刘畅律师:卖给拆迁户房子,拆迁的房子卖给别人过户要交税吗

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一、拆迁的房子卖给别人过户要交税吗

拆迁的房子卖给别人过户时，确实需要交税，具体税费情况如下：

一、卖方涉及的税费

1. 增值税

- 非北上广深地区：购买不足2年的住房对外销售，需按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

- 北上广深地区：购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

- 拆迁房的购买时间按拆迁补偿协议时间或房屋产权证时间孰先原则确定。

2. 个人所得税

- 若拆迁房是卖方家庭唯一住房且持有时间超过5年（即“满五唯一”），则免征个人所得税。

- 若不符合“满五唯一”条件，一般按照房屋转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳；部分地方可能按房屋转让收入的1%-3%核定征收。

3. 土地增值税和印花税

- 对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

二、买方涉及的税费

1. 契税

- 对个人购买家庭唯一住房：面积90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税。

- 对个人购买家庭第二套改善性住房：面积90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上，减按2%的税率征收契税。（注：北京市、上海市、广州市、深圳市不实施此契税优惠政策，按当地政策执行。）

三、其他费用

- 除上述税费外，卖房过程中还可能涉及交易费、登记费等小额费用。

二、房地产公司卖给拆迁户房屋低于市场价如何纳增值税

房地产公司卖给拆迁户房屋低于市场价时，增值税的计算和缴纳需遵循相关税收法规，具体分析如下：

一、增值税处理原则

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），应视同销售服务、无形资产或者不动产缴纳增值税。在房地产拆迁还建的场景中，虽然形式上看似“无偿”提供房产，但实质上是对被拆迁人原有房产的补偿，但仍需按照视同销售的原则计算缴纳增值税。

二、具体计算方法

1. 销售额的确定：

- 销售额应按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。若无法找到近期销售同类不动产的平均价格，则可能需要按照其他合理方法确定销售额，如成本加成法或市场评估法等。

- 对于房地产开发企业，若采用一般计税方法，销售额还应扣除当期允许扣除的土地价款，计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

2. 增值税的计算：

- 一旦确定了销售额，就可以根据适用的税率来计算应缴纳的增值税额。对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，一般适用9%的增值税税率。计算公式为：应纳税额 = 销售额 × 税率。

三、特殊情况与申报缴纳

- 特殊情况：如被拆迁户获得的补偿面积与拆迁面积相等，部分地区税务机关可能按成本价核定计征增值税；超出部分则按市场价计算。

- 申报与缴纳：开发企业在向被拆迁业主交付还建房后，应及时进行增值税的申报和缴纳工作，包括填写正确的纳税申报表、提供必要的税务资料以及按时足额缴纳税款等。

三、将宅基地卖给本村村民动迁时还享有宅基地的权利吗

将宅基地卖给本村村民后，动迁时是否还享有宅基地的权利，需分情况讨论：

1. 宅基地买卖的合法性：

- 根据《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的买卖需满足一定条件，如转让方拥有多处宅基地，受让方没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件，且需经过本集体经济组织同意。若买卖合法有效，并完成了宅基地使用权变更登记手续，购买方将成为宅基地的合法使用权人。

2. 动迁时补偿权益的归属：

- 合法买卖情形：若宅基地买卖合法有效，购买方在动迁时作为宅基地的合法使用权人和房屋所有权人，有权获得相应的拆迁补偿，包括宅基地使用权补偿和房屋价值补偿。

- 买卖存在瑕疵或无效情形：若买卖过程存在瑕疵或不符合法律规定，被认定为无效，补偿权益的归属将较为复杂。此时，房屋补偿部分可能根据实际情况进行分配，而宅基地使用权补偿原则上应归原宅基地使用权人，但法院也会综合考虑双方的过错程度等因素进行合理分配。

3. 特殊情况的处理：

- 在某些特殊情况下，如因继承导致房屋所有权转移，即使宅基地买卖存在瑕疵或无效，购买方在房屋存续期间内仍可能继续使用宅基地。但一旦房屋灭失，且不符合宅基地申请条件，将不能重新申请或翻建宅基地。

四、宅基地卖给同村人拆迁款归谁

宅基地卖给同村人后，拆迁款的归属问题需根据具体情况判断，主要涉及合同效力、物权转移及拆迁政策等因素。

1. 合同效力与物权转移：

- 若宅基地买卖合同合法有效，且已完成物权转移（即买方已获得房屋所有权及宅基地使用权），则拆迁款应归买方所有。房屋所有权人：宅基地上的房屋属于村民私有财产，房屋拆迁补偿款归房屋所有权人所有。若买方通过合法买卖获得房屋所有权，则房屋补偿款应归其所有。

- 若宅基地买卖合同无效（如违反一户一宅原则、未经集体同意等），则拆迁款原则上应归属于原宅基地使用权人或其所在农村集体。但实际操作中，法院会综合考虑双方过错程度、房屋增值情况、买方投入等因素，对拆迁补偿款进行合理分配。

2. 拆迁政策与合同约定：

- 拆迁政策对拆迁款的分配有重要影响。不同地区的拆迁政策可能对被拆迁人的身份、户籍等有特定要求。若买方身份或户籍不符合当地拆迁政策要求，可能影响其获得拆迁款的资格。

- 若买卖双方在合同中对拆迁款的分配有特别约定，应按照合同约定处理。这体现了意思自治原则在民事法律关系中的重要性。

3. 特殊情况处理：

- 若宅基地或房屋存在共有情况，如家庭成员共同共有，则拆迁款应在共有人之间合理分配。分配方式首先由共有人协商确定；协商不成的，可按照法律规定或根据各共有人对宅基地或房屋享有的份额等因素进行分配。

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内容来源参考：律临头条-房地产公司卖给拆迁户房屋低于市场价如何纳增值税,将宅基地卖给本村村民动迁时还享有宅基地的权利吗

内容审核：刘畅律师

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