王威律师:广州独栋拆迁户,有5套拆迁房用交什么税

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一、有5套拆迁房用交什么税

关于拥有5套拆迁房需要缴纳的税费问题，不能一概而论，而是需要根据房产的具体用途、数量、面积以及所在地区的税收政策来综合判断。以下是对此问题的详细分析：

一、房产税的缴纳情况

1. 试点地区：

- 上海：根据上海的房产税试点政策，拆迁安置房如果是居民家庭在试点前已拥有的住房，无论套数和面积多少，都暂免征收房产税。如果新购住房（包括拆迁分房后又新购）且属于第二套及以上，同时人均住房建筑面积超过60平方米的，对超出部分的面积将按规定计算征收房产税。具体来说，应税住房市场交易价格的70%作为计税依据，若每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍，税率为0.4%；否则为0.6%。

- 重庆：在重庆，房产税主要对独栋商品住宅、新购高档住房及无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房征收。拆迁安置房若不属于上述征收范围，则不用缴纳房产税；若符合特定条件（如高档独栋），则可能需要缴纳。房产税以房产交易价作为计税依据，根据建筑面积交易单价与上两年主城九区新建商品住房成交均价的比例，分为0.5%、1%、1.2%三档税率。

2. 非试点地区：

- 在全国大部分非试点地区，目前并未开征房产税，因此拥有5套拆迁房通常不需要缴纳房产税。但需要注意的是，这些地区可能存在与房屋相关的其他税费，如契税、个人所得税等，特别是在房屋交易、继承、赠与等环节。

二、拆迁房交易时涉及的税费

1. 契税：

- 拆迁户用拆迁补偿款购买二手房时，若购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；若购房成交价格超过货币补偿的，仅对差价部分按规定征收契税。对于非拆迁户或拆迁户购买非拆迁房的情况，契税的税率则根据房屋套数和面积来确定。首套房面积≤90平方米，契税税率为1%；面积＞90平方米且≤144平方米，契税税率为1.5%；面积＞144平方米，契税税率为3%。二套房及以上，契税税率为3%（不考虑面积）。

2. 个人所得税：

- 在房屋交易中，卖方可能需要缴纳个人所得税。税率为交易总额的1%或两次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年（即“满五唯一”），可免交个人所得税。

3. 增值税及附加税：

- 房产证未满2年的，无论普通住宅还是非普通住宅，均需按5.6%的税率（包含增值税、城市维护建设税、教育费附加等）缴纳增值税及附加税。房产证满2年的，在非试点城市免征增值税及其附加税；在试点城市（如北京、上海、广州、深圳），若为非普通住房，则需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；若为普通住房，则免征增值税。

三、其他相关税费及注意事项

1. 印花税：

- 印花税一般为房款的0.05%，但自2009年至今，国家暂免征收住宅印花税。若购买的是非住宅性质二手房，则需要缴纳印花税。

2. 交易手续费和权属登记费：

- 交易手续费通常按照房屋面积来收取，收费标准一般是每平方米2-4元，具体根据当地政策确定。权属登记费及取证费一般在200元以内，具体收费标准因地区而异。

3. 地区政策差异和合同合法性：

- 不同地区的税收政策可能会存在一定差异，建议在购房或交易前向当地税务部门或房产交易中心进行详细咨询。同时，确保购房合同的合法性和有效性，避免后续出现法律纠纷。

二、房屋超面积房产税是主动缴纳还是卖房时付清

房屋超面积房产税的缴纳方式需根据具体情况区分，既可能要求主动申报缴纳，也可能在房产交易环节清算补缴，具体需结合房产性质、持有情况及地方政策综合判断。以下从不同角度展开分析：

一、房产税试点政策下的超面积房产税缴纳规则

1. 试点城市征税模式差异

- 上海模式：

- 本市户籍家庭：新购且属于家庭第二套及以上住房的，若合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米，则新购住房暂免征收房产税；超过部分按房价的0.6%或0.4%（若单价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍）征收。

- 外地户籍家庭：持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，新购且为家庭唯一住房的，暂免征收；不满3年的，先按0.6%税率征收，待条件满足后可退还。

- 计税依据：应纳税额=应税面积×新购住房单价×70%×税率。

- 重庆模式：

- 独栋商品住宅：无论存量还是增量，均需征税，税率为0.5%-1.2%。

- 新购高档住房：建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房均价2倍及以上的，税率为0.5%-1.2%。

