熊世红律师:拆迁户房屋如何认定,拆迁怎么认定为是砖木房屋还简易还是附属物

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一、拆迁怎么认定为是砖木房屋还简易还是附属物

在拆迁过程中，砖木房屋、简易房屋及附属物的认定主要依据房屋的结构、用途、建设审批手续及实际使用情况等因素。以下是对这三类房屋认定的详细分析：

1. 砖木房屋的认定：

结构特征：砖木房屋通常指主要承重结构为砖墙和木梁、木柱构成的房屋。其墙体多为砖砌，屋顶和楼板可能采用木材或其他传统材料。

审批手续：合法的砖木房屋应具备完整的建设审批手续，包括建设工程规划许可证、宅基地审批文件等。这些手续是证明房屋合法性的重要依据。

实际使用：砖木房屋若长期作为居住或生产经营场所使用，且无明显违反规划或安全规定的情况，通常会被认定为合法建筑。

2. 简易房屋的认定：

结构简易性：简易房屋一般结构较为简单，可能采用彩钢板、石棉瓦等轻质材料作为墙体和屋顶，构造相对简易，造价较低。

审批与合法性：简易房屋若未经正规审批手续建设，可能被视为违法建筑。但若在特定时期内，因历史原因或特殊政策允许建设，且长期作为辅助设施使用，可能根据实际情况进行合法性认定。

用途与功能：简易房屋多用于存放杂物、作为临时住所或小型加工场所等，其用途和功能相对单一。

3. 附属物的认定：

功能关联性：附属物是指与主房屋紧密相连或具有功能上的关联性，为满足主房屋使用需求而建设的辅助性房屋或建筑物。如车库、仓库、杂物间等。

审批与规划：附属物的建设也应符合城乡规划要求，并取得相关审批手续。若未经审批擅自建设，可能无法获得补偿。

结构与面积：附属物在结构上一般相对主房较为简易，面积也较小。其认定需综合考虑与主房的关系、实际使用功能及建设时间等因素。

二、拆迁房屋的认定住宅标准是什么意思

拆迁房屋的认定住宅标准，主要涉及房屋合法性、面积及用途的认定，这些标准共同构成了拆迁补偿的依据。以下是对拆迁房屋认定住宅标准的详细解析：

一、合法性认定

1. 有产权证书的房屋：

持有房产证、土地证等合法证件的房屋，是拆迁补偿的重要依据。这些证件明确了房屋的所有权归属、位置、面积及土地性质，是判断房屋合法性的首要标准。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，确保了评估的公正性和权威性。

