拆迁房过户增值税时间,拆迁安置房交易要不要交增值税

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一、拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁安置房交易是否需要缴纳增值税，需根据交易主体及具体情况判定。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业

1. 销售自行开发的拆迁安置房：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2. 计税方式：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，税率为9%；销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，征收率为5%。

二、被拆迁人

1. 初次取得拆迁安置房：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。

2. 转让拆迁安置房：被拆迁人取得拆迁安置房后若进行转让，其增值税缴纳情况取决于持有时间和房屋类型。个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税；而在这些一线城市内，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

二、拆迁安置房出售是否需要交增值税呢

拆迁安置房出售是否需要交增值税，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业销售拆迁安置房

1. 计税原理：房地产开发企业销售自行开发的拆迁安置房，在交付给被拆迁人时，构成销售不动产行为，应依法缴纳增值税。

2. 计税方式：

- 一般计税方法：适用于一般纳税人销售自行开发的房地产项目。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），再乘以适用税率9%计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后得出应缴纳的增值税额。

- 简易计税方法：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%），再乘以征收率得出应纳税额。

二、被拆迁人转让拆迁安置房

1. 初次取得拆迁安置房：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。

2. 转让拆迁安置房：

- 非一线城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

- 一线城市（北京市、上海市、广州市和深圳市）：购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

三、特殊情况

- 政府为了城市基础设施建设等公共利益进行的拆迁安置，通过新建安置房对被拆迁居民进行安置，不构成增值税应税销售行为，无需缴纳增值税。

三、二手房增值税是指从交契税开始 还是拿房本时间为准

二手房增值税的免征年限计算，既非单纯从交契税开始，也非单纯从拿房本时间算起，而是依据契税完税证明或不动产权证上的时间，按孰先原则确定。以下是详细解释：

一、基本原则

1. 时间界定：根据相关规定，二手房交易中增值税免征年限的“两年”起始时间，以契税完税证明上注明的填发日期或不动产权证（房产证）上注明的登记时间为依据。

2. 孰先原则：当契税完税证明和不动产权证上的时间不一致时，按照“孰先”原则确定购房时间，即哪个时间在前，就以哪个时间作为购买房屋的起始时间。

二、具体情形

1. 普通情形：对于大多数二手房交易，购房者只需核对契税完税证明和不动产权证上的时间，选择较早的一个作为起始时间，计算是否满两年。

2. 特殊情形：对于继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房，购房时间可以追溯到原产权人购房时间。对于拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，但需提供相关证明材料。

三、注意事项

1. 精确计算：在计算满两年的时间时，需要精确到日，从起始日期的那一天开始算起，满了两年的那一天即为满足条件的日期。

2. 地区差异：对于个人购买非普通住房，如别墅、高档公寓等，可能需遵循更严格的规定，且具体政策可能因地区而异。

四、房产增值税是按照拿证时间还是购买时间

房产增值税的缴纳时间不是按照拿证时间或购买时间来确定的，而是根据房产的使用或交付时间来确定。具体来说：

1. 如果纳税人自行新建房屋用于生产经营，那么从建成之次月起，就需要缴纳房产税。

2. 如果纳税人将原有房产用于生产经营，那么从生产经营之月起，缴纳房产税。

3. 对于购置存量房的情况，自办理房屋权属转移、变更登记手续，且房产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，纳税人需要缴纳房产税。

4. 若纳税人出租、出借房产，那么自交付出租、出借房产之次月起，应缴纳房产税。

5. 如果是纳税人委托施工企业建设的房屋，则从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

6. 对于纳税人购置新建商品房的情况，自房屋交付使用之次月起，应缴纳房产税。

7. 房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房的情况下，自房屋使用或交付之次月起，纳税人需要缴纳房产税。

房产增值税的缴纳时间与拿证时间或购买时间没有直接关系，而是与房产的实际使用或交付时间紧密相关。在具体操作时，请根据自身的实际情况和上述规定来确定缴纳时间，并确保按时、足额缴纳税款，以避免不必要的税务风险。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房出售是否需要交增值税呢,二手房增值税是指从交契税开始 还是拿房本时间为准

内容审核：刘育初律师

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