上海市拆迁房外墙脱落,房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责

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一、房子交房十几年了外墙脱落该开发商负责还是物业负责

房子交房十几年了外墙脱落，责任归属需分情况讨论：

- 责任主体：全体业主（通过住宅专项维修资金承担）。

- 法律依据：根据《住宅专项维修资金管理办法（2007年版）》第二条，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。外墙作为共用部位，其维修责任在质保期外由全体业主共同承担，费用从住宅专项维修资金中列支。

- 分析说明：若外墙脱落是由于自然老化、长期风化等非人为因素导致，且房屋已超过质保期，则维修责任应由全体业主共同承担。物业服务企业可负责实际操作，但费用需经业主同意后从维修资金中支出。

- 责任主体：相关业主。

- 分析说明：若外墙脱落是由于个别业主私自改动外墙结构、装修等破坏行为导致，则该业主应承担全部维修及赔偿责任。此类行为破坏了建筑的整体结构安全性，违反了物业管理规定。

- 物业未尽管理职责：若物业服务企业未按照合同约定定期检查、维护和保养建筑物外墙，导致外墙脱落造成损害，物业服务企业应承担相应赔偿责任。

- 物业已尽管理职责：若物业服务企业已按合同约定履行了管理职责，且外墙脱落非物业过错导致，则物业不承担责任。

二、民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定

关于民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定，以下是根据相关法律法规进行的详细解答：

1. 开发商责任：如果房屋外墙漏水是由于开发商建房时的质量问题导致的，如设计缺陷、施工质量不佳或使用的防水材料不符合要求，根据相关法律法规，开发商应承担相应的责任。在质保期内，业主有权要求开发商履行维修义务或采取补救措施，并有权要求赔偿因此造成的损失。

2. 物业公司责任：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护物业服务区域内的业主共有部分。如果外墙漏水是由于物业公司的维护保养不及时或不规范导致的，如未及时清理雨水管道、未及时处理水迹等，物业公司应承担相应的责任。在保修期外，物业公司应负责组织维修，并可申请使用公共维修基金。

3. 业主责任：如果房屋外墙漏水是由于业主自身的原因导致的，如装修过程中破坏了防水层或不当使用导致的水管渗漏，业主应自行承担维修责任。同时，如果业主未能及时发现并报告外墙漏水情况，导致损失扩大的，也应承担相应的责任。

4. 第三人责任：如果外墙漏水是由于第三人的原因导致的，如相邻业主的装修行为破坏了防水层或外部因素导致的损坏，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，第三人应承担相应的赔偿责任。

1. 在质保期内：如果房屋外墙漏水发生在开发商的质保期内，业主应及时联系开发商，要求其履行维修义务或采取补救措施。开发商应按照规定进行维修，并承担因此产生的费用。

2. 在保修期外：如果房屋外墙漏水发生在保修期外，物业公司应负责组织维修。对于工程量较小、资金较少的维修项目，物业公司可自行完成；对于工程量较大、资金较多的维修项目，物业公司应召开全体业主大会，征得超过三分之二的业主同意后，动用住宅维修基金进行修缮。

3. 业主自行维修：如果房屋外墙漏水是由于业主自身的原因导致的，业主应自行承担维修责任。业主可以聘请专业的维修公司进行维修，并承担因此产生的费用。

4. 第三人赔偿：如果外墙漏水是由于第三人的原因导致的，业主可以向第三人要求赔偿。如果第三人拒绝赔偿或无法确定第三人的，业主可以向法院提起诉讼，要求第三人承担相应的赔偿责任。

民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任进行了明确的规定。在遇到此类问题时，业主应根据具体情况判断责任方，并采取相应的措施维护自己的权益。

三、房屋外墙从交付时就不断脱落 过保修期开发商就不管了吗

房屋外墙脱落过保修期后，开发商的责任问题需分情况讨论：

1. 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》第四十条及第四十一条，房屋外墙面的防渗漏保修期限为5年，在保修期内，开发商需承担维修义务及赔偿责任。

2. 分析说明：若房屋外墙在保修期内脱落，且经鉴定为施工质量问题，开发商应负责维修并赔偿损失。

1. 有住宅专项维修资金

- 法律依据：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条，住宅专项维修资金用于住宅共用部位保修期满后的维修和更新、改造。

- 分析说明：保修期外，若外墙脱落属于公共部位维修问题，可申请使用住宅专项维修资金进行维修。

2. 无住宅专项维修资金

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条，建筑物及其附属物脱落造成损害，所有人、管理人或使用人不能证明无过错的，需承担侵权责任。

- 分析说明：若无维修资金，且外墙脱落非因自然灾害等不可抗力造成，全体业主作为建筑物的所有人，需共同承担维修责任。

1. 主体结构质量问题：若外墙脱落由主体结构质量问题导致，根据《商品房销售管理办法》第三十三条，开发商的保修责任不受时间限制，需负责维修并赔偿损失。

2. 物业服务企业责任：若物业服务企业未尽管理职责，如未及时发现安全隐患、未按规定维护保养等，导致外墙脱落造成损害，物业服务企业应承担相应赔偿责任。

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内容来源参考：头条-民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定,房屋外墙从交付时就不断脱落 过保修期开发商就不管了吗

内容审核：张心升律师

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