拆迁户买拆迁户的安置房,拆迁户购买拆迁安置房政策

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一、拆迁户购买拆迁安置房政策

购买拆迁安置房需遵循地区特定政策，涉及交易限制、产权办理、税收及贷款等多方面规定，以下为详细解答：

一、购买资格与限制

1. 被拆迁人优先权：拆迁安置房首要面向因城市更新、基础设施建设等原因被拆迁的家庭或个人出售，他们享有优先购买权。

2. 符合购房条件：购房者需满足当地政府规定的年龄、户籍、收入等条件，部分区域可能还需提供无房证明。

3. 限购措施：部分城市对拆迁安置房实施限购，限制购买数量或面积。

4. 交易对象限制：某些拆迁安置房仅限本集体经济组织成员交易，非成员购买可能面临合同无效风险。例如，集体土地上的安置房原则上只能在本集体经济组织成员内部流转，非成员购买可能面临合同无效的风险。

二、交易限制政策

1. 限制交易时间：为避免市场波动，多数地方规定拆迁安置房在取得房产证或契税完税证明后3至5年内不得上市交易，具体期限依地区而异。例如，多数地区规定，拆迁安置房在取得房屋所有权证后的5年内（有的地区可能以契税完税凭证时间为准）不得上市交易。

2. 特殊规定：如上海规定动迁安置房在取得房地产权证后3年内不得转让、抵押，但继承等非交易行为及政府回购除外。

三、购房流程与产权办理

1. 了解房源信息：通过官方渠道获取房屋位置、户型、面积、价格等信息。

2. 申请购房资格：提交身份证、户口簿、拆迁协议等材料证明购房资格。

3. 选房与签约：参与选房活动，选定房屋后与开发商签订购房合同。合同中应明确约定房产过户时间、交房时间、费用支付方式等关键条款。

4. 支付购房款：可选择一次性或分期付款，具体方式依据合同约定。建议选择资金监管服务，确保购房款安全，待产权过户后支付给卖方。

5. 产权办理：

- 初始登记：开发商完成建设后需办理初始登记。

- 分户产权：购房者符合条件后可申请个人产权证书，需提供拆迁安置协议、身份证明、完税证明等，部分地区可能需补缴土地出让金。

四、税收政策

1. 契税优惠：拆迁补偿款用于购置安置房时，成交价格不超过补偿款部分免征契税，超出部分按规定缴纳。

2. 增值税及附加、个人所得税：持有不满一定年限（通常为2年）的拆迁安置房出售时需缴纳增值税及附加；非唯一住房且持有不满5年还需缴纳个税，满五唯一可免征。

五、贷款政策

符合上市交易条件的拆迁安置房一般可申请贷款购买，贷款政策与普通商品房相似，但需注意部分银行可能对拆迁安置房贷款审批更为谨慎。

六、注意事项与建议

1. 详尽了解政策：因地区差异，购房者需深入了解当地政策细节。

2. 核实房源信息：确保房屋质量、位置等符合需求，检查房屋是否存在抵押、查封等权利受限情况，以及家庭内部纠纷。

3. 审慎阅读合同：特别注意房屋质量、交付时间、违约责任等条款。

4. 保留证据：购房过程中保留好所有相关凭证，以备不时之需。

5. 咨询专业意见：在整个交易过程中，建议咨询专业律师，获取针对性法律意见。

二、从拆迁户手中买的安置房属于什么性质

从拆迁户手中购买的安置房，其性质主要取决于该安置房的产权性质及土地性质，可能涵盖完全产权商品房、有限产权房或集体产权房等多种类型。以下是对此问题的详细分析：

1. 完全产权商品房：

- 这类安置房通常因房产开发或重大市政工程动迁而产生，由开发商或其他安置方提供，属于中低价位商品房。

- 产权归被拆迁人所有，与普通商品房在产权性质上无本质区别，可自由上市交易，包括买卖、转让、抵押等。

2. 有限产权房：

- 这类安置房多因政府推进重点项目建设而对居民进行安置所产生。

- 被安置人在一定期限内（如5年）不能上市交易，需满足特定条件（如补缴土地出让金）后才能转为完全产权。

- 有限产权房在期限届满且补齐相关费用后，可转化为完全产权房，之后便能像普通商品房一样进行交易。

3. 集体产权房：

- 这类安置房通常是在集体土地上建设的，针对农村集体土地上房屋拆迁的村民进行安置。

- 土地性质是集体土地，产权归集体组织所有，购房者只能拥有房屋的使用权，没有完整的房屋产权。

- 在转让、抵押等方面存在诸多限制，交易对象通常限定在本集体经济组织成员内。

1. 国有土地性质：

- 包括国有划拨土地和国有出让土地。

- 国有划拨土地由国家无偿划拨给单位或个人使用，通常用于公共福利、基础设施等项目，包括拆迁安置。这类土地在使用上受到一定限制，不能直接进行市场交易和转让，只能用于特定的安置目的。但符合相关规定和条件时，经过一定程序可转为国有出让土地，从而具备市场交易的资格。

