拆迁房交易时交什么税费,拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁房交易时交什么税费,拆迁安置房交易要不要交增值税,拆迁房买卖税率

一、拆迁安置房交易要不要交增值税

拆迁安置房交易是否需要缴纳增值税，需根据交易主体及具体情况判定。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产开发企业

1. 销售自行开发的拆迁安置房：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2. 计税方式：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，税率为9%；销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法，征收率为5%。

二、被拆迁人

1. 初次取得拆迁安置房：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。

2. 转让拆迁安置房：被拆迁人取得拆迁安置房后若进行转让，其增值税缴纳情况取决于持有时间和房屋类型。个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税；而在这些一线城市内，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

二、拆迁房过户需要交多少税

拆迁房过户需要缴纳的税费主要包括以下几种：

住宅按照6元/平方米计算（如果是房改房、经济适用房、安居房，则减半收取，即3元/平方米），非住宅则为10元/平方米。这笔费用由买卖双方各承担一半。

普通二手房住宅类的登记费为80元/套，由买方承担。

这一费用在房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，具体按照房屋正常成交价的2%计征，由卖方承担。

核档费为50元/宗。

契税的税率为3%，按照正常交易成交价格计征。如果是个人购买的自用普通住宅（需满足建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米的条件），则契税税率可以减半，即按1.5%征收。对于拆迁居民因拆迁重新购置二手房的，如果成交价格没有超过拆迁补偿款，那么对应的部分可以免征契税；如果成交价格超过了拆迁补偿款，那么只对超过部分征收契税。这笔费用由买方承担。

印花税的税率为1‰，也是按照正常交易成交价格计征，由交易双方各承担一半。

七、营业税及附加

这一税费的计算稍微复杂一些：如果个人购买不足两年的非普通住房并对外销售，那么需要全额征收营业税；如果个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房并对外销售，那么按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额来征收营业税；而如果个人购买超过两年（含两年）的普通住房并对外销售，则可以免征营业税。

拆迁房过户时需要缴纳的税费种类较多，具体金额会根据房屋类型、交易价格、购买时间等因素有所不同。在进行拆迁房过户时，建议咨询当地税务部门或专业律师以获取最准确的信息。

三、买二手拆迁安置房要交什么税

购买二手拆迁安置房需缴纳的税费主要包括契税、增值税及附加税、个人所得税，以及其他可能的税费。具体分析如下：

一、契税

1. 定义与税率：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。税率根据房屋面积和购房情况有所不同。

2. 具体税率：

- 首套房：面积≤90平方米，契税税率为1%；面积＞90平方米且≤144平方米，契税税率为1.5%；面积＞144平方米，契税税率为3%。

- 二套房及以上：契税税率为3%（不考虑面积）。

3. 特殊优惠：若购房成交价格不超过拆迁补偿款，新购房屋免征契税；若超过，仅对差价部分按规定征收契税。

二、增值税及附加税

1. 增值税：

- 房产证未满2年的：无论普通住宅还是非普通住宅，均需按5.6%的税率（包含增值税、城市维护建设税、教育费附加等）缴纳。

- 房产证满2年的：在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税及其附加税；在上述四城市内，若为非普通住房，则需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；若为普通住房，则免征增值税。

2. 附加税：包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以增值税税额为基数计算。

三、个人所得税

1. 一般情况：财产转让所得需缴纳个人所得税，税率为20%，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。

2. 优惠政策：如果卖家能够证明该房屋为其家庭唯一生活用房，并且持有时间超过五年，可以免征个人所得税。否则，可能需要按照房屋成交价的1%或者差额的20%来缴纳个人所得税。

四、其他可能的税费

1. 印花税：自2009年至今，国家暂免征收住宅印花税。若购买的是非住宅性质二手房，则需要缴纳，税率为房款的0.05%。

2. 交易手续费：通常按照房屋面积来收取，收费标准一般是每平方米2-4元。

3. 权属登记费及取证费：这两项费用一般在200元以内。

四、拆迁房卖房子要交哪些税

拆迁房卖掉确实需要交税，具体税额和税种会根据房屋的购买时间、面积、是否为家庭唯一住房及买方购房情况等因素来确定。以下是拆迁房卖出时涉及的税费分析：

一、卖方涉及的税费

1. 增值税

- 对于非一线城市（非北京市、上海市、广州市和深圳市）：购买不足2年的住房对外销售，需按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

- 对于一线城市（北京市、上海市、广州市和深圳市）：购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

- 拆迁房的购买时间按照拆迁补偿协议时间或房屋产权证时间孰先原则确定。

2. 个人所得税

- 若拆迁房是卖方家庭唯一住房且持有时间超过5年（即“满五唯一”），则免征个人所得税。

- 若不符合“满五唯一”条件，一般按照房屋转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳；部分地方可能按房屋转让收入的1%-3%核定征收。

3. 土地增值税和印花税

- 对个人销售住房暂免征收土地增值税。

- 印花税也已暂免征收。

二、买方涉及的税费

1. 契税

- 对个人购买家庭唯一住房：面积90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税。

- 对个人购买家庭第二套改善性住房：面积90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上，减按2%的税率征收契税。（注：北京市、上海市、广州市、深圳市不实施此契税优惠政策，按当地政策执行。）

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内容来源参考：律临律条-拆迁房过户需要交多少税,买二手拆迁安置房要交什么税

内容审核：张春涛律师

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