共有产权房腾退上海,共有产权房如何腾退拍卖

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一、共有产权房如何腾退拍卖

共有产权房的腾退拍卖，涉及多个法律环节和程序，以下是详细的解答：

共有产权房的腾退拍卖，首先需要明确产权归属。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。若未经此程序，则无权进行处分，包括腾退和拍卖。

1. 拍卖预告与申报权益

执行法院在拟对查封房屋进行拍卖时，应一并作出拍卖预告，并在房屋现场张贴。预告中需载明，对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人，应在指定期限内向执行法院申报，逾期不申报的自行承担相应法律后果。

2. 房屋清空与拍卖

执行法院拍卖房屋时，原则上应先清空后拍卖。若因特殊情况未能清空，可先行拍卖，但需在拍卖公告中说明原因，并必须在交付前清空。对于裁定确认拍卖、变卖成交或以物抵债的房屋，执行法院负责交付。

3. 租赁权审查

对于拟拍卖房屋上存在的租赁权，执行法院需重点审查租赁合同的真实性、签订时间节点及案外人是否占有案涉房屋等，以确定租赁权是否能阻却强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，若承租人在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产，其请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的，人民法院应予支持。

若法拍房腾退遇到困难，买受人可向法拍法院申请强制执行，并提交相关申请书。同时，可寻求法院、物业、当地民警或街道人员及换锁师傅等力量的协助。法院可出面通知占有人搬离或裁定要求水电部门停水电；物业可作为见证人员并协助清空房屋；民警或街道人员可出面协调；换锁师傅则可快速换锁以完成腾退。

共有产权房的腾退拍卖需遵循严格的法律程序，并需考虑产权归属、租赁权审查及腾退困难处理等多个方面。

二、完善以公租房 保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系

完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，是当前我国住房政策的重要方向，旨在通过多层次、多元化的住房供应体系，满足不同收入层次家庭的住房需求。以下从法律法规、政策导向及实施要点三个方面进行详细阐述。

一、法律法规依据与政策框架

1. 《公共租赁住房管理办法》的规范作用

根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第七条，公租房的供应对象为“符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员”。该办法明确了公租房的申请条件、审核程序及动态管理机制，例如第十条规定申请公租房需提交收入证明、住房情况证明等材料，并由住房保障主管部门会同民政、公安等部门联合审核。

第二十三条强调公租房租金标准应低于市场租金，并建立动态调整机制，确保低收入家庭的可负担性。

2. 保障性租赁住房的政策定位

2021年国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。该政策通过土地、财政、税收等支持措施（如第二十一条提到的利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房），推动多主体供给、多渠道保障。

3. 共有产权住房的法律支撑

《共有产权住房管理暂行办法》对共有产权住房的产权分配、使用管理及退出机制进行了规范。例如，第十四条规定购房人与政府按份额共有产权，购房人产权份额原则上不低于50%；第二十七条明确共有产权住房仅限自住，不得出租或出借，且5年内不得转让产权份额。这些条款旨在平衡政府投入与居民权益，防止投机行为。

二、实施要点与多层次保障

1. 公租房的准入与退出机制

- 准入标准：需综合家庭收入、住房面积、户籍或就业情况等因素。例如，部分城市规定家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的60%，且无自有住房或住房面积低于15平方米的家庭可申请。

- 退出条件：根据《公共租赁住房管理办法》第三十一条，承租人收入超过规定标准、购买其他住房或长期空置的，需腾退公租房。退出后，住房保障部门需在5个工作日内通知相关部门停止发放租金补贴。

2. 保障性租赁住房的供给模式

- 土地支持：允许利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地及产业园区配套用地建设保障性租赁住房（参考《关于加快发展保障性租赁住房的意见》第六条）。

- 财政补贴：中央财政通过专项资金支持保障性租赁住房建设，地方财政可对符合条件的项目给予贷款贴息。

3. 共有产权住房的产权管理

- 产权分配：购房人产权份额根据政府让渡的土地收益、税费优惠等成本确定，剩余份额由政府或代持机构持有。

- 使用限制：购房人需按市场价支付租金使用政府持有部分，且不得擅自改变房屋用途。

三、政策协同与监管机制

1. 多部门联动管理

住房保障体系涉及住房城乡建设、民政、公安、财政等多部门协作。例如，公租房申请需由住房保障部门审核住房情况，民政部门审核收入，公安部门核查户籍或居住证信息，形成联合审核机制。

