拆迁房外墙要签字吗,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

拆迁房外墙要签字吗,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修,拆迁房产证以外的面积算吗

一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任需根据具体情况确定，主要分为保修期内与保修期外两种情况。

1. 保修期内：

- 根据《商品房销售管理办法》第三十三条及《建设工程质量管理条例》第四十条，若房屋尚处于保修期内，外墙体开裂属于质量问题，如施工缺陷、材料不合格等，维修责任由施工单位承担。施工单位需履行保修义务，对造成的损失承担赔偿责任。

- 操作建议：业主应及时联系开发商或施工单位，要求其按照保修合同约定进行维修处理，并赔偿因此造成的损失。

2. 保修期外：

- 公共部分维修：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，外墙体作为建筑物的共有部分，若已过保修期，维修责任通常由小区业主共同承担。维修费用应从住宅专项维修资金中列支，该资金专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

- 操作流程：经业主大会同意后，可以申请动用维修资金对外墙体进行维修。物业公司或业委会应负责组织协调维修工作，并确保维修资金的合理使用。

- 特殊责任主体：若外墙开裂是由第三人的行为导致，如恶意破坏，则该第三人应承担侵权责任。若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。

二、维修基金是谁签字就用谁的吗

维修基金并非是谁签字就归谁使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙等共有部分的维修、更新和改造。因此，维修基金的使用需要经过业主的共同决定，而不是单个业主或某个人签字就能使用的。

具体来说：

1. 维修基金属于全体业主共有，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。

2. 维修基金的使用需要经过业主的共同决定。在没有成立业主委员会的小区，如果需要使用房屋维修基金，应该由业主提出申请，并经过小区业主总户数一半以上的业主同意，或者经过占地总面积超过一半以上的业主同意。然后由业主委托物业公司向相关管理部门提出房屋维修基金的使用申请。如果小区里面有成立过业主委员会，在使用维修基金的时候，应该由业委会根据业主反映，以及平时工作中巡查发现的一些安全隐患，确认需要进行维修，然后发起召开业主大会，经业主大会投票表决后，授权业委会进行相关维修招标实施事宜。

维修基金的使用并非由某个人签字决定，而是需要经过业主的共同决定和相关程序才能使用。

三、未经屋主同意在房子外墙钉电线违法吗

未经屋主同意在房子外墙钉电线是否违法，需要从多个法律角度进行分析。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这意味着屋主对其房屋的外墙拥有一定的控制权。

2. 同时，该条款也规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，在房子外墙钉电线时，必须确保不会损害建筑物的安全和其他业主的权益。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。如果房子外墙属于共有部分，那么任何业主在使用时都需要考虑到其他共有人的权益。

2. 在共有部分上钉电线，可能需要得到其他共有人的同意，或者至少需要确保不会损害他们的权益。

1. 电线安装需要遵循一定的技术规范和安全标准，以确保电路的正常运行和人员的安全。这通常包括电线的选材、布线方式、保护措施等。

2. 如果电线安装涉及到公共区域或者需要穿越其他业主的专有部分，那么必须得到相关业主的同意，并遵循相应的法律程序。

未经屋主同意在房子外墙钉电线可能构成违法行为，特别是当该行为危及建筑物的安全、损害其他业主的合法权益或者违反电线安装的具体规定时。因此，在进行此类活动之前，建议咨询相关法律专业人士，并确保得到所有相关方的同意和遵循所有适用的法律程序。

如果是供电局等官方机构为了部线方便而进行的电线安装，他们通常需要按照规划合理安排走线，并拥有施工图或施工许可。在这种情况下，他们可能不需要得到每个屋主的个别同意，但仍然需要确保安装过程符合所有相关的法律和安全标准。

四、楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有

楼房外墙的归属问题，需根据具体情况判断，但一般情况下属于小区全体业主共有，特定情况下可能属于整栋楼业主共有。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的基本结构部分，不属于某一户业主的专有部分，而是共有部分。

2. 功能属性与成本分摊：外墙面是建筑物整体结构的重要组成部分，具有保护建筑物内部结构、保温、隔热等功能，服务于整个小区的安全和正常使用。在购房过程中，外墙面的建设成本通常已分摊到全体业主所购房屋的房价中，因此全体业主共同为外墙面的建设支付了费用，理应共同拥有其所有权。

1. 合同约定：如果开发商与业主在购房合同中有特别约定，如某些特定的外墙面使用权或广告收益权归属于开发商或特定业主，那么这些约定可能会改变外墙面的归属。但这类约定必须合法、明确，且不能侵犯其他业主的合法权益。

2. 整栋楼业主共有：若楼房为独立建筑，且外墙未与其他建筑共用，那么外墙可能仅属于该栋楼业主共有，而非整个小区的全体业主。这种情况下，外墙的使用和管理应由该栋楼业主共同决定。

无论外墙面属于全体业主共有还是整栋楼业主共有，其使用和管理都应遵循相关法律法规和小区管理规定。业主在行使对外墙面的权利时，应确保不损害其他业主的合法权益，不危及建筑物的安全。

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内容来源参考：头条-维修基金是谁签字就用谁的吗,未经屋主同意在房子外墙钉电线违法吗

内容审核：张海涛律师

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