辽宁省第一集体土地出让,农村集体经营性建设用地入市 第一批试点和第二批试点分别什么时候 有哪些地方入选

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一、农村集体经营性建设用地入市 第一批试点和第二批试点分别什么时候 有哪些地方入选

农村集体经营性建设用地入市的第一批和第二批试点时间及入选地方总结

农村集体经营性建设用地入市政策是我国土地制度改革的重要一环，旨在激活农村土地资源，促进城乡融合发展。关于该政策的第一批和第二批试点时间及入选地方，以下进行详细阐述。

一、试点政策背景与目的

1. 政策背景：

- 长期以来，我国农村集体经营性建设用地无法像国有土地一样自由入市交易，限制了农村土地资源的有效利用和农民财产性收入的增加。

- 为破解这一难题，国家决定开展农村集体经营性建设用地入市改革试点，探索市场化路径。

2. 政策目的：

- 通过试点，总结经验，完善制度，最终实现农村集体经营性建设用地与国有土地“同等入市、同权同价”。

- 促进土地资源优化配置，增加农民收益，推动乡村振兴和城乡融合发展。

二、第一批试点时间及入选地方

1. 试点时间：

- 第一批试点始于2015年，全国人大常委会授权国务院在33个试点区域开展改革试点，为期三年。

2. 入选地方：

- 第一批试点地方广泛分布于不同地区，包括但不限于北京市大兴区、山西省晋城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省德清县、河南省长垣县（现长垣市）、湖北省武汉市蔡甸区、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、四川省泸县、陕西省西安市高陵区等。

- 这些地方在土地利用规划、城乡规划、产业基础等方面具有代表性，能够为改革提供丰富经验。

三、第二批试点时间及入选地方

1. 试点时间与政策延续：

- 第二批试点并非独立进行，而是在第一批试点基础上，根据《土地管理法》修订和《土地管理法实施条例》细化实施，进一步扩大了改革范围。

- 2019年《土地管理法》修订后，正式从法律层面确立了农村集体经营性建设用地入市制度，随后在更多地区推广实施。

- 因此，第二批试点可视为第一批试点的延续和深化，未明确设定独立的“第二批试点时间”，而是随着政策完善逐步扩大实施范围。

2. 入选地方与扩大实施：

- 随着政策完善，农村集体经营性建设用地入市改革在更多地区实施，包括但不限于河北省定州市、内蒙古和林格尔县、辽宁省海城市、福建省晋江市、江西省余江县（现余江区）、山东省禹城市、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、贵州省湄潭县、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县等。

- 这些地区在政策实施过程中，结合本地实际，探索了多种入市模式和路径，为全国推广提供了宝贵经验。

四、政策实施要点与法律依据

1. 入市条件：

- 根据《土地管理法》第六十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条，入市土地需符合土地利用总体规划和城乡规划，确定为工业、商业等经营性用途，并已依法办理土地所有权登记。

2. 入市程序：

- 包括编制出让、出租方案，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报市、县人民政府审批，通过公开交易方式确定土地使用者，签订书面合同并备案，以及依法申请办理不动产登记等步骤。

- 依据《土地管理法实施条例》第四十条，土地所有权人需依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等编制方案，并在出让、出租前报市、县人民政府审批。

3. 有偿使用方式：

- 农村集体经营性建设用地使用权可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用，具体年限和条件参照同类用途的国有建设用地执行。

- 依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，但当事人可以续订租赁合同。

二、国有土地出让后五年不开发可以收回

国有土地出让后五年不开发，政府在符合一定条件下有权收回土地使用权。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

- 根据《闲置土地处置办法（2012年修订本）》第二条，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过约定动工开发日期满一年未动工开发的土地。若满两年未动工开发，政府有权无偿收回国有建设用地使用权。

- 《中华人民共和国土地管理法》第三十八条也规定，连续二年未使用的非农业建设占用耕地，经原批准机关批准，县级以上人民政府可无偿收回土地使用权。

二、具体情形分析

1. 超过约定或法定开发期限：

- 若土地出让合同中明确规定了开发期限，而受让方未在期限内进行开发，政府可以按照合同约定或法律规定收回土地使用权。

- 即使没有明确的合同约定，连续两年未使用的土地也可能被无偿收回。

2. 因受让方原因导致的闲置：

- 如果土地闲置是由于受让方自身的原因（如资金不足、规划变更等）造成的，政府更有权收回土地使用权。

3. 不可抗力或政府原因导致的闲置：

- 如果土地闲置是由于不可抗力或政府及其有关部门的行为（如政策调整、征收等）造成的，受让方可以申请延长开发期限或协商解决方案。但这并不意味着政府不能收回土地使用权，具体情况需根据实际判断。