2. 动态监管与信用惩戒

对违规使用保障性住房的行为，如转租转借、长期空置，需建立信用档案并实施联合惩戒。根据《公共租赁住房管理办法》第三十二条，承租人违规的，可处以1000元以下罚款，并记入住房保障信用档案，5年内不得再次申请。

3. 区域差异化政策

一线城市与二三线城市在保障标准上存在差异。例如，北京、上海等城市对公租房收入准入线设定更高，且优先保障户籍家庭；而新一线城市如成都、杭州则扩大覆盖至非户籍稳定就业人员，体现因地制宜的灵活性。

三、保障性住房五年后的产权归谁

保障性住房五年后的产权归属问题，需根据住房类型具体分析：

一、经济适用住房

1. 购买不满5年：购房人拥有有限产权，不得直接上市交易。根据相关规定，此时政府保留对房屋的管控权，产权未完全转移至购房人。

2. 购买满5年：购房人可按差价比例向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。例如，部分地区规定需补缴土地出让金或增值收益，具体比例依地方政策而定，完成补缴后产权归属购房人。

二、公共租赁住房与廉租房

1. 产权归属：无论租赁期限是否满5年，产权均归政府或相关机构所有。承租人仅享有租赁期间的使用权，无权主张产权归属。

2. 租赁期满：租赁合同一般不超过5年，期满后需腾退房屋或续签合同，但产权始终归属政府或运营机构，承租人不得通过租赁行为获得产权。

三、共有产权住房

1. 初始产权：政府与购房者按份共有产权，例如政府占30%、购房者占70%，具体比例依项目合同约定。

2. 产权动态调整：购房者满5年后可通过增购政府份额逐步取得完全产权。例如，上海试点项目中，购房者初始持有60%产权，满5年后可购买剩余40%，最终实现产权完全归属个人。

四、其他类型保障性住房

1. 棚户区改造安置住房：若通过产权调换方式获得，满足条件并完成产权登记后，产权归被征收人所有，与5年期限无直接关联。

2. 限价商品住房：购房人取得房屋所有权证后即拥有完全产权，可自由交易，不受5年限制，但需符合特定资格条件（如本地户籍、无房家庭）。

四、廉价房和廉租房的区别

廉价房并非法律术语，通常指价格相对较低的商品房或保障性住房统称，而廉租房是明确的法律保障性住房类型，二者在性质、目标群体等方面存在本质区别。以下从法律角度详细解析廉租房与常见保障性住房类型的差异：

一、定义与性质差异

1. 廉租房：根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租房是政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的保障性住房，具有社会救助性质，产权归政府所有。

2. 公租房：依据《公共租赁住房管理办法》，公租房由政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员出租，产权归政府或指定机构所有。

二、目标群体与申请条件差异

1. 廉租房：

- 保障对象：城镇低收入住房困难家庭，收入通常处于当地最低生活保障线以下，如低保户、特困职工等。

- 申请条件：需同时满足收入、资产、户籍等多重限制。例如，北京要求申请人家庭人均月收入低于960元，且名下无房产、车辆等资产。

2. 公租房：

- 保障对象：中等偏下收入群体、新就业职工、外来务工人员等。例如，月收入5000元的年轻白领或外来务工人员，若租房负担过重，可申请公租房。

- 申请条件：收入门槛较高，部分城市允许非户籍人口申请。例如，上海允许持有居住证满一定年限的非沪籍人员申请。

三、租金标准与退出机制差异

1. 廉租房：

- 租金水平：极低，通常为市场租金的10%-30%，甚至象征性收费。例如，某地市场租金为30元/㎡，廉租房租金可能仅3-5元/㎡。

- 退出机制：收入超标后需腾退，转购经济适用房可能性低。若未主动退出，相关部门核实后会要求其限期腾退，情节严重的可能会采取强制性措施收回房屋。

2. 公租房：

- 租金水平：低于市场价，一般为市场租金的50%-80%。例如，深圳公租房租金约为市场价的60%。

- 退出机制：收入改善后可调整租金或转为其他保障方式。例如，广州允许租户通过购买共有产权房等方式逐步过渡至市场化住房。

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内容来源参考：头条-完善以公租房 保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,保障性住房五年后的产权归谁

内容审核：尹虎律师

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