棚改、城中村、拆违“三合一”你该如何应对？

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#城中村

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在明小编 2025-08-14 14:17:14

导读：随着征收拆迁的持续深入，拆迁方越来越多的开始探索“打包”“整合”式拆迁，即人为的将棚户区改造、城中村整治、拆除违法建筑与征地拆迁结合起来一起搞，从而实现其所追求的“大干快上”的运动式治理效果。从另一个方面而言，这种做法加大了所涉法律问题的复杂性，为其通过政策解读问题提供了注脚。那么，普通群众究竟该如何有效应对这样的新型拆迁呢？

“三改一拆”，究其出发点和目的而言，无疑是具有积极性的。然而实践中地方政府的粗放操作却导致了各种各种的矛盾、纠纷，令好的政策在落实中面临“变味”的窘境。在应对过程中，普通群众应注意以下几点：

其一，对于“改”，要严格依据590号令程序规定依法维权。无论是“三改”中的哪一改，其前提都是涉案建筑是合法的，只是存在使用条件差、安全隐患等问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条和《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》的规定，“改造”项目必须“依法拆迁”，即安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定……

换言之，实践中突击性、运动性的强迫改造行为，是严重违反法律和背离政策的，被征收人可依据通常应对违法拆迁、逼迁的策略来加以应对，这里就不再赘述了。

其二，对于“拆”，要牢牢锁住程序违法点加以应对，同时注意提供自己房屋存在的依据。相较于要走一个比较完整程序的“改”，拆除违建的最大特点就是快。如果当事人反应不够及时，应对稍有拖延、犹豫，房屋就会毁于一旦。因此，在拆迁方出招后第一时间跟进应对，及时聘请专业律师介入，精准制定维权策略和复议、诉讼打击目标，便是维权的重中之重。通常而言，地方政府在实施此类拆违行为时很难做到严格遵守《城乡规划法》《土地管理法》及其他法律法规对违建调查、认定、处置所规定的程序步骤，在《责令限期拆除通知书》、催告、《强制执行决定书》的内容、送达等层面上都极有可能存在各种法律漏洞。根据涉案项目的具体详细情况，有经验的律师能够充分运用逻辑的力量，抽丝剥茧般的把握住看似杂乱无章的线团中的那根“线头”，只要将其抽出来加以利用，那么整个线团就有可能因此而土崩瓦解、化为乌有。需要指出的是，实践中从名为“责令”什么什么的文书下发，到拆迁机械开到家门口，通常不会间隔太长的时间，当事人如确信自己的房屋、建筑是合法的，不应被认定为违建进而遭到拆迁，必须当断则断，尽早启动最直接有效的法律程序，一旦房屋建筑被推平，维权的条件将基本丧失。

而另一方面，当事人要积极搜集证据，提供自己的房屋、建筑建造时所获得的相关凭证、许可、文件，哪怕这些东西并非法定的规划许可，但如果来自于村委会等基层群众自治性组织，在诉讼中也是有一定说服力的。“历史遗留问题”所引发的无证、缺证现象在“拆”的过程中必须得到重视，抛弃历史条件所造成的客观现实而实施的“拆”，无疑就是违法的拆。

在明拆迁律师想最后提示广大当事人的是，“三改一拆”的背后往往有“保护环境，惠及民生”的强有力政策背景支持，在当前及今后的一个阶段里，无疑将层出不穷。但无论怎么改、怎么拆，依法行政都是这一政策本身的应有之义，不应也不得在实践中被打上一丝一毫的折扣。由于这类项目的背后有时不会紧密衔接某个重大建设项目，其所涉的利益相对受限，因而在存在补偿、安置问题的情况下，当事人也需要客观、理性的设定补偿诉求期待，避免超出实际的过高诉求甚至是传说中的“漫天要价”。更为重要的是，就现阶段而言，通过迂回路径制约其推进的有效方法并不是很多，维权仍以正面的“法律交锋”为主。这一现状，也是需要大家接受并思考、面对的。

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