仝永宽律师:拆迁户的迷惑行为,拆迁办的下三滥手段

拆迁户的迷惑行为,拆迁办的下三滥手段,拆迁户的感觉

一、拆迁办的下三滥手段

拆迁过程中，拆迁方可能会采用一些不正当手段来推进拆迁或压低补偿，这些手段往往对被拆迁人的权益构成潜在侵害。以下是对拆迁方可能采用的‘下三滥手段’的详细分析：

一、谈判协商阶段的常见不正当手段

1. 分化瓦解策略

表现形式：拆迁方可能针对被拆迁人家庭内部成员进行分化，通过私下沟通、许以小恩小惠等方式，试图让部分成员代表全家签订协议。

法律风险：此行为易导致家庭矛盾，且单独签订的协议可能不具有全体效力。若其他成员不同意，可能引发法律纠纷，影响拆迁进程和权益保障。

2. 疲劳战术

表现形式：拆迁方频繁与被拆迁人谈判，提出各种补偿方案，意图通过长时间谈判消磨被拆迁人的意志。

法律风险：被拆迁人在疲劳状态下可能做出不理智决策，接受不合理补偿。一旦签订协议，除非存在法定可撤销情形，否则难以改变。

3. 虚假承诺

表现形式：拆迁方为促成拆迁，会做出不切实际的承诺，如高额搬迁奖励、优质安置房源等，但这些承诺通常不写入正式协议。

法律风险：被拆迁人基于这些承诺签订协议后，拆迁方可能不履行承诺。由于缺乏书面约束，被拆迁人维权困难。

4. 以政策为导向，先入为主

表现形式：拆迁方强调政府政策或红头文件的必然性和合法性，使被拆迁人产生“不签也得签”的错觉。

法律风险：被拆迁人可能因此忽视对自身权益的保护，轻易签字导致权益受损。

5. 拆迁奖励，变相压低补偿

表现形式：设置拆迁奖励，鼓励被拆迁人限期签字搬迁，但奖励实际从应得补偿款中扣除。

法律风险：被拆迁人可能因误解而接受较低补偿，实际上并未增加总收益。

二、强制拆迁阶段的常见不正当手段

1. 以拆违促拆迁

表现形式：拆迁方将历史遗留问题的房屋认定为违法建筑，下达限期拆除通知。

法律风险：被拆迁人可能因不了解法律规定而自行拆除房屋，失去争取合理补偿的机会。若拆迁方未经合法程序强制拆除，更会造成巨大财产损失。根据《行政强制法》的相关规定，行政机关实施行政强制措施应当遵守法定程序，否则可能构成违法。

2. 断水断电断路

表现形式：拆迁方采取断水、断电、断路等手段，影响被拆迁人的正常生活和生产经营。

法律风险：此类行为严重违反法律法规，侵害被拆迁人的基本生活权益。拆迁方应承担赔偿责任，相关人员可能面临刑事追责或行政处分。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

3. 偷拆、误拆

表现形式：拆迁方在被拆迁人不知情或声称操作失误的情况下拆除房屋。

法律风险：无论是偷拆还是误拆，都是对被拆迁人合法权益的严重侵犯。被拆迁人有权要求拆迁方承担恢复原状、赔偿损失等法律责任，但取证和维权难度较大。

4. 堵路封门，施加压力

表现形式：通过堵路封门等物理手段限制被拆迁人的出行和日常生活。

法律风险：此行为同样严重侵害被拆迁人的权益，属于违法行为。

三、其他非法手段

1. 以亲戚公职工作相威胁

表现形式：拆迁方利用被拆迁人亲戚的公职身份进行威胁，迫使其接受不合理补偿。

法律风险：此行为严重违反法律法规，侵害被拆迁人的合法权益和人身自由。被拆迁人应坚决抵制，并寻求法律途径维权。

2. 传唤拘留等非法逼迁手段

表现形式：拆迁方通过非法手段对被拆迁人进行传唤、拘留等，迫使其接受拆迁条件。

法律风险：此类行为严重违反法律规定，构成对被拆迁人人身自由的侵害。拆迁方及相关人员可能面临刑事追责或行政处分。

3. 签空白协议、自愿腾退后续无保障等陷阱

表现形式：拆迁方诱使被拆迁人签订空白协议或自愿腾退协议，但后续不履行承诺，导致被拆迁人权益受损。

法律风险：被拆迁人应谨慎签订协议，确保协议内容明确、具体，并保留好相关证据。一旦发现权益受损，应及时寻求法律援助。

四、应对策略与建议

1. 充分了解法律法规和拆迁政策：了解自身权益和拆迁程序的法律规定，是维权的基础。

2. 寻求专业律师的帮助：专业律师能提供法律咨询、协议审核、诉讼代理等全方位服务，有效维护被拆迁人的合法权益。

3. 保持冷静与理性：在面对拆迁方的各种策略和压力时，保持冷静与理性，不被其分化、疲劳或虚假承诺所迷惑。

4. 坚持原则与底线：在谈判和协商过程中，坚守自己的原则和底线，不轻易妥协或放弃合法权益。

5. 保留证据与记录：对于拆迁过程中的所有沟通、协商和行为，都应保留证据和记录，以便在必要时用于维权。

二、拆迁谈判应该提前做好哪些准备工作

拆迁谈判前应当做好以下准备工作：

在拆迁谈判前，应首先了解与拆迁相关的法律法规，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。这些法律法规规定了拆迁的程序、补偿标准等内容，是拆迁谈判的重要依据。

