农村拆迁土地入股，土地经营权入股的征地补偿给谁

农村拆迁土地入股，土地经营权入股的征地补偿给谁

一、土地经营权入股的征地补偿给谁

土地经营权入股后，若土地被征收，征地补偿款的归属主要取决于入股协议及相关法律规定。

一、入股协议约定

在土地经营权入股时，双方应当签订入股协议，明确双方的权利和义务。入股协议中通常会约定土地被征收时补偿款的分配方式。因此，首先应当参考入股协议的约定来确定征地补偿款的归属。

二、法律规定

依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。在土地经营权入股的情况下，土地承包经营权人仍然享有土地承包经营权，因此有权获得相应的征地补偿。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十六条及《中华人民共和国民法典》第二百四十三条，征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。这些补偿费用应当按照法律规定进行分配，保障被征地农民的合法权益。

综上所述，土地经营权入股后的征地补偿款归属问题，首先应当依据入股协议的约定；其次，在协议没有约定或约定不明的情况下，应当依据相关法律规定进行分配。通常情况下，土地承包经营权人有权获得相应的征地补偿款。但具体分配方式还需根据入股协议及当地政策法规来确定。

二、企业以土地使用权入股缴纳什么税

法律主观：

下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。

A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《企业会计准则》。

营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

在投资后转让其股权的也不征收营业税。

A公司以土地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。

土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。

甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。

虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。

印花税A公司与甲公司订立的土地使用权转让合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。

应缴税额=300×0.05%=1500(元)。

城镇土地使用税A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。

取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。

从第四季度起实际占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。

2013年第四季度应交城镇土地使用税=49500×5×3÷12=61875(元)。

房产税A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期未发生对外出租业务，全部按从价计征申报房产税。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

经计算，A公司以土地投资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。

税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。

2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。

企业所得税A公司以土地使用权对甲公司投资，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。

企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生的非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务，但国务院、税务主管部门另有规定的除外。

转让土地使用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。

A公司按直线法摊销土地使用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地使用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。

转让土地使用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得财产(包括各类资产、股权、债权)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

A公司以土地使用权投资确认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。

会计分录：

借：

长期股权投资3000000累计摊销251958.53贷：

无形资产1042587营业外收入2209371.53。

法律客观：

《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；

但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。

股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；

以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

三、土地承包经营权入股征地如何补偿

土地补偿费归农村集体经济组织所有；

地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；

由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；

不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

一、农村宅基地收回的规定

农村宅基地收回的规定如下三点：

1、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

如果你申请的宅基地已满两年却没建房，也将由集体经济组织收回土地使用权，注销其土地登记。

想建房子的时候，需要重新申请宅基地。

2、非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。

房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

比如农业户口转为非农业户口或移居境外后，就没有农村宅基地使用权的资格，但是原来在农村的房屋属于私有财产，依然受法律保护。

所以你可以一直使用房屋，直到房子自然损坏，但没有重建的权利。

3、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。

继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。

以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

二、农村宅基地的补偿标准

农村宅基地的补偿标准如以下三点：

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：

按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。

四、关于土地使用权入股有哪些规定？

土地使用权入股的规定有：

1、股东用土地使用权入股的，对作为出资的土地使用权应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价；

2、以土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

【法律依据】《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；

但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。

股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；

以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

五、以土地使用权投资入股涉税

法律主观：

下面根据目前税收政策，结合相关资料，分析投资方A公司以土地使用权对外投资涉及税种与计算。

A公司属于生产机床工业企业，在市经济开发区内，执行《企业会计准则》。

营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

在投资后转让其股权的也不征收营业税。

A公司以土地使用权投资入股，按甲公司章程条款“投资双方按各自实缴的出资比例分配利润、承担亏损和风险”，符合不征收营业税的规定。

土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用免征增值税的规定。

甲公司与A公司均为工业制造企业，适用暂免土地增值税政策。

虽然A公司以土地使用权投资免征营业税和土地增值税，但仍应按主管税务机关的规定办理备案手续。

印花税A公司与甲公司订立的土地使用权转让合同，属于产权转移书据，应按转让合同金额的万分之五缴纳印花税。

应缴税额=300×0.05%=1500(元)。

城镇土地使用税A公司2001年8月取得国有土地使用权证，占地面积61200平方米，使用年限50年。

取得土地使用权记入“无形资产”金额5453800元，每平方米购入价89.11元。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

A公司以11700平方米土地投资，其应纳税款的计算应截止到2013年9月末。

从第四季度起实际占地面积=61200-11700=49500(平方米)，当地税务机关规定城镇土地使用税按每平方米5元征收。

2013年第四季度应交城镇土地使用税=49500×5×3÷12=61875(元)。

房产税A公司房屋产权证、“固定资产——房屋”明细账和2013年1月～8月房产税申报表反映，建筑面积57000平方米，房屋入账金额8370万元，本期未发生对外出租业务，全部按从价计征申报房产税。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

经计算，A公司以土地投资后的容积率=57000÷49500=1.15大于0.5，土地价值应按原入账金额减投资后的余额计入房产价值，计入房屋的土地金额=49500×89.11=4410945(元)。

税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。

2013年第四季度从价计征房产税金额=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。

企业所得税A公司以土地使用权对甲公司投资，属于非货币性资产交换，即以土地使用权换取股权。

企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生的非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务，但国务院、税务主管部门另有规定的除外。

转让土地使用权账面金额=11700×89.11=1042587(元)。

A公司按直线法摊销土地使用权，2001年8月~2013年8月累计145个月，应结转转让土地使用权摊销金额=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。

转让土地使用权净收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得财产(包括各类资产、股权、债权)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

A公司以土地使用权投资确认的净收益2209371.53元，应全额计入2013年度计算缴纳企业所得税。

会计分录：

借：

长期股权投资3000000累计摊销251958.53贷：

无形资产1042587营业外收入2209371.53。

法律客观：

《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；

但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。

股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；

以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

六、土地使用权入股

法律分析：

以土地使用权出资，一般应交契税。

土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

(一)以土地、房屋权属作价投资、入股。

对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税，契税税率为3-5%。

法律依据：

《中华人民共和国契税法》 第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

（一）土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（三）房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

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文章来源参考：头条-农村拆迁土地入股，以土地使用权投资入股涉税

内容审核：曹艳飞律师

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