五证房屋拆迁，小产权房地产开发流程及五证办理流程

五证房屋拆迁，小产权房地产开发流程及五证办理流程

一、小产权房地产开发流程及五证办理流程

开发流程：融资、拿地，开发，工程建设，销售楼盘，物业管理。

五证办理流程：分别在规划用地处、土地局、消防队、规划局、房管局提交材料进行审核。

房地产业开发流程大概分成五个流程，第一步股权融资、拿地，第二步开展开发设计，第三步开展建设工程，第四步开展市场销售新楼盘，第五步开展物业管理服务。自然在开发设计前的准备工作、行政审批制度及其备案也是不可缺少的一部分。

五证办理流程

一、申请建设使用地规划许可证

1. 需要建设单位的介绍信和报件人的身份信息;

2. 需要有“建设用地规划许可证”的申请表;

3. 需要有年度建设项目计划书并经过市纪委的批准;

4. 公司需要在工商局登记文件和公司成立的批准文件;

5. 需要工程的总平面规划图和有关附件;

6. 需要工程的环境研究报告和大型(中型)工程建设的可行性研究报告;

7. 工程项目当地勘测院绘制的1:500地形图;

8. 地址上面有原用土地单位的，需要与原单位签订征地协议书，并经过有关部门的批准;

二、申请国有土地使用证

1. 需要土地登记申请书;

2. 需要公司法人代表的身份证;

3. 需要企业法人的营业执照;

4. 需要单位的代码证;

5. 需要国有土地使用所签订的文件和缴纳金额的发票;

6. 需要有工程用地的批复文件和附件;

7. 申请国有土地的时候需要有许可证和建设用地批准证书，并在有效的时间内;

8. 工程项目的总规划图;

9. 如果是外资企业，还需要外资体液提供相应的外商投资企业批准书;

10. 如果该项目有代理人，还需要代理人的身份证复印件;

三、建设工程规划使用许可证

1. 需要申报人取得人防审查的意见书;

2. 需要有建设工程规划许可证(加盖了人防部门的印章，单位设计公章，单位的公章)

3. 需要土地使用权证和建设用地批准书;

4. 计划部门的批示文件;

5. 需要审查机构出示的施工图的审查报告书;

6. “建设工程规划监察报告”有勘测院出具;

7. 建筑施工图需要由审查机构验收和盖章;

8. 需要提供加盖了章的建筑分层面积表和功能分类面积核算表，这类文件由设计单位提供;

9. 需要有扩初设计批复(包含建筑方案设计会审纪要和建筑方案设计审查意见书)

10. 委托人代理人身份证复印件和建设单位授权委托书;

四、申请商品房预售许可证

1. 需要申请工程项目的批文;

2. 需要土地使用权的出让合同;

3. 需要土地的征地红线图;

4. 需要土地的使用权证;

5. 要有施工许可证;

6. 需要建设工程的施工许可证;

7. 准备好有关部门批准的建设工程规划许可证;

8. 准备好商品房的施工计划书;

9. 需要商品房设计总面积图和建设分层面积图;

10. 商品房在预售的时候，项目要有统一的标识;

11. 在预售商品房的时候，需要拿到预收款监管协议;

12. 预售商品房是属于销售，所以要具有营业执照和资质等级证明;

13. 为了防止白蚁，所以，还需要签订白蚁防治合同，这类的合同是由拍卖地的国土部门负责。

法律依据

《中华人民共和国建筑法》

第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

二、房地产开发公司办理产权证的手续，以及需要哪些资料？

房屋公证需要什么手续?第一步：

当事人应准备以下材料：

1、身份证明，如身份证、户口簿等。

2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。

3、双方已经草拟好的协议书。

这里需要注意，协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字并按手印。

第二步：

双方亲自到公证处填写有关表格。

准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。

第三步：

公证人员核对相关信息。

公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明文件、查问当事人签订协议是否受到欺诈或胁迫，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。

