拆迁房多高算建筑面积,房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

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一、房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

房屋拆迁面积的计算通常以建筑面积为准。以下是对此问题的详细分析：

- 根据《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第九条，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。这表明，在法律层面，建筑面积是拆迁面积计算的主要依据。

1. 全面反映房屋价值：建筑面积包含了房屋的使用面积、墙体占地面积以及公摊面积等，能够全面反映房屋的整体规模和价值，确保拆迁补偿的公平性和合理性。

2. 统一计量标准：建筑面积作为一个明确且统一的计量标准，具有客观性和可操作性，便于评估机构统一评估，也有利于拆迁方与被拆迁方进行补偿协商和计算。

- 历史遗留问题房屋：对于一些建于较早时期、产权登记制度不完善的房屋，可能没有明确的建筑面积记载，或建筑面积与实际使用情况存在较大差异。在这种情况下，为了公平合理地进行补偿，可能会考虑以使用面积作为补偿计算的参考。

- 地方政策规定：部分地区根据当地的实际情况和拆迁管理需要，可能会制定以使用面积进行拆迁补偿的政策。例如，在某些老旧小区改造项目中，当地政府为保障居民的实际居住权益，会规定按照房屋的使用面积进行补偿安置。

二、拆迁二层楼怎样算面积

拆迁二层楼的面积计算主要依据房屋权属证书登记面积、实地测量结果及相关政策规定。以下是对拆迁二层楼面积计算方式的详细阐述：

一、依据房屋权属证书登记面积计算

1. 若二层楼拥有合法的房屋产权证书，拆迁面积原则上应以产权证书上登记的建筑面积为准。该面积由相关部门测量并认定，具有法律效力。

2. 产权登记面积通常包括房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，涵盖阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分，且需满足一定的高度标准，如层高2.2米及以上计算全面积，不足则计算一半。

二、实地测量计算面积

1. 对于无产权证书或产权证书面积与实际不符的情况，拆迁方应组织专业人员进行实地测量。

2. 测量时，应遵循相关测量规范，使用专业工具和方法，分别测量一层和二层的尺寸。对于规则形状的房屋，如长方形，面积即为长乘以宽；对于不规则形状的房屋，则需将其分割成多个规则几何形状，分别测量并计算面积，最后相加得到总面积。

三、考虑特殊情况及政策规定

1. 若二层楼存在合法加盖部分，且具备相关审批手续，应计入拆迁面积。

2. 对于无审批的私自加盖部分，根据建设时间与当地政策判断，可能按比例计算或不予计算面积补偿。

3. 当地政府可能根据房屋实际情况和拆迁政策规定特殊的面积计算系数或补偿标准，需具体了解当地政策。

三、原址重建建房面积如何计算

原址重建建房面积的计算需综合考虑建筑面积、宅基地面积及相关法规规定，具体如下：

一、建筑面积计算规则

1. 单层建筑物：按外墙勒脚以上各层水平投影面积之和计算，高度≥2.20m者计全面积，不足者计1/2面积。利用坡屋顶内空间时，净高＞2.10m部分计全面积，1.20m-2.10m部分计1/2面积，不足1.20m部分不计。

2. 多层建筑物：首层按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上按外墙结构外围水平面积计算，层高≥2.20m者计全面积，不足者计1/2面积。

3. 地下室、半地下室：包括有永久性顶盖的出入口，按外墙上口外边线所围水平面积计算，层高≥2.20m者计全面积，不足者计1/2面积。

4. 阳台与雨篷：阳台按水平投影面积的1/2计算；雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度＞2.10m者，按雨篷结构板水平投影面积的1/2计算。

二、宅基地面积规定

1. 一户一宅原则：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。例如，部分地区规定每户宅基地建房面积不得超过120平方米或160平方米，具体需参考当地政策。

2. 人均面积考虑：部分地区宅基地面积计算会考虑家庭人口数量，人均宅基地面积有一定标准。家庭成员较多时，可申请更大宅基地面积以满足居住需求。

3. 特殊情况处理：因地形地貌、风俗习惯等特殊原因需超占面积的，可能设置浮动空间，但超出部分通常不能确权登记。通过继承等方式合法拥有多处住宅的，应鼓励有偿退出多余宅基地或进行内部流转。

三、合规建议

1. 提前咨询：建房前应主动向自然资源部门了解最新政策要求，确保建房活动符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄规划。

2. 精准测量：聘请专业机构进行宅基地测绘，确保面积计算准确，避免未批先建、超面积建设等行为。

3. 保留凭证：完整保存审批文件、施工图纸等资料备查，以便在后续监管或拆迁补偿中维护自身权益。

四、占地面积120平米房顶怎么算

占地面积120平米的房顶面积计算，主要取决于房屋屋顶的结构形式，以下是具体分析：

一、平顶房屋

1. 计算方式：平顶房屋的屋顶面积通常与房屋的建筑面积一致，即按照房屋的长和宽相乘来计算。例如，若房屋为矩形，长度为12米，宽度为10米（假设占地面积120平米由长12米宽10米构成），则屋顶面积为120平方米。

2. 特殊情况：若房屋形状不规则，需将房屋分割为多个规则形状（如矩形、三角形）进行计算，最后求和得到屋顶总面积。

二、坡顶房屋

1. 有檐口高度限制的情况：

- 净高超过2.10米的部位计全面积。

- 净高在1.20米至2.10米之间计1/2面积。

- 不足1.20米不计面积。

2. 斜面面积计算：

- 对于规整的三角形坡面，使用三角形面积公式（面积 = 底×高÷2）计算单个坡面面积，再乘以坡面数量得到总面积。例如，双坡屋顶，单个坡面底边长12米，高5米，则总面积为60平方米（单个坡面30平方米，双坡共60平方米）。

- 若坡面形状不规则，需采用更复杂的几何方法或专业测量工具进行计算。

三、其他影响因素

1. 屋顶结构：屋顶的结构形式（如平顶、坡顶、穹顶等）直接影响面积的计算方式。

2. 当地规定：不同地区可能对屋顶面积的计算有特殊规定，如考虑屋顶的坡度、材料等因素进行折算。

3. 测量精度：在实际测量中，需确保测量工具的精度和测量方法的准确性，以避免误差。

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内容来源参考：头条-拆迁二层楼怎样算面积,原址重建建房面积如何计算

内容审核：王彤律师

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