成本价购买拆迁房,以成本价出售公有住房 标准价高限怎么计算

成本价购买拆迁房,以成本价出售公有住房 标准价高限怎么计算,拆迁成本包含哪些

一、以成本价出售公有住房 标准价高限怎么计算

以成本价出售公有住房时，标准价高限的计算主要依赖于房改政策、地区规定以及房屋的具体情况，以下是对这一问题的详细解答：

一、公有住房出售的基本条件与限制

1. 产权归属与交易限制：

- 公有住房的产权通常归国家或集体所有，居住人仅享有居住使用权。未经产权单位同意，使用人不得擅自进行买卖交易。例如，单位分配给职工的公有住房，职工需先获得单位许可才能出售。

- 根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但需满足一定条件，如取得完全产权、满足一定年限要求，并经过相关主管部门批准。

2. 购买资格与身份要求：

- 公有住房的购买对象通常有特定的身份要求，如符合一定条件的本单位职工。这包括在本单位工作满一定年限、具有相应职称或其他特定条件。

- 购买公有住房时，还会考虑购买人的家庭住房情况。若购买人及其家庭成员已拥有一定面积的住房，可能会被限制购买，以确保公有住房资源合理分配给真正有需求的人群。

二、标准价高限的计算方法

1. 成本价与标准价的关系：

- 公有住房出售时，存在成本价和标准价两种价格形式。成本价是房屋建设的实际成本，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等。

- 标准价则是根据成本价的一定比例确定的，通常低于成本价。以成本价出售公有住房时，标准价高限的计算实际上就是确定一个合理的出售价格，这个价格应介于成本价和市场价之间，并考虑房屋的具体情况、地区差异以及房改政策等因素。

2. 标准价高限的具体计算：

- 地区差异：不同地区对公有住房出售的价格政策存在差异。有的地区可能规定标准价不得超过成本价的某个比例（如90%），有的地区则可能根据房屋的新旧程度、地理位置等因素制定具体的价格标准。

- 房屋具体情况：房屋的面积、结构、装修程度等也会影响标准价的确定。例如，面积较大、结构合理、装修较好的房屋，其标准价可能会相对较高。

- 房改政策：随着住房制度改革的推进，不同时期的房改政策对公有住房出售价格有不同规定。符合房改条件的公有住房可能按政策规定的价格出售，而不符合条件或未纳入房改范围的则可能受限。

3. 计算公式与示例：

- 虽然没有一个统一的计算公式来确定标准价高限，但可以参考以下思路：标准价高限 = 成本价 × (1 - 折扣率)。其中，折扣率根据地区政策、房屋具体情况以及房改政策等因素确定。

- 示例：假设某地区规定公有住房出售时，标准价不得超过成本价的90%，且某套公有住房的成本价为每平方米5000元。那么，该套住房的标准价高限就是每平方米4500元（5000元 × 90%）。

三、后续处理与注意事项

1. 缴纳相关费用：

- 以成本价出售公有住房时，可能需要缴纳土地出让金、契税、个人所得税等相关费用。这些费用的具体金额和缴纳方式需根据当地政策和房屋的具体情况来确定。

2. 政策差异与咨询：

- 由于不同地区的公有住房政策存在差异，因此在具体操作前务必咨询当地的住房保障管理部门或不动产登记机构，以了解详细的政策和流程。

3. 专业咨询与法律保障：

- 为确保自身权益得到保障并符合相关法律法规的要求，建议在涉及公有住房交易时咨询专业的律师或税务师。他们可以提供准确的法律意见和指导，帮助避免不必要的法律纠纷和经济损失。

二、拆迁安置房中的安置价 优惠价 扩张价 市场价分别是什么意思

拆迁安置房中的安置价、优惠价、扩张价、市场价分别代表不同的价格体系，具体解释如下：

一、安置价

1. 定义：安置价是政府为保障被拆迁人基本居住需求而设定的基础价格，通常低于市场价。

2. 确定依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，安置价需遵循政府指导价原则，结合土地成本、建筑安装成本及配套设施费用等综合确定。

