拆迁房外墙装修图片,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

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一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任，需根据具体情况判断，主要依据《民法典》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规。

一、保修期内的情况

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。若房屋交付未满5年且外墙开裂属于质量问题，如施工缺陷、材料不合格，则由开发商负责维修并承担费用。

2. 操作建议：业主应留存开裂照片、报修记录等证据，通过物业或书面函件向开发商主张权利。

二、保修期外的情况

1. 存在专项维修资金：

- 责任归属：根据《民法典》第二百八十一条及《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，外墙作为共有部分，保修期满后的维修费用可从住宅专项维修资金中列支。

- 操作流程：物业服务企业提出维修方案及预算，经专有部分占总面积2/3以上业主且人数2/3以上业主参与表决，半数以上同意后，向住建部门申请划拨资金实施维修。若资金余额不足，仍需业主补充缴纳。

2. 无专项维修资金：

- 责任归属：由全体业主共同承担维修费用，按专有部分面积比例分摊。

- 操作建议：业主可通过业主委员会发起维修基金筹集程序，或协商制定一次性集资方案。

三、特殊责任主体情形

1. 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。需提供现场照片、监控录像、专业机构鉴定报告等证明因果关系。

2. 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。业主可向街道办投诉或通过司法途径索赔。

二、业主私自加装楼房外墙保温层违法吗

业主私自加装楼房外墙保温层是否违法，需要从多个法律维度进行分析。

一、违反建筑物区分所有权的规定

1. 共有部分的处分：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的共有部分，未经其他业主同意，单一业主无权擅自进行改造或加装。

2. 权利行使的限制：

- 依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。私自加装外墙保温层可能涉及对建筑物结构的改动，若未经专业评估和设计，可能危及建筑安全，损害其他业主利益。

二、违反城乡规划法的规定

1. 规划许可的必要性：

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。私自加装外墙保温层属于对建筑物的改造，应履行规划许可手续。

2. 违建的认定与处罚：

- 依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按规划许可证规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正并处以罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除或没收实物及违法收入，并可处建设工程造价一定比例的罚款。

三、违反物业管理条例的规定

1. 物业企业的职责：

- 根据《物业管理条例》第四十五条，物业服务企业对物业管理区域内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为有制止义务，并及时向行政管理部门报告。业主私自加装外墙保温层，物业服务企业有权制止并向相关部门报告。

2. 业主义务：

- 依据《物业管理条例》第五十二条，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。私自加装外墙保温层未履行告知义务，违反了小区的管理规约。

业主私自加装楼房外墙保温层是违法的，该行为侵犯了其他业主的共有权利，可能危及建筑物的安全，且未履行相关的规划许可和告知义务。因此，业主在进行此类改造前，应咨询相关部门，办理合法的审批手续，确保改造活动的合法性。

三、小区楼房外墙开裂维修费用谁承担

小区楼房外墙开裂维修费用的承担问题，需根据具体情况判断，主要依据保修期、损坏原因及管理主体来确定责任归属。

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。若房屋在保修期内，且外墙开裂属于质量问题（如施工缺陷、材料不合格等），则维修责任由开发商承担。

2. 解决方案：业主应及时联系开发商，要求其按照保修合同约定进行维修处理，并赔偿因此造成的损失。

1. 公共部分维修

- 责任归属：根据《民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。外墙作为建筑物的共有部分，若已过保修期，通常由小区的业主共同承担维修责任。

- 解决方案：经业主大会同意后，可以申请动用维修资金对外墙进行维修。物业公司或业委会应负责组织协调维修工作，并确保维修资金的合理使用。

2. 特殊责任主体

- 第三方导致损坏：如邻居装修不当、相邻工程施工等造成外墙开裂，由侵权方承担赔偿责任。

- 物业未尽管理职责：若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。

1. 业主发现开裂后应立即拍照取证，并通知物业公司现场勘查。

2. 通过专业机构检测开裂原因，明确责任归属。

3. 根据鉴定结果，向责任方提出书面维修或赔偿请求。

4. 若协商未果，可通过业委会、社区调解委员会介入，必要时提起诉讼。

四、民法典规定商品房外墙是否一定要做保温

《民法典》并未直接规定商品房外墙必须做保温，但规定了外墙的权属、使用、收益及安全管理责任。具体分析如下：

1. 建筑外墙的权属：根据《民法典》第二百七十一条，建筑外墙属于建筑物的共有部分，由全体业主共同共有。业主对专有部分以外的共有部分，包括建筑外墙，享有共有和共同管理的权利。

2. 外墙保温的决策权：外墙是否做保温，并非由《民法典》直接规定，而是属于业主共同决定的事项。依据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并获得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主及参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此，外墙是否做保温，应由业主共同决定，并遵循上述表决程序。

3. 外墙的安全管理责任：无论外墙是否做保温，物业服务人都需按照《民法典》第九百四十二条的规定，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，包括建筑外墙。若外墙发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的，应承担侵权责任。

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内容来源参考：头条-业主私自加装楼房外墙保温层违法吗,小区楼房外墙开裂维修费用谁承担

内容审核：卢恩光律师

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