白云杰律师
拆迁补偿收益如何计税,房地产企业开发后自用的房产再出售时增值税和土增税如何计算,拆迁补偿款是否纳税
一、房地产企业开发后自用的房产再出售时增值税和土增税如何计算
房地产企业开发后自用的房产再出售时，增值税和土地增值税的计算方式如下：
一、增值税的计算
1. 一般计税方法（适用于一般纳税人销售新项目）：
- 销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）
- 销项税额 = 销售额 × 9%
- 应纳税额 = 销项税额 - 进项税额
- 进项税额包括购进货物、劳务等支付的增值税额，需取得合法有效的增值税扣税凭证。
2. 简易计税方法（适用于一般纳税人销售老项目或小规模纳税人）：
- 销售额 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 5%）
- 应纳税额 = 销售额 × 5%
二、土地增值税的计算
1. 确定应税收入：指转让房地产所取得的全部价款及相关经济收益，不含增值税。
2. 确定扣除项目金额：
- 取得土地使用权所支付的金额：如地价款及相关费用。
- 房地产开发成本：如土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等。
- 房地产开发费用：若能分摊利息支出并提供金融机构贷款证明，则允许扣除实际利息支出及一定比例的其他费用；若不能，则按（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）的一定比例扣除。
- 与转让房地产有关的税金：如城市维护建设税、教育费附加等。
- 加计扣除：对房地产开发企业，可按（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）的20%进行额外扣除。
3. 计算增值额：增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额。
4. 计算增值率：增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%。
5. 确定适用税率和速算扣除系数：根据增值率的不同，土地增值税实行四级超率累进税率。
6. 计算土地增值税税额：应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数。
二、房地产企业取得的土地价款可以进项抵扣吗
房地产企业取得的土地价款不能直接进行进项抵扣，但可通过特定方式间接抵减增值税应纳税额。具体分析如下：
1）政策依据与适用范围1. 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），房地产开发企业中的一般纳税人，在销售自行开发的房地产项目并采用一般计税方法时，可扣除支付的土地价款后计算增值税的销售额和销项税额。
2. 自行开发指的是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2）可扣除的土地价款范围1. 向政府、土地管理部门或受政府委托的单位直接支付的土地价款，如征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2. 在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，这些费用也允许在计算销售额时扣除。
3）计算方法与公式1. 当期允许扣除的土地价款 = (当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积) × 支付的土地价款。
2. 销售额 = (全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款) ÷ (1 + 9%)。
3. 销项税额 = 销售额 × 9%。
4）会计处理与申报流程1. 会计处理：应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“销项税额抵减”专栏，记录因扣减销售额而减少的销项税额。会计分录为：借“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷“主营业务成本”。
2. 申报流程：在纳税申报时，将计算得出的当期允许扣除的土地价款填入《增值税纳税申报表附列资料（三）》和《增值税纳税申报表附列资料（一）》的相应栏次。
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