沈阳城区改造拆迁,沈阳市房屋拆迁管理办法

沈阳城区改造拆迁，沈阳市房屋拆迁管理办法

一、沈阳市城市房屋拆迁管理办法

法律主观：

城市房屋拆迁有以下步骤：

1、由征收部门发布征收公告；

2、确定拆迁补偿标准和安置方案；

3、有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；

4、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。

法律客观：

拆迁人给予被拆迁住户一次性搬家补助费300元;自行安排过渡用房的，按核定的常住户口人数每人每月50元，发给临时安置补助费。第十一条下列人员不发给临时安置补助费：(一)人在拆迁地居住，户口不在的;(二)户口在，人不在拆迁地居住的;(三)由于入学、入托等原因，户口在拆迁地亲属处的，而父母户口不在拆迁地的。第十二条作价补偿的房屋，按房屋的重置价格结合成新给予补偿。国家依法代管的房屋按重置价格予以补偿。房屋的重置价格以有关专业部门定期公布的价格为准。房屋成新评定按本市《房屋结构分类及各类房屋成新评定标准》执行。第十三条在拆迁期限内拆迁人对被拆迁人的非住宅使用人给予如下补偿：(一)无法恢复使用设备的补偿费用=设备重置价×设备折旧率×剩余使用年限;(二)易地迁建所需原面积土地发生的使用费及调换原面积土地所发生的费用差;(三)按规定价格计算的货物运输和设备拆装费用;(四)因拆迁而停产停业的企业：工资补偿，以劳动部门核准的人数和上年度本企业月平均工资额按人发放至回迁当月;利润补偿，以税务部门核收的所得税计算企业前两年利润总额，补偿10-20%;(五)恢复原生产规模配套设施(供水、排水、供电、供热、供气、通讯)所需费用;(六)房屋经营企业，因经营房屋拆迁失去工资来源的，按本条第(四)项规定给予工资补偿。第十四条取得营业执照，利用住宅从事经营的，由拆迁人按从业人数每人一次性发给补助费600元。第十五条安置被拆迁住户的房屋分以下四类标准房屋套型：一类是居住面积不低于16平方米(两个居室与起居室面积兼顾)，使用面积不低于33平方米，建\u003E面积不低于45平方米;\u003E类是居住面积不低于23平方米(两个居室)，使用面积不低于40平方米，建\u003E面积不低于60平方米;三类是居住面积不低于30平方米(三个居室)，使用面积不低于50平方米，建\u003E面积不低于70平方米;四类是居住面积不低于38平方米(三个居室)，使用面积不低于60平方米，建\u003E面积不低于90平方米。第十六条被拆迁人的住房按原居住面积安置。原居住面积低于16平方米按一类安置;原居住面积低于23平方米，按\u003E类安置;原居住面积低于30平方米，按三类安置;原居住面积低于38平方米，按四类安置;原居住面积超出38平方米，可协商处理。第十七条被拆迁房屋居住面积的计算：(一)公有房屋以房屋租赁证记载的居住面积为准，筒子房以使用面积减百分之二十为居住面积;(二)私有楼房以实际测丈为准;(三)私有平房24墙的以建\u003E面积减33%为居住面积，37墙的以建\u003E面积减42%为居住面积。第十八条增加面积款按增加的建\u003E面积每平方米520元收取，由被拆迁人和其所在单位各承担50%。单位承担或个人替单位垫付以及无单位而由个人承担的50%增加面积款部分，由拆迁人收取;应由个人承担的50%增加面积款部分，由被委托拆迁人收取。增加面积部分的全部产权归被拆迁人。回迁时按房改\u003E策购买还原面积部分的，按当年房改\u003E策计算购房款，再给予10%的优惠。十九条被拆迁住户安置住房建\u003E面积以竣工图纸为准;户基本建\u003E面积每套房承重横墙轴线与外纵墙外墙面相交的水平投影面积计算。栋公用(共用)建\u003E面积，六层以下的包括内外走廊和楼梯间面积;七层以上包括内走廊、电梯井、楼梯间、设备间、设备层面积。六层以下安置住房建\u003E面积=该户基本建\u003E面积×(1+栋公用(共用)建\u003E面积户基本建\u003E面积之和)七层以上安置住房建\u003E面积=该户基本建\u003E面积×(1+栋公用(共用)建\u003E面积户基本建\u003E面积之和)-3或8平方米第二十条被拆迁房屋建\u003E面积的计算：(一)公有房屋建\u003E面积=该户房屋使用面积×〔该栋房屋建\u003E面积÷各户房屋使用面积之和〕。(二)私有房屋以房屋所有权证记载的建\u003E面积为准。增加的建\u003E面积=安置住房建\u003E面积-被拆迁房建\u003E面积。第二十一条被拆迁住户实行易地安置，按市规定的土地级别，由拆迁人给每户发放一次性易地安置补助费。相差一级的，按安置房屋的套型发给补助费：一类4000元;\u003E类5000元;三类6000元;四类7000元。相差两级以上的，加发一倍安置补助费。第二十二条居住无房产产籍房屋持有拆迁地独立户口的居民，按一类套型安置，安置的建\u003E面积按增加面积款标准收费，产权归个人。持有区政府或市房产行政管理部门签发的《腾让挤占房主自住房通知书》的私房落实\u003E策户，拆迁人要安置私房落实\u003E策户和现住户。私房落实\u003E策户由拆迁人按原居住面积安置;现住户的住房按一类套型安置，并按增加面积款标准收费，产权归个人。第二十三条实行货币安置办法的，以安置房屋建\u003E面积为准，按原地普通商品房平均价格的60%计算，以现金支付。第二十四条改变住宅房屋使用用途从事经营的，按住宅房屋安置。第二十五条私有住宅出租，租赁协议确定拆迁安置人的，按协议安置。第二十六条安置被拆迁户的住宅必须每套独门独户;设电话线、三防门;设阳台;居室、厨房应直接采光;厨房设排烟道;卫生间设通风孔。不得建造居室全北朝向住宅;不得建造穿堂套间。第二十七条各种使用空间净面积：最小居室不少于6平方米;起居室不少于10平方米;厨房不少于4平方米;卫生间不少于3平方米;阳台水平投影面积不少于3平方米。第二十八条具备安装煤气设施的地区，被拆迁户应缴纳煤气集资费，煤气集资费由被委托拆迁人代收，专户存储，用于煤气配套工程。煤气集资费由承租代表人所在单位承担，没有单位的由个人承担。第二十九条拆迁人应承担被拆迁人的电话、有线电视一次性恢复费用。第三十条安置被拆迁人住房的楼层、朝向应与拆迁人自留房屋的楼层、朝向合理搭配。第三十一条新建房屋安置住宅施工前拆迁人应对安置用房图纸进行测算，并将房屋设计图纸报送市城市房屋拆迁办公室管理审批。回迁时市城市房屋拆迁管理办公室按《安置房源图纸审批表》核对房源。由于套型不对应，拆迁人需要在施工期间改变设计图纸的，必须经市城市房屋拆迁管理办公室批准。第三十二条拆迁人与被委托拆迁人持质检、住宅小区初步验收合格手续到市城市房屋拆迁管理办公室办理回迁审批手续。

