郭培律师:深圳拆迁户房产置换,动迁房屋置换房产非沪籍怎么办

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一、动迁房屋置换房产非沪籍怎么办

非沪籍人员在动迁房屋置换房产时，不受户籍限制，但需遵循相关法律规定和流程。以下是详细解答：

一、了解动迁政策和置换方案

1. 关注官方公告：密切关注政府或相关部门发布的动迁公告，了解动迁范围、时间节点、置换标准等关键信息。

2. 核实置换方案：仔细审查拆迁方提供的置换方案，包括置换房产的位置、面积、户型等具体内容，以及置换差价的计算方式。

二、准备相关证件和材料

1. 房屋权属证明：如房产证、土地证等，以证明房屋的合法性和所有权归属。

2. 身份证明：身份证、户口本等个人身份证明材料，非沪籍人员需额外提供在沪的居住证明或社保缴纳记录等（具体要求根据当地政策而定）。

3. 其他相关材料：如房屋评估报告、装修费用凭证等，以便在协商置换时提供依据。

三、与拆迁方进行协商谈判并签订置换协议

1. 明确诉求：根据自身情况和需求，提出合理的置换要求和安置方案。

2. 签订置换协议：在协商一致后，与拆迁方签订书面的置换协议。协议应明确置换房产的具体信息、置换差价及支付方式、交付时间等关键条款。

3. 保留协议副本：签订协议后，务必保留一份协议副本作为维权依据。

四、办理房屋交接和产权过户手续

1. 腾空房屋并交接：按照协议约定的时间腾空房屋，并与拆迁方共同确认房屋状况，签署交接清单。

2. 办理产权过户：携带置换协议、房屋权属证明、身份证明等材料到房地产交易管理部门办理产权过户手续。非沪籍人员需确保符合当地的购房政策要求（如连续缴纳社保或个税满一定年限等），否则可能无法办理过户。

二、拆迁户置换免征契税

拆迁户置换房产在一定条件下可免征契税，具体规定如下：

根据《中华人民共和国契税法》及《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的相关规定，拆迁户在符合特定条件时，可享受契税减免政策。

1. 货币补偿购房：若拆迁户选择货币补偿，并用以重新购置房屋，当购房成交价格不超过拆迁补偿款时，对新购房屋免征契税；若购房成交价格超过拆迁补偿款，则对超出部分按照适用税率征收契税。适用税率根据房屋面积及购房套数确定，如首套房90平米以下税率为1%，90至140平米税率为1.5%，140平米以上税率为3%；二套房则契税率为3%。

2. 产权调换购房：若拆迁户选择产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；若需缴纳差价，则仅对差价部分按规定征收契税。

1. 所需材料：拆迁户需向税务部门提供拆迁协议、身份证明、购房合同、购房发票等相关证明材料。

2. 申请流程：符合条件的纳税人在办理新购房屋产权登记前，需持相关证明材料向当地税务机关提出契税减免申请。税务机关审核确认后，办理契税减免手续，并出具免税证明或直接在契税申报表上注明免税事项。

三、拆迁面积置换什么意思

拆迁面积置换，通常指在房屋拆迁过程中，以新建或已有的房屋面积与被拆迁房屋的面积进行交换的一种补偿方式。这种置换方式旨在保障被拆迁人的居住权益，同时推动城市发展规划的顺利进行。以下是对拆迁面积置换的详细解释和分析：

一、产权置换的基本概念与形式

1. 产权置换定义：

产权置换是拆迁补偿的重要方式之一，指拆迁方以新建或已有的房屋与被拆迁人的房屋进行所有权交换。此过程涉及对被拆迁房屋的评估作价，以及按照评估价与置换房屋市场价（或优惠价）进行差价结算，确保双方权益的平衡。

