拆迁房外墙都是黑色的,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

拆迁房外墙都是黑色的,民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修,拆迁现场有黑影

一、民法典里关于楼房老旧小区外墙开裂倾斜由谁来承担维修

楼房老旧小区外墙开裂倾斜的维修责任需根据具体情况确定，主要分为保修期内与保修期外两种情况。

1. 保修期内：

- 根据《商品房销售管理办法》第三十三条及《建设工程质量管理条例》第四十条，若房屋尚处于保修期内，外墙体开裂属于质量问题，如施工缺陷、材料不合格等，维修责任由施工单位承担。施工单位需履行保修义务，对造成的损失承担赔偿责任。

- 操作建议：业主应及时联系开发商或施工单位，要求其按照保修合同约定进行维修处理，并赔偿因此造成的损失。

2. 保修期外：

- 公共部分维修：根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，外墙体作为建筑物的共有部分，若已过保修期，维修责任通常由小区业主共同承担。维修费用应从住宅专项维修资金中列支，该资金专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

- 操作流程：经业主大会同意后，可以申请动用维修资金对外墙体进行维修。物业公司或业委会应负责组织协调维修工作，并确保维修资金的合理使用。

- 特殊责任主体：若外墙开裂是由第三人的行为导致，如恶意破坏，则该第三人应承担侵权责任。若物业未及时排查隐患或未协助启动维修程序，可能需对扩大损失承担责任。

二、楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有

楼房外墙的归属问题，需根据具体情况判断，但一般情况下属于小区全体业主共有，特定情况下可能属于整栋楼业主共有。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的基本结构部分，不属于某一户业主的专有部分，而是共有部分。

2. 功能属性与成本分摊：外墙面是建筑物整体结构的重要组成部分，具有保护建筑物内部结构、保温、隔热等功能，服务于整个小区的安全和正常使用。在购房过程中，外墙面的建设成本通常已分摊到全体业主所购房屋的房价中，因此全体业主共同为外墙面的建设支付了费用，理应共同拥有其所有权。

1. 合同约定：如果开发商与业主在购房合同中有特别约定，如某些特定的外墙面使用权或广告收益权归属于开发商或特定业主，那么这些约定可能会改变外墙面的归属。但这类约定必须合法、明确，且不能侵犯其他业主的合法权益。

2. 整栋楼业主共有：若楼房为独立建筑，且外墙未与其他建筑共用，那么外墙可能仅属于该栋楼业主共有，而非整个小区的全体业主。这种情况下，外墙的使用和管理应由该栋楼业主共同决定。

无论外墙面属于全体业主共有还是整栋楼业主共有，其使用和管理都应遵循相关法律法规和小区管理规定。业主在行使对外墙面的权利时，应确保不损害其他业主的合法权益，不危及建筑物的安全。

三、房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责

房子交房十几年了外墙脱落，维修责任需分情况讨论：

- 责任主体：开发商

- 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。

- 分析说明：若房子交房十几年已明显超出质保期，此情况不适用。但若在质保期内发生外墙脱落，且经鉴定为建筑质量问题，开发商应承担维修及赔偿责任。

1. 有物业且缴存维修基金

- 责任主体：物业服务企业（实际操作方），费用由全体业主通过住宅专项维修资金承担。

- 法律依据：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。外墙作为共用部位，其维修可从该资金中列支。

- 分析说明：若小区有物业且已缴存维修基金，物业服务企业应负责组织维修，费用从维修基金中支出。

2. 无物业或未缴存维修基金

- 责任主体：全体业主共同承担。

- 分析说明：若小区无物业或未缴存维修基金，外墙作为公共部分，其维修责任应由全体业主共同承担，可能需要通过业主大会决议分摊维修费用。

- 业主个人原因：若外墙脱落是因业主私自改造、装修等破坏行为导致，则该业主应承担维修及赔偿责任。

四、房屋外墙漏水是业主承担还是物业承担

房屋外墙漏水责任的承担需要根据具体情况来判断。一般来说，可能涉及的责任主体包括业主和物业。

房屋外墙漏水的责任承担需要根据房屋是否在质保期内、漏水原因以及物业公司的管理情况等因素来综合判断。在实际操作中，建议业主先与物业公司协商解决，若无法达成一致，再考虑通过法律途径来明确责任并寻求解决方案。

需要注意的是，以上分析仅供参考，并不能替代专业法律意见。如有需要，请咨询专业律师以获取更准确的法律指导。

哪些事情由业主共同决定

由业主共同决定的事项主要包括以下几点：

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，对业主大会的召开、议事方式、表决程序等作出规定。这些规则的制定和修改需要业主共同决定，以确保业主大会的顺利进行和决策的公正性。

管理规约是对业主在物业管理区域内行为规范的约定，包括物业的使用、维护、管理等方面。业主共同决定管理规约的制定和修改，有助于维护物业管理区域的秩序和稳定。

业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体执行业主大会的决策，并处理物业管理区域内的日常事务。选举业主委员会或更换其成员是业主共同决定的重要事项，以确保业主委员会的代表性和有效性。

物业服务企业是提供物业管理服务的专业机构。选聘和解聘物业服务企业需要业主共同决定，以确保物业服务的质量和效率。

专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。筹集和使用这项资金需要业主共同决定，以确保资金的合理使用和透明管理。

改建、重建建筑物及其附属设施是物业管理区域内的重大工程，涉及业主的切身利益。这些工程的实施需要业主共同决定，以确保工程的合法性和安全性。

七、有关共有和共同管理权利的其他重大事项

除了上述事项外，还有其他涉及共有和共同管理权利的重大事项，如改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等。这些事项也需要业主共同决定，以维护业主的合法权益和物业管理区域的稳定。

业主享有什么权利

业主享有的权利主要包括专有部分的所有权、共有权，以及共同管理的权利。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这意味着业主对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的完全支配权利。业主可以自主决定如何使用其专有部分，并从中获取收益。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权。这包括建筑物内的公共区域，如楼梯、电梯、走廊等，以及建筑区划内的公共场所、场地和设施，如绿地、道路、停车位等。业主有权参与这些共有部分的管理和维护，确保其正常使用和良好状态。

业主还享有共同管理建筑物的权利。这包括参与制定和执行有关建筑物管理、使用、维修等方面的规章制度，以及选举和被选举为业主委员会成员等。共同管理权是业主维护自身权益和建筑物整体利益的重要手段。

业主作为建筑物的所有者和使用者，享有专有部分的所有权、共有权和共同管理权，这些权利共同构成了业主的完整权益体系。

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内容审核：赵权律师

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