二、沈阳拆迁政策

法律分析：

沈阳动迁补偿标准已从原有市场价上调20%至30%的比例，而对于搬迁补助则由原每户一次性补贴400元上调到800元，临时安置补贴从每平方米12元上涨到每平方米18元。

另外，最新动迁补偿还会根据房屋所在地的不同区域，以每平方米300元到500元来进行奖励。

法律依据：

《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十九条 征收执行政府规定租金标准的私有房屋、宗教团体房屋、落实政策带户返还房屋，原租赁关系终止，按照下列规定计算货币补偿金额：

（一）征收住宅房屋的，对被征收人的补偿金额计算公式为：

被征收人货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋房地产市场评估价格。

对房屋承租人的补偿按照第二十七条公有住宅房屋承租人的补偿规定执行；

（二）征收非住宅房屋的，对被征收人按照被征收房屋房地产市场评估价格补偿；

对房屋承租人按照被征收房屋房地产市场评估价格的60%补偿。

第三十条 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的区、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。

第三十一条 征收建筑面积低于50平方米的低保、低保边缘户家庭合法住宅房屋时，给予下列住房保障：

选择货币补偿的，原建筑面积按照市场评估价格上浮20%～30%计算，补贴面积部分按照市场评估价格计算。

补贴面积部分

三、沈阳市房屋拆迁管理办法

最新的《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》以沈阳市人民政府第19号令的形式正式出台，自2013年3月1日起拆迁的城市房屋，都按此办法施行。

此办法克服了过去计划体制下行政拆迁的老办法的弊端，完全按市场化原则对拆迁房屋实施补偿。

据介绍，2001年6月6日，国务院发布了新的《城市房屋拆迁管理办法》，该办法已于2002年11月1日起实施。

沈阳市曾先后出台过《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》(市政府令[1998]3号)、《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》(市政府令[1998]17号)和《沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》(市政府令[1999]30号)，这些法规有些地方已与沈阳市的实际不适应。

沈阳市自2001年8月起就开始着手起草新的城市房屋拆迁管理办法，新办法结合沈阳实际，在补偿安置标准等方面，保持了沈阳城市房屋拆迁政策法规的连续性，并参照了上海等外省市的拆迁管理法规，经过数次调研和论证，才最终公布。

房屋拆迁按市场评估价格补偿

新办法对补偿安置的标准进行了调整，即非住宅房屋按照房地产评估价格进行补偿;住宅房屋实行货币补偿，也按房地产评估价格给予补偿;房地产评估价格低于市政府规定的最低补偿金额标准的，给予补助。

沈阳过去采用阶梯式补偿办法，也就是说，过去16平方米以下的拆迁房屋，按45平方米给予补偿，而多于16平方米的按60平方米给予补偿，采取这种方式补偿，处于标准临界点的房屋，会有几万元的补偿金差价。