三、收回程序

- 政府相关部门会对闲置土地进行调查核实，确认是否属于闲置土地以及闲置的原因。

- 如果认定为闲置土地，政府会向受让方下达《责令限期动工通知书》，要求其在规定的时间内动工开发。

- 如果受让方未按期动工，政府可能会按照规定收取闲置费；如果连续两年未使用，则可能直接无偿收回土地使用权。

三、农用地分等定级规程

农用地分等定级规程主要依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定进行。以下是关于农用地分等定级的详细解释：

1. 农用地分等定级是对农用土地质量或者对其生产力高低的评定，是土地质量和价值状况差异的反映。

2. 其目的在于通过科学、合理的评定，为土地管理和利用提供决策依据，促进土地资源的合理配置和高效利用。

农用地分等定级应遵循以下原则：

1. 综合分析原则：综合考虑土地的自然属性、经济属性以及社会属性，进行全面、系统的分析。

2. 主导因素原则：在综合分析的基础上，突出影响土地质量的主导因素，进行重点分析和评定。

3. 地域分异原则：考虑土地在不同地域间的差异，反映土地质量的地域特征。

4. 土地收益差异原则：根据土地的实际收益或潜在收益，评定土地的质量等级。

5. 定量与定性相结合原则：在评定过程中，既注重定量数据的分析，又考虑定性因素的描述，确保评定结果的准确性和客观性。

1. 程序：

- 由县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门共同开展。

- 依据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，进行土地等级的评定。

2. 依据：

- 《中华人民共和国土地管理法》第二十七条规定：“县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。”这一条款为农用地分等定级提供了明确的法律依据。

1. 意义：

- 有助于政府了解土地资源的分布和质量状况，为制定土地政策、规划土地利用提供科学依据。

- 有利于促进土地市场的健康发展，提高土地资源的利用效率。

2. 应用：

- 农用地分等定级结果可作为土地出让、转让、租赁等交易活动的参考依据。

- 在土地征收、征用及补偿过程中，分等定级结果也是确定补偿标准的重要依据之一。

农用地分等定级是土地管理的一项重要工作，它遵循一定的原则，按照规定的程序进行，并依据国家制定的统一标准进行评定。其意义在于为土地管理和利用提供决策依据，促进土地资源的合理配置和高效利用。

四、土地管理法38条的理解与适用

《中华人民共和国土地管理法》第三十八条是关于土地闲置和荒芜的具体规定，旨在保护耕地资源，避免土地资源的浪费和滥用。以下是对该法条的详细解读：

《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。”

1. 禁止闲置、荒芜耕地

该法条首先明确禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，这是保护耕地资源、防止土地资源浪费和滥用的基本原则。

2. 非农业建设占用耕地的处理

（1）一年内未使用且可耕种：对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，如果一年内未使用且该土地仍然可以耕种并收获，则应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种。

（2）一年以上未动工建设：如果非农业建设占用耕地一年以上未动工建设，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。这是为了惩罚和遏制土地闲置行为，促使用地单位尽快动工建设。

（3）连续二年未使用：对于连续二年未使用的非农业建设占用耕地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。这是为了更严厉地打击长期闲置土地的行为，确保土地资源的有效利用。

3. 原为农民集体所有土地的处理

如果非农业建设占用的耕地原为农民集体所有，那么在土地被收回后，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。这是为了保护农民的合法权益，确保他们能够继续利用自己的土地进行农业生产。

4. 城市规划区内闲置土地的处理

对于在城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，应当依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。这是为了与城市房地产管理法规相衔接，共同构成我国土地管理的基本法律框架。

《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定体现了国家对土地资源的高度重视和严格管理。保护耕地是我国的基本国策之一，对于维护国家粮食安全、保障农民权益具有重要意义。该法条通过明确禁止闲置、荒芜耕地，以及规定非农业建设占用耕地的处理方式和城市规划区内闲置土地的处理办法，为土地资源的合理利用和保护提供了有力的法律保障。

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内容来源参考：头条-国有土地出让后五年不开发可以收回,农用地分等定级规程

内容审核：崔庆日律师

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