张雪英律师:拆迁户房产出售,拆迁户不满两年房子出卖要交增值税吗

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一、拆迁户不满两年房子出卖要交增值税吗

拆迁户不满两年房子出卖，确实需要缴纳增值税。具体分析如下：

1. 非一线城市：根据相关规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。这意味着，如果拆迁户在非北京市、上海市、广州市和深圳市的地区，且持有的拆迁安置房不满两年就进行出售，那么需要缴纳增值税。

2. 一线城市：对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售，同样按5%的征收率全额缴纳增值税。但若购买2年以上（含2年）的非普通住房，则以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房则免征增值税。

1. 初次取得：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

2. 转让时的持有时间计算：拆迁房的购买时间按照拆迁补偿协议时间或房屋产权证时间孰先原则确定。这一规定有助于明确拆迁户在转让房屋时是否满足增值税免征或差额缴纳的条件。

除了增值税外，拆迁户在转让房屋时还可能涉及个人所得税、土地增值税和印花税等。但根据现行政策，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。个人所得税的缴纳则取决于房屋是否为家庭唯一住房及持有时间等因素。

二、拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税

拆迁户拿到回迁房后再对外出售，确实需要缴纳一定的税费，具体如下：

1. 增值税（营业税）：

若回迁房持有满2年且为普通住房，免征增值税。

若持有不满2年，或者虽满2年但为非普通住房，则按照房屋成交价的5%（或差额的5%，视地区政策而定）缴纳增值税及附加。

2. 个人所得税：

若能提供完整、准确的房屋原值凭证，个人所得税按照（转让收入－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－合理费用）×20%计算。

若不能提供房屋原值凭证，个人所得税一般按照房屋成交价的1%至3%缴纳（部分地区可能为固定比例，如1%）。

若该回迁房为家庭唯一生活用房且持有满五年，免征个人所得税。

3. 土地出让金（如适用）：

回迁房需要交纳成交价格一定比例（如3%）的土地出让金，交纳后产权性质变为商品房。这一费用并非所有回迁房都需缴纳，具体依据当地政策执行。

4. 交易费：通常为3元/平方米，由卖方承担。

1. 契税：

若购买的是家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上但不超过144平方米的，契税税率为1.5%；面积超过144平方米的，契税税率为3%（部分城市如北京、上海、广州、深圳对第二套改善性住房有特别规定）。

若购买的是家庭第二套或更多套住房，契税税率根据地区政策可能有所不同，一般按照3%至5%的税率征收，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

2. 交易费：通常为3元/平方米，由买方承担。

3. 其他费用：如测绘费、权属登记费及取证费等，具体根据地区规定执行。

三、为什么有些房子要动迁了还要卖掉

有些房子要动迁了还要卖掉，主要与动迁房的产权性质、政策规定、交易条件以及出售方的个人需求和策略有关。以下是对此问题的详细分析：

一、动迁房的产权性质与交易条件

1. 产权归属：动迁房是政府因城市规划或建设需要，对特定区域内的居民进行拆迁安置时提供的住房。这类房屋的产权可能归属于个人（即被拆迁人），也可能在一定期限内归属于政府或相关机构（如作为保障性住房）。

2. 交易条件：

产权证书：如果动迁房已经取得了完整的产权证书，并且没有政策上的限制，那么它通常是可以自由买卖的。

政策限制：如果动迁房存在产权纠纷、未办理房产证、被政府冻结交易或属于保障性住房且未满足上市交易条件等情况，则不能随意买卖。例如，某些地区可能要求动迁房在取得房产证后的一定年限内不得上市交易，或者作为经济适用房等保障性住房分配的动迁房，其买卖可能会受到更严格的限制，如需满五年后才能上市交易，并且需要补交土地出让金等相关费用。

二、出售方选择在动迁前卖掉房子的原因

1. 规避政策风险：

有些出售方可能担心动迁政策的变化会影响其房产价值或补偿标准，因此选择在政策明确前出售房产，以规避潜在的政策风险。

2. 资金需求：

出售方可能因个人资金需求，如投资、创业、医疗等，选择在动迁前出售房产以获取资金。

3. 避免动迁不确定性：

动迁过程可能存在不确定性，如动迁时间、补偿方式、安置地点等。出售方可能希望避免这些不确定性，选择提前出售房产。

4. 房产价值最大化：

在某些情况下，出售方可能认为当前市场价格较高，出售房产可以获得更好的经济回报，因此选择在动迁前出售。

三、动迁房买卖的风险与注意事项

1. 风险：

法律风险：购买不符合交易条件的动迁房可能存在法律风险，如无法办理过户手续、面临政府处罚等。

质量风险：动迁房的质量、配套设施等方面也可能存在问题，需要购房者谨慎考虑。

2. 注意事项：

核实产权：在购买动迁房前，应核实房屋的产权归属和交易条件，确保房屋符合交易要求。

了解政策：详细了解当地的政策规定和房屋性质，确保房屋符合自己的需求和预期。

审查合同：签订购房合同时，应仔细阅读合同条款和约定，特别是关于房屋转让、出租、户籍迁移等方面的限制，避免陷入法律纠纷。

四、拆迁户卖房要交什么税及费用

卖房需要交的税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。还可能涉及到房屋交易手续费、房屋产权登记费、房屋评估费等费用。

1. 营业税：按照约定的房屋成交价格计算缴纳，税率为5%。但个人购买住房不足两年转手交易的，全额征收营业税；购买普通住房超过两年（含）转手交易的，免征营业税；购买非普通住房超过两年（含）转手交易的，差额征收营业税。

2. 城市维护建设税、教育费附加：根据营业税的计算结果，按照相应比例征收。

3. 印花税：适用税率为万分之五，按照房屋成交价格计算。

4. 土地增值税：根据出售房屋取得的收入计算，但个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的，可享受相应优惠政策。

5. 个人所得税：扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费后，按照财产转让所得适用20%的税率计算。

1. 交易服务费：按建筑面积计算，每平方米3元。

2. 房屋交易手续费：由买卖双方承担。

3. 房屋产权登记费：由买方承担。

4. 房屋评估费：通常由买方承担，但具体根据协商情况确定。

请注意，以上税费和费用可能因地区、房屋类型、交易情况等因素有所不同。在实际操作中，建议咨询当地税务部门或专业律师以获取准确信息。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税,为什么有些房子要动迁了还要卖掉

内容审核：张雪英律师

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