谭深杰律师:向拆迁户购房,买拆迁户的房子应注意,从拆迁户手里买房注意事项

向拆迁户购房,买拆迁户的房子应注意,从拆迁户手里买房注意事项

一、买拆迁户的房子应注意

购买拆迁户的房子需全面考虑多个方面，确保交易合法、安全。以下是一些关键注意事项：

一、确认产权状况

1. 核实产权性质与归属：了解房屋是完全产权还是有限产权，确认土地性质是否为划拨，是否需要补缴土地出让金。通过查看拆迁安置协议、产权证书等文件，确保卖方为房屋的合法产权人。若房屋共有，需取得所有共有人书面同意。

2. 检查产权清晰性：到当地不动产登记中心查询，确认房屋无抵押、查封等限制交易情况，以保障交易安全。

二、签订详尽合同

1. 明确合同条款：详细约定房屋信息（地址、面积、户型）、交易价格、付款方式及时间节点、交付时间、过户时间及责任等。同时，明确违约责任，确保双方权益得到保障。

2. 税费与违约赔偿：明确交易过程中买卖双方应承担的税费，避免日后纠纷。设置高额违约赔偿条款，约束双方履行合同，特别是针对拆迁安置房交易周期可能较长的情况。

三、实地考察房屋

1. 房屋质量与装修：亲自到现场查看房屋质量、装修情况及周边环境，检查是否存在质量问题。

2. 房屋使用情况：询问房屋是否出租，根据“买卖不破租赁”原则，确保购房后能顺利入住。

四、遵循合规流程

1. 资金监管：建议通过资金监管方式交易，将购房款存入监管账户，待过户完成后由监管机构支付给卖方，确保资金安全。

2. 及时过户：在符合过户条件的情况下，尽快办理产权过户手续，确保房屋所有权转移至自己名下，避免风险。

二、拆迁款买房可以免房产税吗

拆迁款购房是否需要缴纳房产税，需根据具体情况及所在地区政策来判断。以下是对此问题的详细分析：

一、房产税与契税的区别

房产税与契税是两种不同的税种。房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税；而契税则是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。因此，讨论拆迁款购房是否免房产税，需明确区分这两种税种。

二、房产税的试点情况

1. 上海试点政策：在上海，被拆迁居民家庭取得拆迁补偿款后新购的住房，暂免征收房产税。但需提供拆迁补偿协议等相关证明材料，经税务部门认定后享受免税政策。

2. 重庆试点政策：重庆的房产税主要针对独栋商品住宅、新购的高档住房等征收。用拆迁款购置的普通住房一般不属于应税范围，无需缴纳房产税；但若购买高档住房，则需按规定缴纳。

三、全国范围内的契税优惠政策

虽然房产税目前仅在上海、重庆试点，但全国范围内对拆迁户购房有契税优惠政策。若居民选择货币补偿并用以重新购置房屋，且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；超过部分则按规定征收契税。这一政策与是否处于房产税试点城市无关。

四、建议与注意事项

1. 了解当地政策：由于房产税政策存在地区差异，建议拆迁户在购房前咨询当地税务部门，了解具体政策。

2. 准备相关材料：如需享受免税政策，需准备好拆迁补偿协议、购房合同等相关证明材料。

3. 合规购房：确保购房行为符合相关法律法规要求，避免因违规操作而引发法律纠纷。

三、向拆迁户购买安置房 但是安置房长期不交房

向拆迁户购买安置房后，若安置房长期不交房，购房者可通过以下途径进行维权：

一、明确合同权利与违约责任

1. 查阅拆迁安置协议：购房者应首先查阅与拆迁方（或原房主，视购房合同相对方而定）签订的拆迁安置协议或购房合同。协议中应明确安置房的交付时间、逾期交付的违约责任等关键条款。

