余江区房屋拆迁规划，农村宅基地评估是怎么出价的

余江区房屋拆迁规划，农村宅基地评估是怎么出价的

一、农村宅基地评估是怎么出价的

农村宅基地评估的出价主要受到多个因素的影响，并且遵循一定的法律规定。以下是对农村宅基地评估出价的详细解释：

一、宅基地评估的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。因此，在评估宅基地的出价时，必须遵循国家及地方关于土地管理的相关法律法规。

二、宅基地的面积与标准

面积标准：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

超占费用：若宅基地面积超出规定标准，则可能产生超占费。具体收费标准因地区而异，通常实行阶梯式收费，例如江西余江地区的超占费标准根据超出面积的不同而有所调整。

三、宅基地的测绘与补偿

测绘收费：在进行宅基地评估前，通常需要进行宅基地测绘。测绘收费标准一般在每平方米0.5-1元左右，具体费用因测绘公司和地区经济发展水平而异。

补偿标准：若涉及宅基地的拆迁或征收，宅基地区位补偿价一般由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合因素来确定。同时，拆迁中认定的宅基地面积应合法批准且不超过控制标准。

四、其他影响因素

除了上述法律法规规定的因素外，宅基地的评估出价还可能受到以下因素的影响：

地理位置：宅基地所在地区的经济发展水平、交通便利程度以及周边设施完善程度等都会影响其评估价值。

土地质量与用途：土地的质量（如肥力、地质等）以及用途（如农业用地、建设用地等）也会对评估价值产生影响。

市场供需关系：宅基地所在地区的市场供需状况同样会影响其评估价值。若需求大于供应，则评估价值可能相应提高。

综上所述，农村宅基地评估的出价是一个复杂的过程，需要综合考虑多个法律法规因素以及市场因素。在进行宅基地评估时，建议咨询专业律师或相关机构以确保评估的准确性和合法性。

二、评估农村房屋价格参照什么

农村宅基地价格表：

1、城市郊区，每处宅基地不得超过一百六十七平方米;

2、平原地区和山区，人均耕地不足一千平方米的县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米，人均耕地一千平方米以上的县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;

3、坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。

在前款规定的限额内，市、县人民政府可以根据当地实际，具体规定本行政区域内的农村宅基地得价格标准。

一、严格宅基地审批条件

坚决贯彻执行“一户一宅”的法律规定。

农村村民一户只能拥有一处且不超过标准的宅基地，宅基地标准面积县城郊区的每户不得超过一百三十五平方米，乡镇不得超过二百平方米。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的不予批准，不符合审批条件的不予批准。

二、农村宅基地可以互换吗?

农村宅基地一般可以在同村村集体成员之间互换。

具体是否可以互换应查询当地的宅基地政策。

根据《土地管理法》第六十二条第一款、第二款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

《民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

【本文关联的相关法律依据】

《土地管理法》第八条在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。

《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

三、农村宅基地价值如何评估

现行对于宅基地评估方法主要有：

1、成本逼近法

由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。

建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。

参考计算公式：

集体建设用地使用权价值＝土地取得费（耕地开垦费＋耕地占用税＋水利建设基金＋新菜田开发建设基金）＋土地开发费（集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费）＋利息（集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费）＋利润（集体农地开发为宅基地投资产生的利润）＋增值收益（集体农地开发为宅基地之后产生的增值）。

2、收益法

土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。

在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。

此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。

3、基准地价系数修正法

对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。

一、农村宅基地的特点

农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。

因此，宅基地使用权具有以下几个特点：

1、宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。

农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。

2、宅基地使用权的用途具有限制性。

农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。

3、宅基地使用权具有福利性和无期限性。

宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。

因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。

因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。

法律咨询：

网友提问：

农村宅基地能否继承？

律师回答：

宅基地是属于农民集体所有的，而宅基地的房屋，则可以继承，城市市区的土地属于国家所有。

但是农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

四、宅基地房屋评估标准

法律分析：

1、成本逼近法，由于宅基地使用权不能在市场上流转，不适宜采用市场比较法进行评估。

成分逼近法是指对当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等各种成本进行测算。

参考计算公式：

集体建设用地使用权价值地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)

2、收益法，由于宅基地上建设的住房可以出租，所以，可采用收益还原法评估。

在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。

此外，因司法处置而拍卖宅基房时，可以剥离出宅基地价格。

3、基准地价系数修正法，对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十七条 土地利用总体规划按照下列原则编制：

（一）落实国土空间开发保护要求，严格土地用途管制；

（二）严格保护永久基本农田，严格控制非农业建设占用农用地；

（三）提高土地节约集约利用水平；

（四）统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展；

（五）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

（六）占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。

五、农村宅基地评估价格

农村宅基地价格表：

1、城市郊区，每处宅基地不得超过一百六十七平方米;

2、平原地区和山区，人均耕地不足一千平方米的县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米，人均耕地一千平方米以上的县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;

3、坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。

在前款规定的限额内，市、县人民政府可以根据当地实际，具体规定本行政区域内的农村宅基地得价格标准。

一、严格宅基地审批条件

坚决贯彻执行“一户一宅”的法律规定。

农村村民一户只能拥有一处且不超过标准的宅基地，宅基地标准面积县城郊区的每户不得超过一百三十五平方米，乡镇不得超过二百平方米。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的不予批准，不符合审批条件的不予批准。

二、农村宅基地可以互换吗?

农村宅基地一般可以在同村村集体成员之间互换。

具体是否可以互换应查询当地的宅基地政策。

根据《土地管理法》第六十二条第一款、第二款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

《民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

【本文关联的相关法律依据】

《土地管理法》第八条在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。

《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

六、农村宅基地评估价格多少

法律分析：

大多数的评估机构一般还是选用市场比较法对房屋进行评估。

法律依据：

《经济适用住房管理办法》 第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

(一)具有当地城镇户口；

(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

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文章来源参考：头条-余江区房屋拆迁规划，农村宅基地评估价格

内容审核：赵晓光律师

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