机应变能力强，善于实质化解纠纷。
南沙拆迁补偿新政策,低效闲置用地的认定标准,2021年南沙区拆迁
一、低效闲置用地的认定标准
低效闲置用地的认定标准主要涉及土地的利用效率、规划符合性以及实际使用状况。具体来说：
1）低效用地的界定1. 低效产业用地：包括国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的产业用地；建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；以及土地利用强度、土地产出率等指标较低的产业用地。这些用地因产业落后、安全隐患或利用效率低下而被认定为低效用地。
2. 旧城用地与旧村用地：旧城用地指的是布局散乱、设施落后，不具有保留价值的城市规划确定按片区实施改造的旧城区、城中村、危旧房用地。旧村用地则是指土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内布局散乱、设施落后，需要改造的村庄用地。这两类用地因城市规划改造和设施落后而被视为低效。
3. 低效商业用地：指的是建筑物存在严重安全隐患、土地利用强度较低、不符合城市规划功能定位和要求的商业、办公、酒店等非住宅类经营性用地。这类用地因不符合城市规划或利用效率低而被认定为低效。
4. 其他低效用地：除上述三类外，还包括利用效率较低、不符合城市规划要求的用地，以及依据城乡建设规划可利用的边角地、夹心地、插花地等零星用地。
2）闲置用地的认定虽然《中华人民共和国土地管理法》中并未直接给出“闲置用地”的明确定义，但结合相关法规和实践，闲置用地通常指的是超过约定或规定的动工开发日期，且在一定时间内（如满一年或两年）未进行实际开发建设的土地。这类土地因长期未得到有效利用而被视为闲置。
3）法律依据低效闲置用地的认定和处理主要依据的是国家对土地资源的管理和规划法规，如《中华人民共和国土地管理法》等。虽然该法并未直接列出低效闲置用地的具体认定标准，但其中关于土地征收、土地利用、土地复垦等条款为低效闲置用地的认定和处理提供了法律依据。
低效闲置用地的认定标准主要包括土地利用效率、规划符合性以及实际使用状况等方面。对于不同类型的低效用地，需结合具体情况进行认定和处理。
二、用地组卷报批手续办理流程
用地组卷报批手续办理流程是一个涉及多个环节和部门审批的复杂过程。以下是对该流程的详细阐述：
一、前期准备阶段
1. 项目立项：建设单位需向发展和改革部门提交项目建议书或可行性研究报告，申请项目立项，并取得立项批复文件。
2. 规划选址与用地预审：持立项文件，向自然资源主管部门申请规划选址，并同时申请用地预审。规划部门审查项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划，核发建设项目选址意见书；国土资源管理部门审查用地选址、规模、地类等，出具建设项目用地预审意见。
二、农用地转用和土地征收阶段（如涉及农用地）
1. 拟订方案：市、县自然资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案（“一书四方案”），明确拟转用、征收土地的位置、面积、地类、用途及补偿标准等。
2. 组织听证：对于征收土地方案，自然资源主管部门应告知被征地农村集体经济组织和农民有要求举行听证的权利，并按规定组织听证。
3. 逐级上报审批：“一书四方案”经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府审批。
三、供地阶段
1. 出让或划拨：经营性用地通过招标、拍卖或挂牌方式出让；符合划拨用地目录的项目，可通过划拨方式供地。
2. 缴纳税费与办理土地使用权证：建设单位需按合同约定缴纳土地出让金（出让方式）或相关税费（划拨方式），并持相关资料到自然资源主管部门申请办理土地使用权证。
3. 建设用地规划许可证的申请与颁发：在取得土地使用权后，建设单位还需向自然资源主管部门申请建设用地规划许可证。
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内容审核：殷浩律师
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