2. 主张违约责任：若协议中有相关条款，购房者有权要求拆迁方（或原房主）按照约定支付违约金，或采取其他补救措施，如提供替代房源、赔偿经济损失等，以弥补因逾期交房造成的损失。

二、积极沟通协商与提出合理诉求

1. 了解延期原因：购房者应主动与拆迁方（或原房主）沟通，了解安置房未交付的具体原因，如是否因资金问题、施工延误、规划调整等。

2. 提出合理诉求：在沟通过程中，购房者可以提出加快建设进度、明确交房时间节点、提供过渡安置补偿等合理诉求，以确保自身权益得到妥善保障。

三、向相关部门投诉与寻求政府协调

1. 向政府主管部门投诉：若与拆迁方（或原房主）的沟通协商无果，购房者可以向当地的住房和城乡建设局、房屋征收管理部门等相关政府主管部门投诉。这些部门有权对拆迁项目进行监管，并会督促拆迁方（或原房主）解决问题。

2. 通过信访途径反映情况：购房者还可以通过信访途径向信访部门反映情况，寻求政府的协调和帮助。信访部门会将问题转交给相关责任单位进行处理，并跟踪处理进度。

四、申请行政复议或提起法律诉讼

1. 行政复议：若认为拆迁方（或相关政府部门）的行为存在违法或不当之处，且协商无果，购房者可以向其上级行政机关申请行政复议。但需注意，行政复议通常针对行政机关的具体行政行为，若购房合同相对方为非行政机关，则此途径可能不适用。

2. 法律诉讼：

民事诉讼：如果拆迁安置协议（或购房合同）被认定为民事合同性质，购房者可以依据协议在诉讼时效内（一般为三年）向人民法院提起民事诉讼，要求拆迁方（或原房主）承担违约责任，交付安置房或给予相应的赔偿。根据《民法典》合同编的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

诉讼准备：购房者在提起诉讼时，需准备好相关证据，如拆迁安置协议、购房合同、付款凭证、沟通记录等，以证明自己的主张。

五、联合维权与媒体曝光

1. 联合其他购房者：购房者还可以考虑与其他受到同样问题的购房者联合起来，共同委托专业律师进行维权。联合维权能够增强维权的力量和影响力。

2. 媒体曝光：在必要时，购房者也可以考虑向相关媒体曝光此事，以引起更广泛的关注和帮助推动问题的解决。但需注意，媒体曝光应基于事实，避免夸大或歪曲事实。

六、保持冷静理性与关注法律法规变化

1. 保持冷静理性：在整个维权过程中，购房者务必保持冷静和理性，避免采取过激行为。过激行为可能不仅无法解决问题，还可能给自己带来不必要的法律风险。

2. 关注法律法规变化：购房者应时刻关注相关法律法规和政策的变化，以便更好地调整维权策略和维护自己的合法权益。例如，若当地出台了新的拆迁补偿政策或购房合同纠纷处理规定，购房者应及时了解并应用。

四、房子拆迁买房什么政策

房子拆迁后购房的相关政策主要涉及拆迁补偿、安置方式以及购房优惠等方面，以下将详细阐述相关政策要点。

1. 补偿方式：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

2. 补偿标准：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

3. 特殊补偿：对于符合住房保障条件的被征收人，政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

1. 产权调换：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

2. 异地安置：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

3. 临时安置：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

1. 契税减免：根据相关规定，被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

2. 贷款优惠：部分地区对于拆迁户购房提供贷款优惠政策，如降低首付比例、提供优惠贷款利率等，具体政策需咨询当地银行或相关部门。

3. 购房补贴：一些地方政府为了鼓励拆迁户购房，会提供一定的购房补贴，补贴标准和申请流程需根据当地政策执行。

房子拆迁后购房的相关政策涉及拆迁补偿、安置方式以及购房优惠等多个方面。被拆迁人在购房时应充分了解并利用这些政策，以维护自身合法权益。

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内容审核：谭深杰律师

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