拆迁房免增值税吗,拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁房免增值税吗,拆迁安置房交易要不要交增值税,拆迁房可以免税吗

一、拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁安置房交易是否需要缴纳增值税，需根据交易主体及具体情况判定。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业

1. 销售自行开发的拆迁安置房：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2. 计税方式：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，税率为9%；销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，征收率为5%。

二、被拆迁人

1. 初次取得拆迁安置房：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。

2. 转让拆迁安置房：被拆迁人取得拆迁安置房后若进行转让，其增值税缴纳情况取决于持有时间和房屋类型。个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税；而在这些一线城市内，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

二、回迁安置住房增值税免税么

回迁安置住房的增值税缴纳问题，需根据具体情况及主体性质来确定。

一、房地产开发企业

1. 视同销售不动产征收增值税：房地产开发企业以自己名义立项，在未承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，将按照视同销售不动产来征收增值税。计税销售额的确定，首选按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格，次选按其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格，最后按组成计税价格计算。

2. 实质销售行为征收增值税：若房地产开发企业在已承担土地出让价款的土地上开发并交付回迁安置房，实质上是以开发产品抵偿取得土地使用权的费用，应按销售不动产征收增值税。销售回迁房取得销售收入并开具增值税发票的，也需计算缴纳增值税。

二、被拆迁企业或个人

1. 不征收增值税的情况：被拆迁企业或个人因城市更新、棚户区改造等取得的回迁房，不属于增值税应税行为，因此不征收增值税。若被拆迁户使用拆迁补偿款购置新房，且该补偿款用于抵偿新房部分或全部价款，这部分交易同样不视为销售行为，不征收增值税。

2. 转让拆迁安置房的增值税处理：被拆迁人取得拆迁安置房后若进行转让，其增值税缴纳情况取决于持有时间和房屋类型。个人将购买不足2年的住房对外销售的，需全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，根据地区政策有所不同，部分地区免征增值税。

三、特殊情况与政策优惠

对于政府主导的城市更新、棚户区改造等安置方式，若回迁房没有取得销售收入或只取得很少收入，可能享受免征或减征增值税的政策优惠。

三、安置房免征增值税吗

安置房是否免征增值税需根据具体情况判断，不能一概而论。

1. 一般纳税义务：

- 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，销售或视同销售安置房通常需要缴纳增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（包括安置房），适用9%的税率计算增值税。小规模纳税人则可选择5%的征收率计税。

2. 特殊政策及优惠：

- 政府主导项目：若安置房建设由政府主导，且按规定标准对被拆迁户进行安置，部分地区对拆迁安置房的建设和销售环节给予增值税免征优惠。例如，被拆迁户选择房屋产权调换且不支付差价时，可视为土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，对其取得的安置房屋不征收增值税。

- 居民个人自用：居民个人自用的安置房免征房产税和土地使用税，虽不直接涉及增值税，但体现了对居民住房负担的减轻。

3. 特殊情形下的增值税处理：

- 转让拆迁安置房：转让拆迁安置房时，其增值部分需要缴纳增值税，但可以从计税价格中扣除被拆房屋的拆迁补偿款。

- 持有时间因素：对于个人销售其取得的不动产（包括拆迁安置房），如果持有时间超过2年，可以免征增值税。

四、安置房是否缴纳增值税是否按照签订拆迁协议满2年作为免税

安置房是否缴纳增值税，并非单纯依据签订拆迁协议是否满2年来判断，而是需根据具体情况分析。以下是对此问题的详细解答：

- 被拆迁人因房屋被征收而取得的拆迁安置房，在取得环节通常免征增值税。这是因为该行为属于政府对被拆迁人的补偿措施，并非市场交易行为，因此不涉及增值税的缴纳。

- 购买不足2年：若个人将购买的拆迁安置房在不足2年的情况下对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。

- 购买2年以上（含2年）：

- 在非北上广深地区，个人将购买2年以上的拆迁安置房对外销售，免征增值税。

- 在北上广深地区，若该房屋为非普通住房，则需以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税；若为普通住房，则免征增值税。

- 房地产开发企业销售自行开发的拆迁安置房，若适用一般计税方法，则按9%的税率计算销项税额；若选择简易计税方法，则按5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业支付给被拆迁方的拆迁补偿费用等，符合规定条件的，可以在计算增值税销售额时进行扣除。

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内容来源参考：头条-回迁安置住房增值税免税么,安置房免征增值税吗

内容审核：李静律师

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