商品房和拆迁房的房本,回迁房有了房本属于商品房吗

商品房和拆迁房的房本,回迁房有了房本属于商品房吗,拆迁房跟商品房有啥区别

一、回迁房有了房本属于商品房吗

回迁房即便有了房本，也不一定属于商品房，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、概念区分

1. 回迁房：指开发商在征收土地时，为安置被拆迁住户而建造的房屋。其本质是对被拆迁人的一种补偿方式，具有政策性和福利性特点。

2. 商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，具有完全产权。

二、法律依据与判断标准

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定了商品房的开发建设条件和程序，如房地产开发企业必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地等。回迁房的建设更多基于拆迁安置的需要，在土地取得方式、建设目的等方面可能与商品房开发存在差异。若回迁房已办理商品房的相关手续，特别是缴纳了土地出让金等费用，则可视为商品房；反之，则不属于商品房。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：此条例规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，规定房屋征收部门与被征收人应就补偿方式、补偿金额和支付期限等事项订立补偿协议。回迁房作为产权调换房屋的一种常见形式，其性质是对被拆迁人的补偿安置，与商品房有本质区别。

三、实际交易中的注意事项

即便回迁房取得了房本，在交易时仍需注意其是否已办理商品房的相关手续，特别是土地出让金的缴纳情况。若未办理相关手续或未缴纳土地出让金，则回迁房在交易时可能受到法律限制或禁止。

二、拆迁安置房是绿本还是红本

拆迁安置房的房产证类型（绿本或红本）主要取决于房屋性质、土地性质及当地政策，无法一概而论，但通常可办理红本房产证。以下是对此问题的详细分析：

一、房产证类型与房屋性质的关系

1. 红本房产证：代表完整的房屋所有权，产权人可以自由交易、出租，并享有全面的法律保护。若拆迁安置房为商品房性质，且土地性质为出让，则通常可办理红本房产证。

2. 绿本房产证：通常针对经济适用房、福利房等政策性住房，产权受到一定限制，交易和权益受到约束。若拆迁安置房属于此类政策性住房，则可能办理绿本房产证，但需满足特定条件，如补缴土地出让金等。

二、影响房产证类型的因素

1. 土地性质：若拆迁前房屋为集体土地上的私有房屋，且未缴纳土地出让金，拆迁后的安置房可能无法直接办理红本房产证。需先办理集体土地使用权证，再根据实际情况申请转为国有土地并办理红本。

2. 政策限制：不同地区对拆迁安置房的房产证办理规定可能存在差异。一些地区可能对政策性住房的房产证类型有特定要求，如经济适用房需满足一定年限后才能转为红本。

三、办理房产证的流程与注意事项

1. 了解政策与规定：在接受拆迁安置房前，应详细了解当地的拆迁政策和房产证办理规定，明确房屋性质、土地性质及房产证类型。

2. 核实房屋信息：确认房屋的合法性、产权归属及是否存在抵押、查封等情况，确保房屋具备办理房产证的条件。

3. 准备相关材料：根据当地房地产管理部门的要求，准备必要的申请材料，如身份证、户口本、拆迁安置协议等。

4. 提交申请并等待审核：将材料提交给当地房地产管理部门进行审核，审核通过后进行公告和登记，最终颁发房产证。

三、划拨房本和商品房本的区别

划拨房本和商品房本在权利性质、土地使用权类型及取得方式上存在显著区别。以下是对两者区别的详细阐述：

一、权利性质的区别

1. 商品房：权利性质通常标注为“出让/市场化商品房”，表明其土地使用权是通过市场购买获得，具有明确的商品属性。

2. 划拨房：权利性质可能显示为“划拨/经济适用房”或“划拨/拆迁安置房”等，这取决于房屋的具体用途和政策规定。划拨土地使用权通常用于公益事业或特定群体的住房需求，具有非营利性。

二、土地使用权类型的区别

1. 商品房：土地使用权类型为“出让”，意味着购房者已支付土地出让金，获得该土地的使用权。出让土地的使用年限根据用途不同而有所差异，如住宅用地一般为70年。

2. 划拨房：土地使用权类型为“划拨”，即政府无偿将土地划拨给使用者使用。划拨土地的使用年限可能不受限制，但也可能存在特定的使用条件或限制，如不得随意转让、出租等。

三、取得方式的区别

1. 商品房：取得方式为“买卖”，即购房者通过市场交易从开发商或其他业主手中购买获得。购买商品房需签订正式的买卖合同，并办理相关的过户手续。

2. 划拨房：取得方式可能为“拆迁补偿”或“划拨”，具体取决于房屋的来源和政策规定。划拨房通常是作为对原房屋被拆迁人的补偿或特定群体的住房安排而提供的，因此其取得方式与商品房有所不同。

四、房改房有房本了是不是就是商品房了

房改房即便有房本，也并不等同于商品房。以下是对这一问题的详细分析：

一、产权性质差异

1. 房改房：职工在购买房改房时，通常享受了国家房改优惠政策，因此其产权可能带有一定的限制条件。按成本价购买的房改房，职工拥有全部产权；而按标准价购买的，则只拥有部分产权，但一般在若干年后可以补足成本价转为全部产权。

2. 商品房：购房者通过市场交易支付全额房价款后，即取得完全产权，可自由进行买卖、抵押、出租等处置行为，产权限制较少。

二、交易方式不同

1. 房改房：交易相对复杂，需满足一定条件，如取得房产证满一定年限（通常5年以上），有的还需获得原产权单位同意或缴纳相关费用。交易时需按照当地房改政策规定的程序办理，可能涉及补交土地出让金等步骤。

2. 商品房：交易流程遵循市场规则，买卖双方可自由协商交易价格、方式等。通过房地产交易中心等正规渠道办理产权过户手续，交易相对自由灵活。

三、特殊情况说明

- 对于房改房而言，如果已补交了土地出让金，则其性质更接近于商品房，可以上市交易，且价格也与市场接轨。但即便如此，其原始性质仍为房改房，与纯粹的商品房在产权来源、交易历史等方面存在差异。

- 若未补交土地出让金，则房改房在交易上可能会受到更多限制，不完全等同于商品房。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房是绿本还是红本,划拨房本和商品房本的区别

内容审核：张海昊律师

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