汪文明律师
执业之初以民事诉讼为主要执业领域，后逐渐涉及刑事辩护、行政诉讼领域。从业以来成功代理多起争议标的额大、法律关系复杂、具有较大社会影响力的案件。
顶楼阁楼拆迁补偿,顶楼漏水是阁楼 赠送的 这种归谁修呢,顶楼和阁楼可以拆开卖吗
一、顶楼漏水是阁楼 赠送的 这种归谁修呢
顶楼漏水且阁楼为赠送部分的维修责任归属问题，需根据具体情况判断，主要依据房屋性质、漏水原因及合同约定。以下是对此问题的详细分析：
一、质保期内的情况
1. 根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程最低保修期限为5年。若房屋处于质保期内，且漏水由房屋质量问题（如建筑材料不合格、设计缺陷或施工不当）导致，应由开发商负责维修。
2. 物业在此过程中主要起沟通协助作用，不承担维修责任。
二、质保期外的情况
1. 已缴纳住宅专项维修资金：
- 楼顶作为住宅共用部位，在质保期满后，可申请使用住宅专项维修资金进行维修。
- 物业有责任和义务协助业主完成申请流程，包括组织业主签字、提交申请材料等。
2. 未缴纳住宅专项维修资金：
- 有物业管理：根据《物业管理条例》，物业公司对共有部分负有维修和养护责任。因此，楼顶漏水时，物业通常应负责维修，维修费用可由全体业主按建筑面积比例共同承担。
- 无物业管理：在无物业管理的情况下，楼顶作为公共区域，其维修责任由整栋楼的业主共同承担。业主们可通过协商推举代表组织维修，并按一定方式分摊维修费用。
三、特殊情况的考虑
1. 漏水部位及原因判断：
- 若漏水发生在业主专有部分（如阁楼内部），维修费用需由业主自行承担。
- 若漏水由相邻方行为造成，相邻方应承担维修责任，并赔偿损失。
2. 租赁房屋：
- 若房屋为租赁性质，维修责任的归属应根据租赁合同的约定来确定。无约定时，自然损坏由出租人负责维修，承租人不当使用导致的损坏由其自行承担。
二、顶楼阁楼算入建筑面积吗
顶楼阁楼是否算入建筑面积，需依据《建筑工程建筑面积计算规范》及当地相关规定，并考虑阁楼的高度和产权状况来确定。以下是对此问题的详细分析：
1）阁楼高度的影响1. 计算全部建筑面积：根据《建筑工程建筑面积计算规范》，若阁楼形成建筑空间且结构净高在2.10米及以上（部分地区可能为2.2米），则应计算全面积。
2. 计算一半建筑面积：当阁楼的结构净高在1.20米及以上但低于2.10米（或2.2米）时，应计算一半的建筑面积。
3. 不计算建筑面积：若阁楼的结构净高低于1.20米，由于其使用受限，通常不计入建筑面积。
2）阁楼产权的影响1. 有产权的阁楼：如果阁楼拥有独立的产权证，且其高度符合上述规定，那么它应被计入建筑面积。
2. 无产权的阁楼：对于没有独立产权证的阁楼，如开发商赠送或在房屋改造时增加的，其建筑面积的计算可能更为复杂，可能不会被计入建筑面积。
3）地区规定的影响不同地区对阁楼建筑面积的计算可能有不同的具体规定和政策。因此，在实际操作中，除了遵循国家层面的规范外，还需参考当地的相关规定和政策来确定阁楼的建筑面积。
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