拆迁房需要交增值税,拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁房需要交增值税,拆迁安置房交易要不要交增值税,拆迁房交易增值税

一、拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁安置房交易是否需要缴纳增值税，需根据交易主体及具体情况判定。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业

1. 销售自行开发的拆迁安置房：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2. 计税方式：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，税率为9%；销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，征收率为5%。

二、被拆迁人

1. 初次取得拆迁安置房：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。

2. 转让拆迁安置房：被拆迁人取得拆迁安置房后若进行转让，其增值税缴纳情况取决于持有时间和房屋类型。个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税；而在这些一线城市内，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

二、拆迁安置房出售是否需要交增值税呢

拆迁安置房出售是否需要交增值税，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业销售拆迁安置房

1. 计税原理：房地产开发企业销售自行开发的拆迁安置房，在交付给被拆迁人时，构成销售不动产行为，应依法缴纳增值税。

2. 计税方式：

- 一般计税方法：适用于一般纳税人销售自行开发的房地产项目。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），再乘以适用税率9%计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后得出应缴纳的增值税额。

- 简易计税方法：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%），再乘以征收率得出应纳税额。

二、被拆迁人转让拆迁安置房

1. 初次取得拆迁安置房：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。

2. 转让拆迁安置房：

- 非一线城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

- 一线城市（北京市、上海市、广州市和深圳市）：购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

三、特殊情况

- 政府为了城市基础设施建设等公共利益进行的拆迁安置，通过新建安置房对被拆迁居民进行安置，不构成增值税应税销售行为，无需缴纳增值税。

三、被拆迁人收到的拆迁补偿款是否需要缴纳增值税

被拆迁人收到的拆迁补偿款在一般情况下是不需要缴纳增值税的。以下是对这一问题的详细分析：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，免征增值税。这一规定为拆迁补偿款不缴纳增值税提供了明确的法律依据。

1. 政府支付的拆迁补偿款：当土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付包括房屋在内的土地及其相关有形动产、不动产的补偿费时，这一行为被明确界定为不征收增值税的项目。拆迁补偿款并非因销售货物、提供劳务、服务、无形资产或不动产而取得的收入，因此不属于增值税的征税范围。

2. 非政府支付的拆迁补偿款（商业性拆迁）：对于因商业性拆迁，即被拆迁人与房地产开发公司等非政府部门达成拆迁补偿协议而取得的拆迁补偿款，虽然现行税收政策并未明确规定其免征增值税，但从增值税的原理出发，拆迁补偿款并非销售货物、劳务、服务、无形资产或不动产的行为，因此本质上不属于增值税应税行为。不过，为避免潜在的税务风险，建议及时与当地税务机关进行沟通确认。

在拆迁过程中，如果被拆迁人选择以补偿款重新购置房产，那么在后续的房产交易环节可能会涉及到其他相关的税费问题。如果拆迁过程中存在特殊的额外收入情况，如处置销售可移动的设备、存货等资产并取得销售收入，这部分收入则需要按照规定缴纳增值税。

四、安置房是否缴纳增值税是否按照签订拆迁协议满2年作为免税

安置房是否缴纳增值税，并非单纯依据签订拆迁协议是否满2年来判断，而是需根据具体情况分析。以下是对此问题的详细解答：

- 被拆迁人因房屋被征收而取得的拆迁安置房，在取得环节通常免征增值税。这是因为该行为属于政府对被拆迁人的补偿措施，并非市场交易行为，因此不涉及增值税的缴纳。

- 购买不足2年：若个人将购买的拆迁安置房在不足2年的情况下对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。

- 购买2年以上（含2年）：

- 在非北上广深地区，个人将购买2年以上的拆迁安置房对外销售，免征增值税。

- 在北上广深地区，若该房屋为非普通住房，则需以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税；若为普通住房，则免征增值税。

- 房地产开发企业销售自行开发的拆迁安置房，若适用一般计税方法，则按9%的税率计算销项税额；若选择简易计税方法，则按5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业支付给被拆迁方的拆迁补偿费用等，符合规定条件的，可以在计算增值税销售额时进行扣除。

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内容审核：彭诚律师

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