2. 历史遗留房屋：

对于因历史原因未完善产权手续但符合当时建设规定或社会习惯的房屋，政府会根据具体情况进行合法性认定，并可能给予相应补偿。

在农村地区，考虑到历史建房管理的实际情况，对符合乡村规划的自住房屋通常会给予合理对待，体现了法律对历史遗留问题的灵活处理。

3. 违法建筑：

未取得建设工程规划许可证或违反规划许可建设的房屋将被认定为违法建筑。

这类房屋在拆迁时一般不予补偿，但部分地区可能会根据拆除情况给予一定补助，体现了法律对违法行为的否定性评价和对实际损失的适当补偿。

二、面积认定

1. 以产权登记面积为准：

产权证书上登记的建筑面积是拆迁补偿计算的主要依据，具有法律权威性。

这一标准确保了拆迁补偿的准确性和公正性，避免了因面积争议而产生的纠纷。

2. 实地测量：

当产权登记面积与实际不符或缺乏产权登记时，会进行实地测量。

测量结果需由专业测绘机构出具，并遵循相关测量规范，确保了测量结果的准确性和可靠性。

超出部分的合法性需经核实后决定是否补偿，体现了法律对实际面积的尊重和对合法性的严格把关。

3. 公摊面积：

商品房等存在公摊面积的房屋，其公摊部分也将纳入拆迁面积认定范围。

公摊面积将按照相关规定进行计算和补偿，确保了被拆迁人权益的全面保障。

三、用途认定

1. 以产权登记用途为准：

房屋产权证书上明确记载的用途（如住宅、商业、工业）是拆迁补偿的重要参考。

不同用途的房屋补偿标准存在差异，通常商业用房补偿高于住宅用房，体现了法律对房屋用途的尊重和对市场价值的认可。

2. 实际用途与登记用途不一致：

若房屋实际用途与产权登记不符，需根据具体情况进行认定。

若已办理相关经营手续并符合规定，可能会按实际用途给予适当补偿；否则，仍按产权登记用途补偿，体现了法律对实际用途的合理考量和对登记用途的严格遵循。

3. 住宅标准的特别说明：

在拆迁房屋的认定中，住宅标准通常指的是房屋的实际用途为居住，且符合当地关于住宅建筑的相关规定。

对于符合住宅标准的房屋，在拆迁时将按照住宅用房的补偿标准进行补偿，确保了被拆迁人居住权益的保障。

三、拆迁时主房如何认定

拆迁时主房的认定主要依据产权登记、建设审批、实际使用情况及相关法律法规进行综合判断。以下是对主房认定的详细分析：

1. 产权登记与权属证明

查看产权证书：房产证是房屋产权的重要法律凭证，上面标注的房屋主体结构、面积等信息是认定主房的基础。若房产证齐全且有效，通常意味着房屋为合法建筑，其标注的主体部分即为主房。

其他权属证明：在无房产证的情况下，购房合同、建房许可证、宅基地审批文件等也可作为权属证明，辅助确定主房位置和范围。

2. 建设审批与合法性审查

核查审批文件：合法建造的房屋需经过一系列审批程序，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。这些文件会明确房屋的建设位置、规模、结构等，是认定主房的重要依据。

审查合法性：未经批准或未按照审批内容建设的房屋部分，可能不会被认定为主房，甚至可能被视为违法建筑，影响拆迁补偿。

3. 实际使用与占有情况

考察居住情况：长期实际居住在房屋内且无明显相反证据的部分，可初步认定为主房。特别是当房屋存在多个部分或附属建筑时，实际居住情况是判断主房的重要参考。

合法占有依据：如租赁合同、借用协议等，能证明对房屋某部分的合法占有和使用，也应作为认定主房的参考。但需注意，这些依据需与产权登记和建设审批文件相一致。

四、城中村拆迁一户一宅认定细则

城中村拆迁中“一户一宅”的认定，主要涉及“户”与“宅”的认定，以及特殊情况的处理，具体如下：

一、“户”的认定

1. 基本认定：通常以公安部门颁发的户口簿为依据，一个户口簿代表一户。户口簿内的所有成员共同享有一处宅基地的使用权。

2. 特殊情况：

因分家析产、婚姻等原因导致实际居住情况与户口簿不符的，需结合实际情况进行认定。例如，已婚且已分家单独居住的子女，可视为另一户。

子女达到法定结婚年龄，具备独立生活能力且有居住需求，经申请批准后可分户。

离异后一方无房居住且户口仍在本村集体经济组织的，可认定为一户申请宅基地。

二、“宅”的认定

1. 范围界定：“宅”指的是宅基地，即农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。一处宅基地通常对应一座独立的院落或房屋。

2. 面积标准：

不同地区根据土地资源、人口数量等因素制定不同的宅基地面积标准。例如，某地规定每户宅基地面积不得超过167平方米。

若某户拥有多处宅基地或在一处宅基地上建造多座住宅，且总面积超过当地规定标准，则不符合“一户一宅”原则。

3. 合法性核实：确认宅基地是否经过依法审批，是否有合法的权属证明，如宅基地使用证等。未经批准擅自占用土地建造的房屋，可能不被认定为合法的“一宅”。

三、特殊情况的处理

1. 继承取得的多宅：因合法继承房屋而获得的多处宅基地，可按规定继续使用。但房屋灭失后，不能再申请重建，宅基地由集体经济组织收回。

2. 合法买卖、赠与取得的多宅：在同一集体经济组织内部，经依法批准，通过合法买卖、赠与等方式取得的宅基地，可作为“一户多宅”的合法情形保留。受让方或受赠方需符合宅基地申请条件。

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内容来源参考：律临头条-拆迁房屋的认定住宅标准是什么意思,拆迁时主房如何认定

内容审核：熊世红律师

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