但新办法采用评估方式后，就会出现曲线形的补偿差价。

由此，现在的补偿价格总的来说是高于过去的，但和以前相比，不同地点、不同类型的房屋，补偿金额有可能会下降。

被拆迁人有权选择补偿方式

新办法规定：

房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式。

也就是说，新的补偿安置实行货币补偿和产权调换两种方式。

而原有的补偿安置方式是：

实行产权调换、作价补偿或产权调换和作价补偿相结合的形式。

原有的阶梯式补偿标准为9年前制定，已和目前房地产市场价格相差甚远。

新办法要求：

对公有出租房屋承租人拆迁住宅房屋的货币补偿最低标准有两种，即承租人最低补偿金额=被拆迁房屋建筑面积×房地产市场住宅平均交易价格×80%+补贴面积×房地产市场住宅平均交易价格×40%;自有自住的产权人最低补偿金额=被拆迁房屋建筑面积×房地产市场住宅平均交易价格+补贴面积×房地产市场住宅平均交易价格×40%。

而房地产市场住宅平均交易价格，由房屋拆迁房地产评估专家委员会按上年度住宅房地产市场交易价格，结合供求关系、区位和环境变化等因素确定，并由房屋拆迁行政主管部门定期公布。

新办法规定：

拆迁成套住宅房屋，不给予面积补贴。

拆迁非成套住宅房屋，其建筑面积低于45平方米以下的给予面积补贴。

其补贴面积=45平方米-被拆迁房屋的建筑面积。

成套住宅是指具备独立居室、厨房、卫生间的单元楼房。

拆迁违章建筑不予补偿

新办法规定：

拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照该建筑的净值予以补偿。

而拆迁期限由城市房屋拆迁行政主管部门根据拆迁规模、拆迁项目的性质确定。

一般不超过3个月，市政建设项目拆迁期限不超过1个月。

但城市房屋拆迁行政主管部门和拆迁人，应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好房屋拆迁的有关宣传和解释工作。

拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期满前15日内，向城市房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请。

城市房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期申请之日起10日内给予答复。

延长的拆迁期限由城市房屋拆迁行政主管部门予以公告。

个人不得从事房屋拆迁

新办法将拆迁人的意义由原来的“取得《房屋拆迁许可证》的单位和个人”，改为“取得《房屋拆迁许可证》的单位”。

也就是说，个人不得从事房屋拆迁活动。

申请实施城市房屋拆迁的单位应当向城市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：

包括拆迁计划、拆迁方案、补偿在内的拆迁申请;建设项目批准文件和建设用地规划许可证;拆迁范围图;国有土地使用权批准文件;政府土地储备文件;房地产权属核实手续;拆迁补偿安置资金已按规定转入指定专用账户证明等。

拆迁人必须按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限实施房屋拆迁。

四、沈阳动迁补偿标准

沈阳动迁补偿标准具体如下：

1、沈阳动迁补偿标准已从原有市场价上调20%至30%的比例，而对于搬迁补助则由原每户一次性补贴400元上调到800元，临时安置补贴从每平方米12元上涨到每平方米18元。

另外，最新动迁补偿还会根据房屋所在地的不同区域，以每平方米300元到500元来进行奖励；

2、被征收土地上有附着物和青苗的，对地上附着物和青苗的所有权人应另行补偿，补偿标准按照有关规定执行；

3、建设项目施工和地质勘查等需要临时使用集体土地、国有农用地和未利用地，每年按征地区片综合地价的15%给予补偿。

【法律法规】《中华人民共和国城乡规划法》第三十一条 旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。

历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。

《中华人民共和国土地管理法》第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第三十五条 永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。

国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

五、沈阳动迁补偿规定

法律分析：

沈阳动迁补偿标准已从原有市场价上调20%至30%的比例，而对于搬迁补助则由原每户一次性补贴400元上调到800元，临时安置补贴从每平方米12元上涨到每平方米18元。

另外，最新动迁补偿还会根据房屋所在地的不同区域，以每平方米300元到500元来进行奖励。

法律依据：

《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十九条 征收执行政府规定租金标准的私有房屋、宗教团体房屋、落实政策带户返还房屋，原租赁关系终止，按照下列规定计算货币补偿金额：

（一）征收住宅房屋的，对被征收人的补偿金额计算公式为：

被征收人货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋房地产市场评估价格。

对房屋承租人的补偿按照第二十七条公有住宅房屋承租人的补偿规定执行；

（二）征收非住宅房屋的，对被征收人按照被征收房屋房地产市场评估价格补偿；

对房屋承租人按照被征收房屋房地产市场评估价格的60%补偿。

第三十条 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的区、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。

第三十一条 征收建筑面积低于50平方米的低保、低保边缘户家庭合法住宅房屋时，给予下列住房保障：

选择货币补偿的，原建筑面积按照市场评估价格上浮20%～30%计算，补贴面积部分按照市场评估价格计算。

补贴面积部分

六、沈阳市苏家屯区拆迁补偿标准

法律分析：

拆迁补偿政策是各地由各市、地、县政府根据当地实际情况制定的，不能一概而论。

国家规定的拆迁补偿标准如下：

1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。

4、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-沈阳城区改造拆迁，沈阳动迁补偿规定

内容审核：刘博韬律师

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