1. 收集被拆迁房屋的相关权属证明材料，如房产证、土地使用证等；

2. 整理被拆迁房屋及附属设施的照片、视频等影像资料，以证明房屋的现状和价值；

3. 准备其他与拆迁相关的证据材料，如拆迁通知、评估报告等。

在拆迁谈判前，应明确自己的谈判目标和底线。谈判目标可以是期望获得的补偿金额、安置方式等，而底线则是自己能够接受的最低条件。明确谈判目标和底线有助于在谈判中保持清醒的头脑，不被对方的条件所迷惑。

1. 制定合理的谈判策略，如先提出高于预期的拆迁安置补偿条件，再根据实际情况进行适当调整；

2. 学会运用谈判技巧，如钳子策略等，以争取更多的利益；

3. 避免在谈判中产生敌对情绪，保持冷静和理智，以利于谈判的顺利进行。

在拆迁谈判前，可以寻求律师、评估机构等专业人士的支持和咨询。他们可以提供专业的法律意见和评估报告，帮助被拆迁人更好地了解自己的权益和拆迁补偿的合理性。

拆迁谈判前的准备工作包括了解相关法律法规、收集并整理相关证据材料、确定谈判目标和底线、制定谈判策略和技巧以及寻求专业支持和咨询。这些准备工作有助于被拆迁人在谈判中更好地维护自己的权益。

三、拆迁谈判的要点

拆迁谈判的要点主要包括以下几个方面：

在拆迁谈判前，被拆迁方应充分了解相关的拆迁政策、法律法规以及具体的补偿标准。这有助于被拆迁方在谈判中明确自己的权益，避免受到不公平的对待。

被拆迁方在谈判前应明确自己的谈判目标和底线。谈判目标可以包括期望的补偿金额、安置方式等，而底线则是被拆迁方所能接受的最低条件。明确这些目标和底线有助于被拆迁方在谈判中保持清醒的头脑，不被对方的条件所迷惑。

1. 知己知彼：在谈判前，被拆迁方应了解自己的房屋价值、地理位置等优势，同时了解拆迁方的背景和目的，以便更好地制定谈判策略。

2. 少说多听：在谈判过程中，被拆迁方应多听少说，不要轻易亮出自己的底线和期望，以避免被拆迁方利用这些信息来压低补偿金额。

3. 合理报价：被拆迁方应根据自己的房屋价值和市场行情来合理报价，既不过高也不过低，以避免引起拆迁方的反感或怀疑。

1. 谨慎签订协议：在签订拆迁补偿协议前，被拆迁方应认真阅读协议内容，确保协议条款符合自己的期望和权益。如有疑问或不明确的地方，应及时向拆迁方咨询并要求解释清楚。

2. 保留证据：在谈判过程中，被拆迁方应注意保留相关证据，如谈判记录、协议草案等。这些证据有助于被拆迁方在后续纠纷解决中维护自己的权益。

如果在拆迁谈判中遇到不公平或违法行为，被拆迁方应依法维权。可以通过咨询专业律师、向相关部门投诉或提起诉讼等方式来维护自己的合法权益。

拆迁谈判的要点包括了解拆迁政策和法律法规、明确谈判目标和底线、注重谈判技巧和策略、注意保护自身权益以及依法维权等方面。这些要点有助于被拆迁方在拆迁谈判中更好地维护自己的权益和利益。

四、拆迁怎么去谈

拆迁谈判是一个复杂而细致的过程，需要掌握一定的技巧和策略。以下是一些拆迁谈判的要点和技巧：

在拆迁谈判前，首先要了解相关的拆迁政策和法律法规，特别是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，以便在谈判中维护自己的合法权益。

在谈判前，应明确自己的谈判目标和底线。这包括对补偿方式、补偿金额、搬迁期限等方面的期望和要求。只有明确了自己的目标和底线，才能在谈判中保持清醒的头脑，不被对方的话语所迷惑。

1. 提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但避免让对方认为是在漫天要价。这样可以为自己争取到更大的利益空间。

2. 避免在谈判刚开始时就与拆迁方产生对抗情绪。保持冷静和理智，以合作的态度与对方进行协商。

3. 一般不要接受拆迁方第一次的拆迁补偿报价，除非已经拿到了一份合法、完整的评估报告。

4. 学会在接受拆迁方的安置补偿条件时表现出意外，以便为自己争取更多的利益。

5. 在谈判中运用“钳子策略”，即把精力集中到具体的补偿项目上，如自建面积的测量与补偿等，而不是过多关注补偿总额。

在拆迁谈判中，选择合适的谈判对象也是非常重要的。可以先与一般的工作人员进行初步了解，通过他们的反馈来试探对方的底线和可承受价格。在关键时刻，再与高层人员进行谈判，以便一锤定音。

拆迁谈判时，应争取对自己有利的谈判地点。因为不同的谈判环境会对谈判结果产生影响。尽量选择在安静、舒适的环境中进行谈判，以便更好地发挥自己的才智。

拆迁谈判需要掌握一定的技巧和策略，同时要了解相关法律法规和政策，明确自己的目标和底线。在谈判过程中保持冷静和理智，以合作的态度与对方进行协商，争取自己的合法权益。

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内容来源参考：律临头条-拆迁谈判应该提前做好哪些准备工作,拆迁谈判的要点

内容审核：仝永宽律师

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