李凤吉律师:北京05年拆迁户,拆迁户不满两年房子出卖要交增值税吗

北京05年拆迁户,拆迁户不满两年房子出卖要交增值税吗,北京拆迁2020

一、拆迁户不满两年房子出卖要交增值税吗

拆迁户不满两年房子出卖，确实需要缴纳增值税。具体分析如下：

1. 非一线城市：根据相关规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。这意味着，如果拆迁户在非北京市、上海市、广州市和深圳市的地区，且持有的拆迁安置房不满两年就进行出售，那么需要缴纳增值税。

2. 一线城市：对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售，同样按5%的征收率全额缴纳增值税。但若购买2年以上（含2年）的非普通住房，则以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房则免征增值税。

1. 初次取得：被拆迁人因拆迁补偿而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

2. 转让时的持有时间计算：拆迁房的购买时间按照拆迁补偿协议时间或房屋产权证时间孰先原则确定。这一规定有助于明确拆迁户在转让房屋时是否满足增值税免征或差额缴纳的条件。

除了增值税外，拆迁户在转让房屋时还可能涉及个人所得税、土地增值税和印花税等。但根据现行政策，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。个人所得税的缴纳则取决于房屋是否为家庭唯一住房及持有时间等因素。

二、农村宅基地95年建好 05年又从新翻建了拆迁了

针对农村宅基地95年建好，05年又重新翻建，现面临拆迁的问题，以下从法律角度进行详细分析：

一、宅基地翻建的合法性认定

1. 审批程序合规性：

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。05年翻建时，必须依法向村委会提出书面申请，经村民小组讨论、村委会审核后，报乡镇人民政府审批，并获得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。若未经审批擅自翻建，则属于违法建筑。

审批过程中，需提交原宅基地使用证、身份证、家庭户口本等材料，共有人需共同签字确认。乡镇政府会组织实地勘查，审核宅基地位置、面积及权属情况。

2. 规划与面积限制：

翻建必须符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划，不得在非宅基地用途的土地上进行建设。新建房屋的占地面积和建筑面积应符合当地规定的标准，例如，部分地区规定人均宅基地面积不超过30平方米，房屋基底面积不得超过宅基地面积的70%。

若翻建时超出规划或面积限制，可能面临整改、拆除或罚款等处罚。

二、拆迁补偿的法律依据与分配

1. 补偿对象与范围：

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿范围包括宅基地使用权补偿、房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿等。

若05年翻建行为合法且获得审批，则新建房屋应纳入补偿范围；若未经审批或违反规划，则可能仅补偿原95年房屋价值或不予补偿。

2. 补偿标准与分配：

补偿标准由省、自治区、直辖市制定，通常包括房屋重置价、宅基地区位补偿价等。分配时需考虑宅基地使用权人、房屋所有权人及家庭成员的贡献，例如，若翻建资金由家庭成员共同出资，则补偿款可能按出资比例分配。

若存在权属纠纷，需通过调解或诉讼解决后方可分配补偿款。

三、特殊情况处理与风险提示

1. 无审批翻建的处理：

若05年翻建未经审批，则属于违法建筑。拆迁时，可能仅补偿原95年房屋价值或不予补偿，甚至面临强制拆除。

农户可尝试补办审批手续，但需符合当前规划且无权属纠纷，成功概率较低。

2. 补贴政策与资金支持：

若翻建房屋属于C级或D级危房，且建房户属于农村困难群众，可能享受危房改造补贴。补贴标准由地方制定，例如，部分地区对D级危房改造补贴每户2万元。

农户还可申请农村信用社低息贷款，最高额度可达建房总投资的60%，年利率约4%。

3. 法律风险与防范：

农户应保留翻建时的审批文件、施工合同、付款凭证等证据，以证明翻建行为的合法性。

若面临拆迁纠纷，可咨询专业律师，通过行政复议或行政诉讼维护权益。

三、非京籍拆迁有房可以落户吗

非京籍拆迁有房能否落户，需视房屋性质及当地落户政策而定，拆迁安置房在符合条件下可办理落户。具体分析如下：

1. 房屋产权明晰：拆迁安置房需拥有合法产权证明，即房产证，这是落户的基本前提。只有取得个人房产证的安置房，才具备落户资格。

2. 符合当地落户政策：不同地区对落户的具体规定有所不同，可能包括房屋面积、户籍居民与非户籍居民的区分政策等。外地居民申请落户时，可能需要满足额外条件，如连续缴纳社保、有稳定工作等。

1. 积分落户：非京籍人员需满足持有北京市居住证、不超过法定退休年龄、在京连续缴纳社保7年及以上、无刑事犯罪记录等条件，并按积分从高到低排序。达到当年落户分数线，且本人、配偶或未成年子女在京有合法稳定住所（自有房产）的，可申请落户。

2. 人才引进：符合北京市人才引进政策的高端人才、科技创新人才等，经相关部门认定后，若在北京有房产，可将户口迁入该房产处。

3. 亲属投靠：如夫妻投靠，外省市人员与北京市非农业户口居民结婚，满足一定年限和年龄要求，并在京有合法固定住所（即房产），可申请落户北京。

在办理落户前，建议详细咨询当地户籍管理部门，了解具体的落户政策和要求。

确保所有材料的真实性和完整性，以避免因材料问题导致落户申请被拒。

四、拆迁户父母子女共有以后怎么转给子女

拆迁户父母子女共有房产以后，可以通过以下方式转给子女：

1. 办理赠与公证：首先，父母与子女需要到公证处办理赠与公证，明确赠与的意愿和条件。

2. 申请过户登记：根据《中华人民共和国民法典》第六百五十九条，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。因此，完成赠与公证后，需携带公证书、身份证、房产证等相关材料到房管局或不动产登记机构申请过户登记。

1. 继承条件：根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。因此，若父母去世，且留有遗嘱将房产赠与子女，子女可依据遗嘱继承房产。

2. 申请继承登记：子女需携带遗嘱、身份证、房产证等相关材料到不动产登记机构申请继承登记。

1. 签订买卖合同：父母与子女可以签订房屋买卖合同，明确买卖的条款和条件。

2. 申请过户登记：根据买卖合同，携带身份证、房产证等相关材料到房管局或不动产登记机构申请过户登记。在此过程中，需按照相关规定缴纳税费。

在办理过户手续时，需特别注意以下几点：

产权清晰：确保房产的产权清晰，无抵押、查封等限制情况。

材料齐全：准备齐全所有必要的申请材料，包括身份证、房产证、赠与公证书（如适用）、遗嘱（如适用）、买卖合同（如适用）等。

税费缴纳：根据过户方式的不同，可能需缴纳相应的税费，如契税、个人所得税等。具体税费标准可咨询当地税务部门。

拆迁户父母子女共有房产转给子女的方式主要有赠与过户、继承过户和买卖过户三种。具体选择哪种方式需根据家庭实际情况和税费成本等因素综合考虑。

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内容来源参考：律临头条-农村宅基地95年建好 05年又从新翻建了拆迁了,非京籍拆迁有房可以落户吗

内容审核：李凤吉律师

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