张勇律师
具有丰富的行政、民商事、知识产权和刑事领域的法律服务经验，擅长处理房地产、房屋征收、建设工程、合同等诉讼或非诉案件。
大连哪些农村拆迁,经营性房地产开发用地包括哪些,2020年大连拆迁
一、经营性房地产开发用地包括哪些
经营性房地产开发用地，主要是指具有生产经营性质的建设用地，这类土地用于建造建筑物、构筑物及其附属设施，并以盈利为目的。以下是关于经营性房地产开发用地的详细解释：
1）经营性房地产开发用地的定义根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。其中，经营性房地产开发用地主要指的是用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等盈利性目的的建设用地。
2）经营性房地产开发用地的特点1. 盈利性：经营性房地产开发用地的主要目的是盈利，通过建造并出售或出租建筑物、构筑物及其附属设施来实现经济效益。
2. 建设性：这类土地需要用于建造建筑物、构筑物及其附属设施，如住宅、商业楼宇、旅游设施等。
3. 法规性：使用经营性房地产开发用地必须严格遵守国家土地管理法规，包括土地用途管制、土地利用总体规划等。
3）经营性房地产开发用地的使用与管理1. 申请与审批：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十三条的规定，经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持有关文件向有批准权的县级以上人民政府自然资源主管部门提出建设用地申请，经审查后报本级人民政府批准。
2. 土地使用权：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条的规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
3. 用途管制：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。对于经营性房地产开发用地，必须确保其用于盈利性目的的建设项目，并符合土地利用总体规划的要求。
经营性房地产开发用地是指用于盈利性目的的建设用地，具有盈利性、建设性和法规性等特点。其使用与管理必须严格遵守国家土地管理法规，确保土地的合理利用和可持续发展。
二、法律规定哪些房产不能评估
法律规定以下房产不能评估，因其不得抵押或存在限制条件：
1）权属有争议的房产1. 法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十九条第四项、《城市房地产抵押管理办法》第八条第一项均规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。
2. 分析：权属争议意味着房产的合法处分权不明确，评估机构无法对权属不明的房产进行准确评估，且此类房产在实现抵押权时可能面临法律纠纷。
2）依法被查封、扣押、监管的房产1. 法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十九条第五项、《城市房地产抵押管理办法》第八条第三项规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。
2. 分析：此类房产因涉及司法程序或行政监管措施，其处分权受到限制，评估机构无法对被限制处分的房产进行评估，银行也无法确保在借款人违约时能顺利处置房产以实现债权。
3）公益性质的房产1. 法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十九条第二项、《城市房地产抵押管理办法》第八条第二项规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。
2. 分析：这些房产以满足社会公共服务需求为目的，若用于抵押并遭处置，将损害公共利益，影响教育、医疗等服务的正常开展，因此不得评估。
4）其他特定房产1. 列入文物保护的建筑物和具有重要纪念意义的其他建筑物：此类建筑物具有特殊的历史、文化、艺术价值，属于社会公共资源，抵押可能会损害公共利益和文化遗产的保护，因此不得评估。
2. 违章建筑：根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按规划许可建设的建筑为违章建筑，不得作为合法财产进行抵押，评估机构无法对违章建筑进行合法评估。
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