3. 特点：安置价旨在确保被拆迁人能够以合理价格获得与原住房面积相当的安置房，维护其居住条件不降低。

二、优惠价

1. 定义：优惠价是政府为鼓励被拆迁人选择特定安置方式或满足特定条件而提供的价格优惠。

2. 适用情形：

- 面积优惠：被拆迁人可按成本价购买原面积部分，超出部分则按优惠价购买。

- 特殊群体照顾：对于低收入家庭、残疾人等特殊群体，政府可出台优惠政策，提供额外补助或降低购房价格。

3. 目的：通过价格优惠，减轻被拆迁人经济负担，促进拆迁工作顺利进行。

三、扩张价（通常指超出原面积部分的价格）

1. 定义：当被拆迁人选择的安置房面积超过原住房面积时，超出部分需按扩张价购买。

2. 确定方式：扩张价可能高于安置价，但低于市场价，具体由政府根据当地经济发展水平、房地产市场状况及拆迁政策等因素综合确定。

3. 意义：扩张价机制既满足了被拆迁人改善居住条件的需求，又避免了过度占用公共资源。

四、市场价

1. 定义：市场价是安置房在公开市场上的交易价格，受地理位置、房屋状况、配套设施及政策环境等多种因素影响。

2. 影响因素：

- 地理位置：城市中心或繁华地段的安置房价值更高。

- 房屋状况：建筑质量、户型设计及装修标准直接影响价格。

- 配套设施：教育资源、医疗资源及商业配套等是重要增值项。

- 政策环境：限购政策、保障房供应等政策因素也会影响市场价。

3. 评估方法：市场价通常通过市场比较法、收益还原法及成本重置法等方法进行评估。

三、回迁房超出安置面积部分如何计价

回迁房超出安置面积部分的计价方式，主要依据拆迁安置补偿协议或购房合同中的约定，并结合相关法律法规处理。具体分析如下：

一、有约定的情况

1. 按约定计价：如果拆迁安置补偿协议或购房合同中，对超出面积的计算和处理有明确约定，如超出部分的价格、支付方式等，那么应按照协议的约定来执行。

2. 示例说明：若合同中约定超出面积部分按照每平方米X元的价格由被拆迁人购买，实际交付面积超出约定面积Y平方米，则被拆迁人需按照合同约定支付X×Y元的费用。

二、无约定的情况

1. 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）：

- 计价方式：按照合同约定的价格或建安成本价据实结算。这意味着买受人需要按照约定的单价或建安成本价支付超出部分的费用。

- 合同解除：在此情况下，买受人请求解除合同的，通常不予支持。

2. 面积误差比绝对值超出3%：

- 买受人选择：买受人有权选择解除合同，并要求卖方返还已付购房款及利息。

- 继续履行合同：3%以内部分，房价款由买受人按照约定的价格或建安成本价补足；超出3%的部分，房价款一般由卖方承担，所有权归买受人，具体也可能根据地方政策或双方协商确定。

三、特殊情况处理

- 安置面积与原拆迁面积不符：若回迁房安置面积与原拆迁面积不符，超出部分面积可按市场价格、成本价格或政策规定的价格结算，具体依据合同约定或双方协商确定。

- 法律依据：虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条主要规定了商品房买卖中逾期办证的违约责任，但其中关于面积误差比的处理原则，可类比适用于回迁房超出面积的处理，即根据面积误差比绝对值的大小，确定不同的计价方式和责任承担。

四、国家关于回迁房超出回迁面积规定

回迁房超出回迁面积的规定主要依据拆迁安置补偿协议或购房合同中的约定，并结合相关法律法规处理。具体分析如下：

一、合同有约定的处理方式

1. 按约定执行：若拆迁安置补偿协议或购房合同中明确约定了超出面积的计算和处理方式（如超出部分的价格、支付方式等），则双方应严格按照合同约定执行。例如，合同约定超出面积部分按每平方米X元的价格购买，则被拆迁人需按此价格支付超出部分的费用。

二、合同无约定的处理方式

1. 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）：根据相关规定，若回迁房面积与协议约定面积存在误差，且误差比绝对值在3%以内（含3%），则按合同约定的价格或建安成本价据实结算。这意味着被拆迁人需按照约定单价或建安成本价支付超出部分的费用。

2. 面积误差比绝对值超出3%：若面积误差比绝对值超出3%，被拆迁人有权选择解除合同，并要求返还已付购房款及利息。若选择继续履行合同，则对于实际面积大于合同约定面积的部分，误差比在3%以内（含3%）的房价款由被拆迁人补足；超出3%的部分由拆迁人承担，所有权归被拆迁人。对于实际面积小于合同约定面积的部分，误差比在3%以内（含3%）的房价款及利息由拆迁人返还；超出3%的部分由拆迁人双倍返还。

三、特殊情况处理

若回迁房安置面积与原拆迁面积不符，且合同未作明确约定，则超出部分面积可按市场价格、成本价格或政策规定的价格结算，具体依据地方政策或双方协商确定。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房中的安置价 优惠价 扩张价 市场价分别是什么意思,回迁房超出安置面积部分如何计价

内容审核：吕静律师

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