付红英律师:拆迁户排屋,拆迁分排屋好还是商品房好

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一、拆迁分排屋好还是商品房好

拆迁分排屋与商品房的选择，并非一个简单的优劣比较，而是需要根据具体的情况和需求来决定。以下是对拆迁分排屋和商品房的详细比较，以帮助您做出更明智的选择。

1. 拆迁分排屋（拆迁安置房）的土地通常是划拨的，其产权可能并不完全，即具有完全的房屋所有权，但不一定具有完全的土地使用权。这可能会影响到房屋的转让和交易。

2. 商品房的土地是通过土地出让方式取得的，具有完全的产权，包括完全的房屋所有权和土地使用权。这使得商品房在转让和交易上更为自由。

1. 拆迁分排屋往往由于建设利润有限，其建设质量可能不如商品房。这可能会影响到房屋的居住舒适度和使用寿命。

2. 商品房由房地产开发经营公司开发，通常遵循较高的建设标准和质量控制，因此房屋质量相对较好。

1. 拆迁分排屋往往有交易时间的限制，即规定在几年内不得上市转让。由于其安置对象是特定的动迁安置户，其买卖还可能受到当地政府相关地方政策的约束。

2. 商品房则没有交易时间的限制，且买卖相对自由，不受特定政策的约束。

1. 无论是拆迁分排屋还是商品房，其权益都受到《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的保护。由于产权性质的不同，拆迁分排屋在权益保护上可能面临更多的法律风险和不确定性。

2. 商品房作为完全产权的房屋，其权益保护更为明确和稳定。在发生纠纷或争议时，商品房的业主通常能够更容易地维护自己的合法权益。

拆迁分排屋与商品房各有其特点和优势。选择哪种类型的房屋取决于您的具体需求和情况。如果您更注重房屋的居住舒适度和使用寿命以及交易的灵活性，那么商品房可能是更好的选择。而如果您对房屋的交易时间和政策约束不太敏感，且对房屋质量要求不高，那么拆迁分排屋也可能是一个可行的选择。但无论如何，在做出决定之前，建议您充分了解相关法律法规和政策规定，以确保您的权益得到最大程度的保护。

二、排屋土地面积怎么算

排屋土地面积的计算需根据排屋类型、形状及附属设施等因素，采用不同方法准确测量。

1. 规则形状排屋：对于形状规则的独栋排屋，如矩形，其土地面积等于房屋长度乘以宽度。例如，一栋矩形的独栋排屋，长度为20米，宽度为15米，则其土地面积为20×15=300平方米。

2. 不规则形状排屋：若排屋形状不规则，可将其分割成多个规则的几何图形（如矩形、三角形等），分别计算每个图形的面积后相加，得出总面积。

3. 附属设施：排屋的附属设施，如永久性结构的挑廊、阳台等，其面积计算需根据具体情况确定。有永久性顶盖且结构牢固的，按水平投影面积的一半计算；无永久性顶盖的，通常不计入土地面积。

1. 建筑基底面积：对于多户排屋建筑，其土地面积通常指建筑基底面积，即建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。测量时，需测量整栋楼的外墙勒脚以上外围水平投影面积。

2. 分摊土地面积：若排屋为多户共有，则每户分摊的土地面积需根据各户的建筑面积占整栋楼总建筑面积的比例来确定。计算公式为：每户分摊土地面积=（该户建筑面积÷整栋楼总建筑面积）×建筑基底面积。

1. 有院落的排屋：若排屋带有院落，院落面积是否计入土地面积需根据具体情况和相关规定确定。合法取得产权的院落面积可计入；无合法产权手续的院落则不计入。

2. 专业测绘：在计算排屋土地面积时，为确保准确性和合法性，建议咨询专业的房地产测绘机构或律师，特别是当土地边界存在争议或形状复杂时。

三、房子面积是按套内还是套外

房屋面积的计算方式并非固定按套内或套外，而是存在三种主要方式：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价及按套（单元）计价。以下是对这三种方式的详细阐述：

1. 定义：套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。

2. 特点：此方式使购房者能清晰了解实际可使用面积，计价相对透明，减少了因面积误差带来的纠纷。

3. 适用情况：对于关注房屋实际使用空间的购房者而言，这种方式更为合适。

1. 定义：建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，如电梯、走廊等公共设施的面积会按一定比例分摊给各户。

2. 特点：此方式可能让购房者对套内实际可使用面积与支付价格之间的关系感觉不够直观。

3. 适用情况：在我国很多地区，尤其是大型住宅小区，此方式较为常见，因公共配套设施等分摊面积在房价中占有一定比重。

1. 定义：直接约定每套房屋的总价款，而不考虑房屋具体的面积大小。

2. 特点：此方式可以简化销售流程，对于购房者而言，如果对房屋整体情况满意，可以避免因面积测量等问题产生的争议。

3. 适用情况：通常适用于特殊类型的房屋，如别墅、排屋等。合同中必须附有所售房屋的平面图，并标明详细尺寸及误差范围。

四、关于房基地买卖的法律规定

关于房基地买卖的法律规定，主要涉及到宅基地使用权以及相关的转让规定。以下是详细的解答：

1. 宅基地使用权的规定：

- 根据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

2. 宅基地转让的限制：

- 宅基地属于集体所有，村民只有使用权，没有所有权，因此不得非法转让。

- 但根据实践和相关政策，宅基地使用权可以随房屋一起转让，即“地随房走”。

1. 转让条件：

- 宅基地使用权转让必须连同房屋一起转让，不能单独转让宅基地使用权。

- 转让后，受让人需符合宅基地使用条件，如为一户一宅等。

2. 转让程序：

- 转让需经过审批，确保符合土地利用规划和村庄规划。

- 转让双方需签订书面合同，并办理相关登记手续。

3. 转让后的后果：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

1. 非法转让的责任：

- 如未经批准非法转让宅基地使用权，将可能面临法律责任，包括行政处罚等。

2. 合同违约的责任：

- 如转让双方签订的合同违反法律规定或未履行合同约定，将可能承担违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房基地买卖涉及复杂的法律规定和程序，必须严格遵守相关法律法规和政策，确保合法合规。

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内容来源参考：律临头条-排屋土地面积怎么算,房子面积是按套内还是套外

内容审核：付红英律师

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