孙志平律师:武汉拆迁户收租百万,已经征收的房屋未拆迁 自己租出去收房租违法吗

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一、已经征收的房屋未拆迁 自己租出去收房租违法吗

已经征收但未拆迁的房屋，出租收房租是否违法需分情况讨论。以下是对此问题的详细分析：

一、合法出租的情形

1. 房屋产权明晰且符合规划：若房屋虽已征收但尚未拆迁，且产权归属明确，无争议，同时房屋符合相关规划或政策要求，未受到特殊限制（如经济适用房、廉租房等在一定期限内的出租限制），则出租行为合法。此时，出租人应确保租赁合同合法有效，明确双方权利义务，并遵守当地租赁管理规定。

2. 房屋质量安全有保障：房屋需满足建筑安全标准，无严重质量安全隐患，如结构稳定、无漏水、电线老化等问题，以保障承租人的生命财产安全和基本居住权益。

二、违法出租的情形

1. 房屋属于违法建筑：根据《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第六条，属于违法建筑的房屋不得出租。若已征收的房屋本身属于违章建筑，如未经批准擅自建造或超过规划许可范围建造，则其出租行为违法，租赁合同无效。

2. 房屋存在安全隐患：若房屋经相关部门鉴定存在严重质量安全问题或不符合居住使用标准，按照相关法律规定不得出租。出租此类房屋将损害承租人的权益，出租人需承担相应法律责任。

3. 违反租赁管理规定：若出租人未按当地租赁管理规定完成必要的租赁登记备案手续，或提供虚假备案材料，则出租行为可能违法，面临行政处罚风险。

二、一般拆迁户分好几套都是租的吗

拆迁户分得的房屋是否用于出租，并非由法律直接规定，而是取决于拆迁户个人的选择和实际情况。以下是对此问题的详细分析：

1. 拆迁补偿的性质与目的：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。这些补偿的目的是为了保障被征收房屋所有权人的合法权益，确保其在房屋被征收后能够得到合理的安置和补偿。

2. 拆迁户对补偿房屋的处理方式：

拆迁户在获得补偿房屋后，拥有对这些房屋的完全所有权。他们可以选择自己居住、出租、出售或以其他方式处置这些房屋。

出租是拆迁户处理补偿房屋的一种方式，但并非唯一方式。拆迁户可以根据自己的经济状况、生活需求和市场情况等因素，自主决定如何处置这些房屋。

3. 出租房屋的法律要求：

如果拆迁户选择出租补偿房屋，必须遵守相关法律法规，如《中华人民共和国民法典》中关于租赁合同的规定。

出租房屋时，拆迁户应与承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，确保租赁关系的合法性和稳定性。

拆迁户分得的房屋是否用于出租，取决于拆迁户个人的选择和实际情况。法律并未对此作出强制性规定，而是尊重拆迁户的自主权和财产权。因此，不能一概而论地说拆迁户分得的房屋都是用于出租的。

三、为什么不要租拆迁户的房子

不建议租拆迁户的房子，主要基于以下三方面的法律风险和潜在问题：

1. 产权不稳定：拆迁户的房子可能处于拆迁进程中，或者已经签订了拆迁协议但尚未完成拆迁。这种情况下，房子的产权状态可能不稳定，存在随时被拆迁的风险。根据《中华人民共和国民法典》中关于物权的相关规定，产权人应当对房屋享有完整的物权，包括占有、使用、收益和处分的权利。在拆迁过程中，这些权利可能受到限制或影响。

2. 产权纠纷：拆迁户的房子可能涉及产权纠纷，如家庭成员之间的产权分配问题、与开发商的拆迁补偿纠纷等。这些纠纷可能导致房屋无法正常出租或使用，给承租人带来不必要的麻烦和损失。

1. 合同无效或可撤销：如果拆迁户的房子存在产权问题，或者拆迁户在签订租赁合同时隐瞒了重要事实（如房屋即将拆迁），那么租赁合同可能被认定为无效或可撤销。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

2. 租赁期限不确定：由于拆迁的不确定性，租赁期限可能无法确定。承租人可能面临随时被要求搬离的风险，导致租赁关系不稳定。

1. 拆迁影响：如果房屋在租赁期间被拆迁，承租人可能需要面临搬离的困境。虽然根据法律规定，承租人可能有权获得一定的补偿，但补偿的金额和方式可能无法满足承租人的实际需求。拆迁过程中可能产生的噪音、灰尘等也会对承租人的正常生活造成影响。

2. 维修与保养责任：拆迁户的房子可能由于年代久远或维护不当而存在安全隐患或需要维修。在拆迁过程中，拆迁户可能不愿意或无法承担维修与保养的责任，导致承租人需要自行承担这些费用或面临生活不便。

不建议租拆迁户的房子，主要是为了避免产权风险、租赁合同风险和实际使用风险。

四、拆迁调换产权调换被征迁户房临时租金什么时候开始什么时候结束

拆迁调换产权调换中，被征迁户的临时租金支付时间通常从房屋被征收并需要搬迁时开始，至产权调换房屋交付并可以入住时结束。以下是对这一问题的详细分析：

1. 房屋被征收并需要搬迁时：根据拆迁调换产权调换的相关规定，当被征迁户的房屋被征收，且因征收需要搬迁时，拆迁方应开始支付临时租金。这一时间点通常与拆迁通知的发布和搬迁期限的设定相关联。

2. 租赁合同约定：如果被征迁户与拆迁方或第三方就临时住房达成了租赁协议，那么临时租金的支付时间应遵循租赁合同的约定。合同中会明确租金支付的开始时间、支付方式等条款。

1. 产权调换房屋交付时：在产权调换的情况下，拆迁方会为被征迁户提供新的住房。当新的住房交付并可以入住时，拆迁方应停止支付临时租金。这一时间点通常与产权调换房屋的竣工验收、交付使用等程序相关联。

2. 实际入住时间：虽然产权调换房屋可能已经交付，但如果被征迁户因个人原因未能及时入住，拆迁方通常不会因此延长临时租金的支付时间。如果因拆迁方原因导致被征迁户无法按时入住，拆迁方应继续支付临时租金直至实际入住。

1. 过渡期限延长：如果因不可抗力或其他特殊原因导致产权调换房屋的交付时间延迟，拆迁方应与被征迁户协商延长过渡期限，并继续支付临时租金。

2. 租金调整：在临时租金支付期间，如果市场租金水平发生显著变化，拆迁方与被征迁户可以协商调整租金标准，但应确保调整后的租金水平合理、公平。

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内容来源参考：律临头条-一般拆迁户分好几套都是租的吗,为什么不要租拆迁户的房子

内容审核：孙志平律师

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