小区里的拆迁安置房,为什么不能买有安置房的小区

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一、为什么不能买有安置房的小区

不能一概而论地认为不能买有安置房的小区，而是需根据具体情况判断安置房是否可购买。以下从可购买与不建议购买两方面进行详细分析：

一、可购买的情况

1. 产权清晰且可上市交易：安置房在取得房产证，并满足当地政策规定的上市交易条件（如年限限制）后，即可自由买卖。此时，其产权性质与普通商品房无异，购买风险相对较低。购买者需完成正常的房屋买卖手续，如签订合同、办理过户登记等，以获得房屋的合法产权。

2. 了解房屋背景与交易风险：购买前，应充分了解房屋的具体情况，包括质量、土地性质（是否为出让土地）、是否存在抵押或其他纠纷等。合同中应详细约定可能出现的风险及违约责任和赔偿方式，以确保风险可控。

二、不建议购买的情况

1. 产权不明确或未取得房产证：若安置房产权存在争议或无法确定归属，购买风险极大。没有房产证的安置房，购买者无法办理产权过户登记，不能获得法律认可的房屋产权，可能面临卖家反悔、一房多卖等风险。

2. 当地政策限制交易：部分地区对安置房交易有严格限制，如规定在一定年限内不得上市交易。违反政策进行的交易，买卖合同可能被认定为无效，购买者无法获得合法产权，还可能面临房屋被收回的风险。

3. 共有人不同意出售：如果安置房存在共有人，且非所有共有人都同意出售，那么购买后可能产生纠纷。

二、怎样判断一个小区是不是安置房还是商品房

判断一个小区是否为安置房还是商品房，可以从以下几个方面进行考量：

1. 房产证性质：首先，应仔细查看房屋的不动产权证书。如果房产证上明确注明了“拆迁安置房”、“保障房”等字样，那么该房屋即为安置房。商品房的房产证上则不会标注此类字样。

2. 土地性质：安置房的土地性质大多为划拨，而商品房的土地性质为出让。这可以在房产证或土地证上得到体现。

1. 询问原房主：与原房主沟通，了解其获得房屋的方式。如果是因拆迁补偿安置而获得的房屋，则大概率是安置房。

2. 查看拆迁安置协议：拆迁安置协议是证明房屋为安置房的关键文件，详细记录了拆迁人与被拆迁人之间关于房屋安置的各项约定。

1. 房地产管理部门：前往当地的房地产管理部门（如住建局、不动产登记中心等），申请查询房屋的档案资料。工作人员可以通过系统准确告知房屋是否属于安置房。

2. 街道办事处或社区：向房屋所在地的街道办事处或社区咨询，他们通常对本区域内的拆迁安置情况有较为了解，可以提供有关房屋是否为安置房的信息。

1. 安置房交易限制：安置房在交易时往往受到诸多限制，如取得房产证后一定期限内（如5年）不允许上市交易，且交易时需补缴土地出让金等费用。

2. 商品房交易自由：商品房在交易时相对自由，取得合法产权证书后即可随时上市交易，只需缴纳相关税费。

三、一个小区有安置房有商品房 两个有牵扯吗

一个小区内同时存在安置房和商品房，两者在法律上并无直接牵扯，但存在多方面的区别。以下是对安置房和商品房的详细比较：

一、定义与性质

1. 安置房：是政府或相关机构为因城市规划、土地开发等原因而需要拆迁的居民提供的住房，具有政策性和保障性。

2. 商品房：由房地产开发企业开发建设并出售给购房者的房屋，具有完全的市场属性和产权。

二、产权与交易限制

1. 安置房：产权可能受到限制，如部分安置房在一定年限内不得上市交易，且可能无法办理完整的房产证。即使可以交易，也可能需要补交土地出让金等费用。

2. 商品房：购房者拥有完整的产权，包括房屋的所有权和使用权，可以自由买卖、转让或抵押，交易流程相对简单。

三、小区管理与配套设施

1. 小区管理：安置房和商品房可能由不同的物业管理公司进行管理，管理标准和服务质量可能存在差异。

2. 配套设施：商品房小区的配套设施通常较为完善，包括绿化、休闲设施、物业管理等。而安置房小区的配套设施可能因建设成本等因素而相对简单。但近年来，随着政府对保障性住房建设的重视，安置房的质量和配套设施也在逐步提高。

四、老小区拆了60平米可赔偿安置房多大要补多少钱

老小区拆了60平米房屋的赔偿及安置房面积与补差金额，需根据当地补偿政策与市场评估确定，无法直接给出具体数字，但可明确赔偿内容与计算方式。

1. 计算方式：由有资质的房地产评估机构，按类似房地产市场价格评估确定，考虑房屋区位、用途、面积、结构、成新度等因素。例如，若市场单价为15000元/平米，则60平米房屋价值补偿为90万元。

2. 注意事项：补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

1. 安置房面积：通常根据被拆迁房屋面积与当地安置政策确定，可能按1:1或一定比例置换。如政策规定按1:1.2置换，则60平米可置换72平米安置房。

2. 补差金额：若安置房面积大于被拆迁房屋面积，需按安置房市场价与被拆迁房屋补偿价的差价补交款项。如安置房单价为16000元/平米，则需补交(72-60)×(16000-15000)=12万元。

1. 搬迁与临时安置补偿：搬迁补偿可能按固定金额或实际费用核算；临时安置补偿按被拆迁房屋面积每月每平米一定标准支付，至回迁或货币补偿后一定期限为止。

2. 停产停业损失补偿：针对经营性房屋，按上一年度月平均净利润×停产停业月数或房屋租金收益损失等方式核算。

3. 奖励性补偿：为鼓励配合拆迁，可能设置奖励政策，如提前签约并搬迁的给予一定金额奖励。

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内容审核：袁海超律师

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