- 国有出让土地是国家以出让方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金。这类土地常见于城市房屋拆迁或某些因公共利益进行的建设项目中，使用权有明确的使用年限（如住宅用地70年），在取得房产证后，通常可上市交易，流转相对自由。

2. 集体土地性质：

- 主要见于农村集体土地征收拆迁中，如新农村建设、乡村道路拓宽等项目导致的农民住宅拆迁，提供的安置地多为集体土地性质。

- 土地所有权归集体，由村集体或村民小组等集体经济组织代表行使所有权。

- 使用主体特定，一般只能分配给本集体经济组织成员使用，如宅基地用于村民自住房屋建设。

- 流转受限，集体土地的流转受到较多法律和政策限制，不能直接进入市场进行交易，改变土地性质需经过法定征收程序转为国有土地。

- 购房者在购买从拆迁户手中转让的安置房时，应仔细核查房屋的产权证书、了解当地的政策法规及安置协议的具体内容。

- 确保所购房屋的产权清晰、合法，避免购买到产权存在争议或限制的房屋。

- 咨询专业律师或房地产中介机构，以规避潜在的法律风险，确保自身权益不受损害。

三、从拆迁户手中买安置房不过户有没有问题

从拆迁户手中购买安置房不过户存在显著问题，主要涉及产权归属和法律风险。

1. 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这意味着，即使购房者支付了购房款并实际占有房屋，若未办理过户登记，房屋产权仍属于原拆迁户。

2. 风险分析：未过户的安置房在法律上仍属于原拆迁户所有。若原拆迁户涉及债务纠纷或法律诉讼，房屋可能被法院查封或拍卖，导致购房者权益受损。

1. 合同效力：虽然购房者与拆迁户签订了购房合同，但因未办理过户登记，合同可能无法完全保障购房者的权益。若拆迁户反悔或违约，购房者可能面临无法取得房屋产权的风险。

2. 拆迁补偿：在房屋拆迁时，补偿款通常依据产权登记发放。若房屋未过户至购房者名下，补偿款可能由原拆迁户领取，购房者可能面临无法获得应有补偿的风险。

1. 及时过户：购房者应尽快与拆迁户办理房屋过户手续，确保产权清晰明确，避免未来纠纷。

2. 法律咨询：在购房过程中，购房者应咨询专业律师，了解相关法律法规和政策规定，确保购房合法合规。

四、拆迁安置房需要被拆迁户出钱购买吗

拆迁安置房是否需要被拆迁户出钱购买，需根据具体情况判断，以下是对此问题的详细分析：

1. 无需出钱购买的情况：

- 正常置换面积内：若被拆迁人选择的安置房面积与拆迁协议约定的可置换面积相符，且安置房与被拆迁房屋的价值相当，则无需额外支付费用。例如，协议规定可置换100平方米，被拆迁人也选择了100平方米的安置房，且房屋价值无显著差异，则无需出钱购买。

- 拆迁补偿款涵盖：若拆迁方给予的拆迁补偿款已涵盖安置房的费用，被拆迁人无需再单独支付安置房的款项。补偿款会直接用于冲抵安置房的成本，若有剩余，还会返还给被拆迁人。

- 政策优惠：根据当地政府的相关规定，有时安置房面积在一定范围内的超出部分可能享受政策优惠，无需额外支付费用或仅需支付优惠价格。

2. 需要出钱购买的情况：

- 面积超出部分：当被拆迁人选择的安置房面积超过拆迁协议规定的可置换面积时，超出部分通常需要按约定的价格或市场价格购买。例如，协议规定可置换100平方米，而选择了120平方米的安置房，则多出的20平方米需支付相应款项。

- 差价补偿：在产权置换中，若安置房的价值高于被拆迁房屋的价值，被拆迁人需支付两者之间的差价。例如，被拆迁房屋评估价值为80万元，而安置房价值为100万元，则需支付20万元的差价。

- 相关税费及费用：取得安置房产权时，可能需缴纳契税、房屋维修基金等税费和相关费用。具体标准和情况因地区而异，但通常会有明确的政策规定。

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内容来源参考：律临头条-从拆迁户手中买的安置房属于什么性质,从拆迁户手中买安置房不过户有没有问题

内容审核：刘晓玉律师

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