2. 产权置换形式：

原地置换（回迁安置）：被拆迁人在原居住地附近获得新房屋，有助于保留原有的社交网络和生活设施便利性。这种形式适用于城市旧区改造等项目。

异地置换（异地安置）：当原拆迁区域规划用途改变或无法进行原地建设时，拆迁方提供其他区域的房屋作为安置。这种形式常用于大型基础设施建设导致的拆迁，如修建机场、铁路等。

二、拆迁面积置换的面积计算标准

1. 建筑面积作为置换标准：

定义与常见性：建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积，是房产证上登记的面积。在拆迁产权置换中，以建筑面积为置换标准较为常见。

优势与合理性：建筑面积计算明确统一，有官方文件为依据，便于操作和确定置换比例。它直接反映了房屋的实际占用空间和使用价值，也是房地产市场交易的主要计算依据。因此，以建筑面积作为置换标准更为公平、合理，易于被各方接受。

举例：若当地拆迁政策规定按1:1.2的建筑面积比例置换，被拆迁房屋建筑面积为100平方米，则置换后房屋建筑面积应为120平方米。

2. 使用面积作为置换标准的特殊情况：

特点与适用情况：使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。当被拆迁房屋公摊面积较大，按建筑面积置换可能导致实际使用空间减少时，被拆迁人可能更倾向于按使用面积置换。

举例：某老旧住宅公摊较小，被拆迁房屋使用面积为80平方米，若按使用面积1:1.1的比例置换，置换后房屋使用面积应为88平方米。

3. 考虑公摊面积因素的置换方式：

情况说明：在某些产权置换中，虽表面按建筑面积置换，但会充分考虑公摊面积因素，以平衡被拆迁人的实际居住体验。

处理方式：可能通过提高置换比例或给予公摊面积补偿来平衡差异。例如，对于公摊面积较小的被拆迁房屋，在置换时适当提高置换比例；或直接给予一定面积的公摊补偿。

三、拆迁面积置换的法律注意事项

1. 产权注销与办理：

被拆迁人的土地使用证需交回政府国土部门注销，原房屋产权证在办理新房屋产权证时由房管部门注销。

2. 补偿选择权：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收人有权选择货币补偿或房屋产权调换。选择产权调换的，政府应提供用于产权调换的房屋，并结清差价。

3. 改建地段选择：

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应提供改建地段或就近地段的房屋。

4. 面积选择与协议签订：

被拆迁人应选择与被拆迁房屋面积最接近的户型，超出部分需经拆迁人同意，并可选多套安置房，但总面积不得超过被拆迁房屋面积。

双方签订的应为拆迁安置补偿协议，明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等关键信息。

四、拆迁房置换怎么置换合适

拆迁房置换的合适方式需遵循合法、公平、透明的原则，确保双方权益得到保障，具体流程如下：

深入研究：拆迁房置换受《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规约束，需详细了解其中关于产权置换的基本原则、补偿标准、操作程序等内容。

关注地方政策：地方政府会制定具体拆迁政策，明确置换比例、房源位置、户型面积等细节，需密切关注政府发布的拆迁公告和政策解读。

选择评估机构：由具有资质的房地产价格评估机构进行评估，被拆迁人有权参与选定过程，确保评估公正性。

配合评估工作：提供必要证件和资料，确保评估结果真实反映房屋价值。

协商置换细节：与拆迁人就置换房屋的位置、面积、户型、楼层、差价结算方式等关键条款进行深入协商，达成一致后签订拆迁补偿安置协议。

签订协议：协议应明确双方权利义务，包括搬迁期限、过渡安排、违约责任等，确保协议具有法律效力。

搬迁腾空：按协议约定期限完成搬迁，腾空被拆迁房屋，并交予拆迁人进行后续处理。

房屋交付与产权登记：拆迁人在约定时间内完成置换房屋建设并通过验收，按约交付房屋并办理交接手续。被拆迁人凭协议等材料办理产权登记，确保房屋产权合法转移。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户置换免征契税,拆迁面积置换什么意思

内容审核：郭培律师

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