尹虎律师
从事法律工作25年。深耕行政法领域，对政府征收拆迁领域有深入研究，熟悉行政法及行政程序流程，能够深入细致地研究案情，勤勉尽职;曾参与西安某区城中村改造、北京市某区交通枢纽改造、深圳某大型社区业主维权等近百起案件，得到当事人极高的评价。
拆迁房如何差额缴纳契税,经济适用房转商品房交易卖方需要补交差额还需要补交契税吗,拆迁补偿房契税怎么交
一、经济适用房转商品房交易卖方需要补交差额还需要补交契税吗
经济适用房转商品房交易时，卖方不仅需要补交差额，还需补交契税。以下是对这一问题的详细解答：
1）补交差额经济适用房转为商品房，需按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。这一比例因地区而异，例如，有的地方规定按照差价的70%交纳。
2）补交契税1. 契税税率：契税的税率一般为房屋成交价的1%-3%，具体税率由地方政策决定。
2. 计税依据：以补缴土地出让金后的房屋评估价或成交价作为计税基数。这意味着，在补交土地出让金后，房屋的评估价或成交价可能会有所变化，进而影响契税的计税依据。
3）其他税费除了契税外，经济适用房转为商品房还可能涉及其他税费，如个人所得税（若转让方为个人且不满足免税条件）、增值税及附加税（若房屋购买不足两年即出售）、印花税以及登记费与手续费等。不过，这些税费并非全部由卖方承担，具体分担方式需根据交易双方协商及地方政策确定。但契税作为房屋权属转移时的法定税费，通常由买方承担，不过在实际操作中，买卖双方也可以协商确定由哪一方承担。
二、安置房回购收入要交税吗
安置房回购收入是否需要交税，需根据具体情况判断，主要涉及增值税、个人所得税、土地增值税及契税等税种。以下是对此问题的详细分析：
1）增值税1. 个人销售安置房：若安置房为个人销售，且持有时间满两年，通常免征增值税。若未满两年，则需按5%征收率全额缴纳增值税（特定地区如北上广深非普通住宅可能适用不同税率），或根据政策减按1%或差额5%征收。
2. 企业销售安置房：房地产开发企业销售拆迁安置房给政府，属于销售不动产行为，一般纳税人需按9%税率缴纳增值税，小规模纳税人则按5%征收率简易计征。
2）个人所得税1. 个人转让住房：若个人转让的安置房满足“满五年唯一”条件，即持有超过五年且为家庭唯一住房，可免征个人所得税。其他情形下，需按财产转让所得的20%计征个人所得税，或选择核定征收（税率范围1%-3%）。
2. 企业转让房产：企业销售安置房取得的收入应并入当期应纳税所得额，按25%税率缴纳企业所得税。符合条件的小型微利企业可享受优惠税率。
3）土地增值税1. 个人销售住房：个人销售住房通常免征土地增值税。
2. 企业销售房产：企业转让安置房需计算增值额并缴纳土地增值税，税率根据增值额与扣除项目金额的比率确定，范围在30%-60%之间。
4）契税安置房过户时，买方（无论是政府还是个人）需缴纳契税，税率通常为1%-3%，具体根据当地政策而定。特定条件下，如个人首次购买改造安置住房，可能有税率优惠。
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