第四步：

在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在协议书上签名并按手印。

至此，财产公证的办证程序履行法律依据：

《中华人民共和国公证法》第二十七条申请办理公证的当事人应当向公证机构如实说明申请公证的事项的有关情况，提供真实、合法、充分的证明材料提供的证明材料不充分的，公证机构可以要求补充。

公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。

三、开发小产权房需要什么手续及流程

小产权房买卖流程与一般房屋交易手续相同。

但是需要提醒您注意的是，小产权房买卖不受法律保护，购买小产权房存在一定的风险，因此市民要谨慎购买。

小产权房买卖流程一：

看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

小产权房买卖流程二：

查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。

小产权房买卖流程三：

签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。

小产权房买卖流程四：

公证卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。

小产权房买卖流程五：

资金监管及贷款申请买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7～8个工作日左右。

小产权房买卖流程六：

赎楼买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。

小产权房买卖流程七：

房屋过户买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订《小产权房买卖合同（现售）》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。

小产权房买卖流程八：

缴费买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。

小产权房买卖流程九：

交房买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

四、小产权房办证

法律分析：

小产权房是直接办不了房产证的，只有通过过户才可以取得房产证。

1、小产权房屋开发人根据建房批复，城填规化许可证到土管局交纳一定量的土地出让金，变集体土地为国有土地。

2、小产权的建筑商到地税部门交纳百分之四点叁捌的建筑环节税收。

3、根据变更的国有土地使用证和交纳的建筑环税收票证、建房批复、城镇规化许可证到房管部门办理房屋总证。

4、房屋购买者凭房屋总证，房屋产权过户表，卖买双方身份证复印件，购买房屋合同到财政部门(农村财政税收和农村财务管理局)交纳契税税。

5、到地税部门交纳房屋销售环节的各项税收。

6、凭以上各种手续和交纳的税收票据或税收减免证到房屋管理部门办理房产权手续。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；

记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

五、开发小产权房需要什么手续

房屋公证需要什么手续?第一步：

当事人应准备以下材料：

1、身份证明，如身份证、户口簿等。

2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。

3、双方已经草拟好的协议书。

这里需要注意，协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字并按手印。

第二步：

双方亲自到公证处填写有关表格。

准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。

第三步：

公证人员核对相关信息。

公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明文件、查问当事人签订协议是否受到欺诈或胁迫，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。

第四步：

在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在协议书上签名并按手印。

至此，财产公证的办证程序履行法律依据：

《中华人民共和国公证法》第二十七条申请办理公证的当事人应当向公证机构如实说明申请公证的事项的有关情况，提供真实、合法、充分的证明材料提供的证明材料不充分的，公证机构可以要求补充。

公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。

六、办理产权证的五个程序

一、房地产开发公司办理产权证的手续

房地产开发公司办理产权证的手续主要分为两个环节，一是初始登记，二是转移登记。

当商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好，并提交给权属登记部门，之后取得房屋权属登记部门的收件单，这时初始登记办证的义务视为完成。

办理完初始登记后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交相关申请材料，缴纳相应税费，最后按规定领取房产证即可。

二、办理产权证需要哪些资料呢

办理产权证需要以下资料：

1.房屋购销合同原件及补充合同原件。

2.商品房销售统一发票原件。

3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。

4.完税凭证。

5.购房人个人的身份证明材料。

三、新房办理房产证的费用

新房办理房产证的费用有：

1.契税，房屋如果面积小于

90，一般按照房款的1％征收契税，超过90平米按房款的1.5％征收。

2.登记住宅登记费80元／套，非住宅登记费550元／套；

公共资金是用于小区管理、小区物业建设的费用，框架结构按照16.8元／平米缴纳，砖混结构按照15.6元／平米缴纳，居民住宅一般每套80元，如有共有权证增收工本费10元／本。

其它房产建筑面积500（含500）平米以下的每宗200元，500～1000㎡的为300元，1000～2000㎡的为500元，2000～5000㎡的为800元，5000平米以上的为1000元；

如共有权证增收工本费10元／本。

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文章来源参考：头条-五证房屋拆迁，开发小产权房需要什么手续

内容审核：李银磊律师

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