- 无户籍、无企业、无工作个人：新购第二套及以上普通住房的，税率为0.5%。

- 应税面积：独栋商品住宅和高档住房扣除180平方米后的面积。

2. 缴纳方式

- 主动申报：试点城市要求纳税人按年自行申报缴纳房产税，逾期未缴需支付滞纳金。例如，上海规定每年12月31日前需完成申报。

- 交易环节清算：若房产在交易时存在超面积未缴税情况，需在过户前补缴税款及滞纳金。

二、非试点地区超面积房产的税费处理

1. 契税与超面积关系

- 契税税率分层：

- 家庭唯一住房：面积90平方米及以下减按1%税率征收，90平方米以上减按1.5%税率征收。

- 家庭第二套改善性住房：面积90平方米及以下减按1%税率征收，90平方米以上减按2%税率征收（北京、上海、广州、深圳除外）。

- 超面积影响：若购房面积超过当地普通住房标准（如144平方米），可能无法享受契税优惠，需按全额3%-5%税率缴纳。

2. 土地增值税与超面积关系

- 二手房交易免征条件：

- 普通标准住宅需同时满足：容积率≥1.0、单套建筑面积≤144平方米、成交价格≤同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

- 若超面积导致不符合普通标准住宅条件，且增值额超过扣除项目金额20%，则需按30%-60%的四级超率累进税率缴纳土地增值税。

三、特殊情形下的超面积房产税处理

1. 拆迁安置房超面积部分

- 契税缴纳：

- 若被征收人选择货币补偿后重新购置房屋，新购房价款中相当于货币补偿的部分可免征契税；超出部分按当地优惠税率（如1%-3%）征收。

- 例如，某地规定超出原房屋面积10平方米以内的部分按1%税率缴纳契税。

- 个人所得税：

- 转让安置房时，若不符合“满五唯一”条件，需就增值部分按20%税率缴纳个人所得税。

2. 遗产继承房产再出售

- 契税免征：法定继承人继承房产免征契税。

- 个人所得税：

- 若继承后房产不符合“满五唯一”条件，再出售时需按20%税率缴纳个人所得税；不能提供房屋原值凭证的，按转让收入的2%核定征收。

四、超面积房产税的合规建议

1. 主动申报义务：试点城市纳税人需按年申报房产税，避免因逾期产生滞纳金。

2. 交易前税务核查：房产交易前，需核实超面积部分是否已缴清房产税、土地增值税等税费，否则可能影响过户。

3. 政策咨询：因地方政策差异较大，建议交易前咨询当地税务部门或专业律师，确保合规。

三、还迁房办房产证两套房写一个人名下需要交税吗

还迁房办房产证两套房写一个人名下是否需要交税，需根据具体情况来确定，以下是对相关税费问题的综合解析：

一、契税

1. 一般情况：如果被拆迁房屋的所有权人用补偿款重新购置房屋（即回迁房），且购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，是免征契税的。若购房成交价格超过拆迁补偿款，那么对超出部分需要征收契税。例如，拆迁补偿款为100万元，新购置回迁房价格为120万元，则只需对超出的20万元缴纳契税。如果赔偿的回迁房面积与原来拆迁的房屋面积相当，一般无需交契税；如果回迁房的面积更大，超出的部分则需按当地规定缴纳契税。

2. 特殊情况（优惠政策）：对于拆迁居民因拆迁重新购置住房的，部分地区可能对购房成交价格中超出拆迁补偿款的部分减半征收契税，但这一政策存在地区差异，具体以当地规定为准。

3. 二套房契税政策：对于个人购买家庭第二套改善性住房，契税的征收标准因地区而异。一般来说，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。但需要注意的是，部分城市如北京、上海、广州、深圳等暂不实施上述契税优惠政策，这些地区购买家庭第二套房，不论面积大小，契税税率一般为3%。

二、印花税

在办理房产证过程中，通常需要按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，税率为万分之五。但对于个人销售或购买住房的情况，目前暂免征收印花税。因此，还迁房办理房产证时虽涉及印花税，但符合条件者可以免征。

三、土地出让金等费用

还迁房的土地性质如果是划拨性质，那么在办理房产证时可能需要补缴土地出让金，将土地性质转变为出让性质，以完整取得房屋产权。补缴金额根据当地土地出让金标准和房屋占地面积等因素确定。如果还迁房的土地性质本身就是出让的，或者被拆迁的房子是村里的宅基地，则无需缴纳土地出让金。

四、房产税

1. 全国范围：目前房产税并未在全国范围内全面开征，仅在上海和重庆进行试点。

2. 上海试点政策：征收对象包括本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税；超过部分则按规定计算征收。

3. 重庆试点政策：主要针对独栋商品住宅、高档住房及无户籍、无企业、无工作的个人新购的普通住房。若第二套房产不符合上述征收范围，则无需缴纳房产税。

4. 其他情况：若两套房产均为自住房，且符合当地免税政策，则一般不需缴纳房产税。但如其中一套或两套均非自住（如出租或空置），则可能需根据房子评估值和当地税率来缴税。

五、其他费用

除了上述税费外，还可能涉及一些工本费等小额费用，这些费用根据当地的具体规定和实际情况而定。

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内容来源参考：律临头条-房屋超面积房产税是主动缴纳还是卖房时付清,还迁房办房产证两套房写一个人名下需要交税吗

内容审核：王威律师

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