深圳拆迁补偿怎么算,新房交税为什么不是按总房款算

在明小编 2026-04-28 11:16:45

闫会东律师

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北京在明律师事务所创始合伙人、督导律师、行政法专业委员会主任，同时任中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京政府法制研究会会员，北京市行政法学研究会会员，北京市律师协会行政法与行政诉讼法专业委员会委员，曾被北京市海淀区司法局授予先进个人荣誉证书。

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一、新房交税为什么不是按总房款算

新房交税并非直接按总房款计算，而是受多种因素影响，主要包括房屋面积、购房者情况、交易性质等。以下是对此问题的详细解答：

一、契税的计税依据

1. 一般情况：契税的计税依据通常为不含增值税的成交价格。这意味着，契税的计算并非简单基于总房款，而是要去除增值税部分。

2. 特殊情况：对于土地、房屋互换等特殊情况，契税的计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。

二、契税的税率规定

1. 个人购买住房：契税税率根据房屋面积和购房者情况有所不同。例如，首套房建筑面积小于90平方米的，契税税率为1%；建筑面积在90至144平方米的，契税税率为1.5%；建筑面积在144平方米以上的，契税税率为3%。二套房则无论面积大小，契税税率统一为3%（部分地区如北京、上海、广州、深圳可能有所不同）。

2. 其他情况：对于非普通住宅或其他情况，契税税率可能更高，具体根据当地政策而定。

三、契税的优惠政策

1. 首套房优惠：对于首次购买住房的购房者，契税税率通常较低，以鼓励居民购房。

2. 拆迁补偿优惠：对于因拆迁重新购置住房的居民，若购房成交价格不超过货币补偿金额，则新购房屋免征契税；超过部分则按规定征收契税。

四、其他税费

除了契税外，新房交房时还可能涉及维修基金、物业费、印花税、产权登记费等其他税费。这些税费的计算方式和标准也各不相同，需根据当地政策和规定进行缴纳。

二、税务局对安置房安置的规定

税务局对安置房安置的规定主要涉及税收政策，以下是对相关规定的详细解析：

一、建设环节税收政策

1. 土地使用税：对安置住房建设用地免征城镇土地使用税，减轻开发商税负。

2. 耕地占用税：若建设安置房占用耕地且符合相关规定，可享受耕地占用税的减免优惠。

二、销售环节税收政策

1. 增值税：

- 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按取得的全部价款扣除土地价款后计算销售额并计税，税率为9%（自2019年4月1日起调整）。

- 小规模纳税人销售房地产项目，通常按5%征收率计税，月销售额未超15万元（或季度未超45万元）的小规模纳税人可免征增值税。

- 政府主导的安置项目，如被拆迁户选择房屋产权调换且不支付差价，可视为土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，对其取得的安置房屋不征收增值税。

2. 土地增值税：因国家建设需要征收、收回的房地产免征土地增值税，政府主导的征收安置项目符合条件的也可免征。

3. 印花税：开发商与被拆迁人签订的拆迁补偿协议通常免征印花税。

三、购买环节税收政策

1. 契税：因拆迁重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分则按规定征收。

2. 个人所得税：个人因拆迁取得的拆迁补偿款，暂不征收个人所得税。

四、转让环节（上市交易）税收政策

1. 个人所得税：个人转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房的安置房所得免征个人所得税。不符合上述条件的，需按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

2. 增值税：购买不足2年的住房对外销售，全额按5%征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，在北京、上海、广州、深圳以外的地区免征增值税。

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内容来源参考：法行宝律条-税务局对安置房安置的规定,

内容审核：闫会东律师

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