徐会元律师
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腾退式强拆合法吗,国有资产门面到期续租 原承租人享有优先权嘛,强制腾退
一、国有资产门面到期续租 原承租人享有优先权嘛
国有资产门面到期续租，原承租人确实享有优先权，这一权利主要来源于《中华人民共和国民法典》的明确规定。以下是对此问题的详细分析：
1）法定优先承租权1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。国有资产门面若属于房屋性质，则原承租人依法享有此权利。
2. 适用条件：
- 时间节点：优先承租权行使的时间节点是原租赁期限届满之时。
- 同等条件：原承租人需满足出租人与第三人约定的同等条件，包括租金价格、支付方式、租赁期限等。
2）优先承租权的行使与限制1. 明确意思表示：原承租人需在租赁期限届满前，向出租人明确表示愿意以同等条件续租，建议采用书面形式。
2. 合理期限内行使：原承租人应在合理期限内行使优先承租权，通常认为是一个较短的期间，如十五日，超过则视为放弃。
3. 限制情况：若国有资产门面因政府规划、征收、拆迁等原因无法继续出租，或出租人将门面出租给近亲属等，原承租人的优先承租权可能受限。
3）实际操作建议1. 提前沟通：原承租人应在租赁期满前与出租人积极沟通，了解出租人的出租计划，以便及时行使优先承租权。
2. 法律咨询：如遇出租人拒绝承认优先承租权或存在其他争议，建议及时咨询专业律师，寻求法律援助。
二、承租人和次承租人行使优先承租权的顺位
承租人和次承租人行使优先承租权的顺位
在租赁关系中，承租人的优先承租权是受到法律明确保护的，而次承租人的优先承租权则并非由法律直接规定，通常依赖于具体的合同约定或特殊情况下的法律解释。以下是对承租人和次承租人行使优先承租权顺位的详细分析：
1）承租人的优先承租权1. 法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
2. 权利内容：
- 承租人在租赁合同期限届满时，享有在同等条件下优先于其他人续订租赁合同的权利。
3. 行使条件：
- 租赁合同期限届满；
- 承租人表示愿意继续租赁；
- 出租人同意在同等条件下续租。
2）次承租人的优先承租权1. 法律未直接规定：
- 《中华人民共和国民法典》中并未直接规定次承租人的优先承租权。
2. 依赖于合同约定：
- 次承租人是否享有优先承租权，通常取决于出租人、承租人和次承租人之间的具体合同约定。
- 如果合同中明确约定了次承租人在租赁合同期限届满时享有优先承租权，那么次承租人即可依据该约定行使权利。
3. 特殊情况下的考虑：
- 在某些特殊情况下，如次承租人对租赁房屋进行了重大投入或改造，且其租赁权益受到严重威胁时，可能会基于公平原则和诚实信用原则，考虑次承租人的实际情况，给予其一定的优先承租权保护。但这种保护并非法律直接规定，而是需要依据具体案件情况进行司法裁量。
3）承租人和次承租人优先承租权的顺位1. 承租人优先：
- 在租赁合同期限届满时，如果承租人和次承租人都主张优先承租权，且没有其他特殊约定或情况，那么承租人作为与出租人直接建立租赁关系的当事人，其优先承租权应当得到优先保护。
2. 次承租人依约定或特殊情况：
- 次承租人的优先承租权依赖于具体的合同约定或特殊情况下的法律解释。如果合同中有明确约定或存在特殊情况，次承租人可能享有优先承租权或需要与承租人进行协商确定优先顺位。
承租人和次承租人行使优先承租权的顺位主要依据法律规定、合同约定以及特殊情况下的司法裁量。在一般情况下，承租人的优先承租权得到法律明确保护，而次承租人的优先承租权则更多依赖于具体的合同约定和特殊情况下的法律解释。
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