小区拆迁公摊面积,小区公摊面积包括哪些

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一、小区公摊面积包括哪些

小区公摊面积包括的部分主要有以下几个方面：

需要注意的是，小区公摊面积的具体范围和计算方式可能会因小区的具体情况而有所不同。在实际操作中，一般会根据小区的规划设计方案和相关的法律法规来确定公摊面积的具体范围和计算方式。

公摊面积与房屋拆迁补偿也有关联。在拆迁过程中，公摊面积应计入拆迁补偿面积，以确保被拆迁户的居住条件不降低。具体的补偿方式和标准会根据当地的法律法规和政策而有所不同。

小区公摊面积是小区业主共同享有的部分，其范围和计算方式应根据具体情况和相关法律法规来确定。在涉及公摊面积的相关事务中，业主应了解自己的权利和义务，并依法维护自己的合法权益。

二、小区内哪些地方属于公摊面积

小区内属于公摊面积的地方主要包括：

包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。这些地方都是为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋，其产权归整栋楼购房人共有。

套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半，也属于公摊面积。这意味着，部分墙体面积是被各个业主共同分摊的。

需要注意的是，人防车位不属于公摊面积。人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程属于人民防空工程建设的范畴，根据相关规定，国防资产属于国家所有。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室和管理用房，作为人防工程的地下室等都不计入公摊面积。

小区内属于公摊面积的地方主要是为整幢建筑服务的公共建筑空间和部分墙体面积。而人防车位等特殊区域并不属于公摊面积。

三、房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

房屋拆迁面积的计算通常以建筑面积为准。以下是对此问题的详细分析：

- 根据《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第九条，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。这表明，在法律层面，建筑面积是拆迁面积计算的主要依据。

1. 全面反映房屋价值：建筑面积包含了房屋的使用面积、墙体占地面积以及公摊面积等，能够全面反映房屋的整体规模和价值，确保拆迁补偿的公平性和合理性。

2. 统一计量标准：建筑面积作为一个明确且统一的计量标准，具有客观性和可操作性，便于评估机构统一评估，也有利于拆迁方与被拆迁方进行补偿协商和计算。

- 历史遗留问题房屋：对于一些建于较早时期、产权登记制度不完善的房屋，可能没有明确的建筑面积记载，或建筑面积与实际使用情况存在较大差异。在这种情况下，为了公平合理地进行补偿，可能会考虑以使用面积作为补偿计算的参考。

- 地方政策规定：部分地区根据当地的实际情况和拆迁管理需要，可能会制定以使用面积进行拆迁补偿的政策。例如，在某些老旧小区改造项目中，当地政府为保障居民的实际居住权益，会规定按照房屋的使用面积进行补偿安置。

四、小区公摊面积是哪些区域划分的

小区公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。这些区域是为了满足小区居民的共同生活需求而设置的，其面积会按照一定的比例分摊到每个业主的房屋产权面积中。关于小区公摊面积的具体划分，可以从以下几个方面进行详细阐述：

1. 公共设施区域：

- 电梯井：包括电梯轿厢、电梯轨道、电梯机房等所占用的空间，是电梯运行不可或缺的部分。

- 管道井：用于布置各种竖向管线的竖井，如给排水管、电力电缆、通讯电缆等。

- 楼梯间：包括楼层间的步行楼梯、消防楼梯及其前室等，供居民日常上下楼及紧急疏散使用。

- 公共门厅：建筑物的主要出入口处扩大的空间，通常设有接待台、休息区等设施。

- 走廊：连接各个房间或单元的通道，供行人通行。

- 变电室、设备间：为小区提供电力分配、电压变换以及存放和维护消防、监控、通风等设备，确保小区设备正常运行。

- 值班警卫室：物业或安保人员值班的地方，保障小区安全秩序。

- 公共用房：如物业办公室等，为小区管理和服务提供场所。

- 垃圾道（如设置）：用于投放和临时储存垃圾，但随着环保要求提高，新建小区中垃圾道逐渐减少。

2. 墙体区域：

- 分隔墙及外墙：套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），其水平投影面积的一半计入公摊面积。

3. 其他公共区域：

- 架空层：如果小区有架空层设计，且该架空层被用作公共活动空间或绿化区域，则其面积也可能计入公摊面积。

- 避难层：高层建筑中用于火灾等紧急情况下人员疏散的楼层，其面积同样属于公摊面积。

- 独立使用的地下室、车棚、车库等，这些区域如果为特定业主单独使用，则不计入公摊面积。

- 售房单位自营、自用的房屋，这部分面积也不属于公摊面积。

- 为多幢房屋服务的警卫室、管理用房，如果这些设施是为整个小区或多个建筑物服务的，则通常不计入单一楼栋的公摊面积。

- 公摊面积的计算和管理通常在购房合同或物业管理合同中明确约定。业主需按照约定承担相应的费用和责任，包括但不限于物业费、维修费等。

- 对于公摊面积的使用和维护，业主应遵守相关法律法规和合同约定，不得擅自占用或改变其用途。

- 业主在购房和居住过程中应充分了解公摊面积的具体范围和计算方式，以维护自身权益。

小区公摊面积的划分涉及多个方面，业主在购房和居住过程中应仔细了解并遵守相关规定，以确保自身权益不受损害。

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内容来源参考：头条-小区内哪些地方属于公摊面积,房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

内容审核：刘育初律师

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