拆迁房的车库算面积吗,拆迁安置房公摊面积的规定

拆迁房的车库算面积吗,拆迁安置房公摊面积的规定,拆迁房的车库可以单独买卖吗?

一、拆迁安置房公摊面积的规定

拆迁安置房公摊面积的规定并无全国统一标准，而是依据房屋类型、楼层构造及当地政策等多种因素综合确定。以下是对拆迁安置房公摊面积规定的详细解析：

一、公摊面积比例范围

1. 多层住宅（7层及以下）：公摊系数通常在7%至15%之间，具体数值受房屋设计、配套设施等因素影响。

2. 小高层住宅（8至18层）：公摊系数一般在15%至20%之间，包含电梯井及相关设备空间的公摊。

3. 高层住宅（18层以上）：公摊系数相对较高，大致在18%至26%之间，因高层住宅需要更多公共设施。

二、公摊面积的计算与构成

- 计算方式：公摊面积=建筑面积-套内建筑面积。其中，套内建筑面积包括房屋套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积之和。

- 构成部分：主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等，以及为整幢服务的其他公共用房和管理用房的建筑面积。

三、相关法律法规及政策依据

- 拆迁安置房的公摊面积处理应遵循公平合理、等价有偿的原则，这一原则在《民法典》中有所体现，确保被拆迁人的居住条件不降低。

- 各地通常会依据《房产测量规范》等国家标准制定本地细则，明确公摊面积的计算方法和范围，以保障被拆迁人的合法权益。

四、注意事项与建议

- 关注当地政策：被拆迁人应密切关注当地政府关于拆迁安置房公摊面积的具体政策规定。

- 明确协议条款：在签订安置协议时，应明确公摊面积的范围、计算方式及实际公摊面积与约定不符时的处理办法。

- 沟通与维权：对公摊面积存在异议时，建议先与开发商或相关部门沟通；必要时可依法维权，确保自身权益不受损害。

二、地下面积算建筑面积吗

地下室面积是否计入建筑面积，需根据地下室的具体情况判断，主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》的相关规定。

一、地下室类型与建筑面积计算

1. 全地下室与半地下室：全地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的地下室；半地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3且不超过1/2的地下室。两者均按结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上的计算全面积，层高不足2.20m的计算1/2面积。

2. 有永久性顶盖的地下室：应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上的计算全面积，层高不足2.20m的计算1/2面积。

3. 无永久性顶盖的地下室：不应计算建筑面积。

二、特殊地下室类型的建筑面积计算

1. 人防工程地下室：若属国家强制配建的防空设施，通常不计入个人产权面积，但可能获得专项补偿。

2. 用作不同用途的地下室：用作车库、设备用房等用途的地下室，其建筑面积可能不计入容积率；而用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用途的地下室，则可能按一定系数折算后计入容积率。

三、实际操作中的注意事项

1. 当地建筑规范和政策：不同地区的建筑规范和政策可能存在差异，计算地下室面积时，应参考当地的相关规定。

2. 咨询专业机构：由于每个项目都可能有其特殊性，计算建筑面积时，最好咨询当地的建筑部门或专业机构，以确保计算的准确性和合规性。

三、地下室封闭不可利用的空间 是否算建筑面积

地下室封闭不可利用的空间，一般不算建筑面积。具体分析如下：

一、地下室面积计算的基本规则

根据《建筑工程建筑面积计算规范》，地下室面积的计算取决于多个因素，包括是否有永久性顶盖、层高以及结构类型等。

1. 有永久性顶盖的地下室：应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上的，应计算全面积；层高不足2.20m的，应计算1/2面积。

2. 无永久性顶盖或封闭不可利用的空间：不应计算建筑面积。这是因为永久性顶盖和可利用性是地下室能否计入建筑面积的关键要素。若地下室没有永久性的遮盖结构或是封闭不可利用的空间，则不能将其面积纳入建筑面积计算范围。

二、地下室类型的区分对面积计算的影响

在计算地下室面积时，还需注意区分不同类型的地下室，如全地下室和半地下室，但它们的建筑面积计算规则相同，即按结构外围水平面积计算，并根据层高确定计算全面积还是1/2面积。这一规则适用于可利用的空间，封闭不可利用的空间不适用。

三、特殊情况说明

对于人防工程等特殊用途的地下室，其面积计算可能还需遵循特定的规定和标准，但同样不适用于封闭不可利用的空间。

四、如何知道如果地下车库的建设成本或面积已分摊到业主的购房成本中 则产权

若地下车库的建设成本或面积已分摊到业主的购房成本中，其产权通常归全体业主共有。以下是对此问题的详细分析：

一、产权归属的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但此条款也隐含了若车库成本已分摊至业主购房款中，则产权归属应倾向于业主共有的原则。

2. 占用共有场地的车位归属：若地下车库占用业主共有的道路或其他场地，则根据法律规定，这些车位属于业主共有。

二、产权归属的具体判断

1. 成本分摊情况：

- 若地下车库的建设成本已纳入商品房的建设成本，并分摊到业主的购房款中，那么根据公平原则，地下车库的产权应归全体业主所有。

- 业主在购买房屋时，实际上已经支付了地下车库的建设费用，因此享有其产权。

2. 面积分摊情况：

- 若地下车库的面积已计入业主的公摊面积，即业主在购买商品房时，其购买的建筑面积中已包含地下车库的面积，那么地下车库的产权同样应归全体业主所有。

三、特殊情况的处理

- 人防工程改造的车库：若地下车库是由人防工程改造而来，其产权归国家所有，但开发商或业主在不影响战时功能的前提下，可享有使用权和收益权。这并不改变其产权归国家所有的事实。

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内容审核：李群杰律师

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